發信人: tmm ((崔媽媽)) 看板: tmm
日期: Sun Oct 20 23:23:02 2002
標題: 第二次學員問題與部份解答(2001,8,29)
1.學員姓名：呂雪玉
事由：
1.大廈管理員已75歲，且在當管理員時就一直住在大廈B1（大廈B1為防空避難室，沒有停
車場）現因病無法繼續作管理員，但因在台灣吳親、無故，請主委讓他能繼續住在B1養
病（沒有收租金）。
2.大廈在新蓋好時（民國65年）建設公司將大廈局部賣給住戶（但其是作為防空避難室
用）請問大廈應如何來管理此種住戶。
問題：
1.大樓管理員的居住是不是合法的？大廈是否要與他簽半年契約，約到期在續約？此種居
住情形是否要所有權人同意。
2.2.此戶人家，住戶人數龐大、進出複雜，且很難收管理費，地下室變的沒人管理的死角，
不知應如何管理。
解答：
一 如當初購買停車位時，價金並無多付之情形，不論停車位有無影響他人行車安全，建
商於售屋 時以特大或小車位賣予住戶（當然是不同價格），惟權狀上之區分所有權
之坪數 無論大或小均相同。
二 管委會以坪數均相同，故只能停一部車為準，請管委會之處置是否妥當
2.學員姓名：呂雪玉
事由：
本大廈有48戶，某些人在頂樓種花、盆栽，引起某些住戶不滿（3.4戶）命令其移走，
但種花的人家，覺得沒有影響大樓住宅，也不會損害建築結構體，也不會違法所以不
移走。
問題：
請問對於在頂樓種盆栽的住戶，可以請市府來拆除或上法院告盆栽的住戶嗎？
解答：
1. 學員姓名：蘇舒音
事由：
若只有一個停車位，但卻停二部車（不影響他人行車安全）是否可以？
或若要加收車庫管理費，因為他停二部車，只交一部車的費用可以嗎？
解答：
一個停車位卻停兩部車，顯然應該是因為車位比較大的緣故，要如何處置，端視管委
會對停車位的管理態度。一般而言，停兩部車因為其對停車場的清潔、管制等造成雙
倍的影響，管委會在訂定停車場規則時，要求收取雙倍的管理費是合理的。
2. 學員姓名：張溪祥
事由：
建商於售屋時以特大或小車位賣予住戶（當然是不同價格），惟權狀上之區分所有權
之坪數無論大或小均相同
問題：
一 管委會以坪數均相同故只能停一部車為準，請問管委會之處置是否妥當？
原來買特大種車位之住戶，當處買的動機是想停兩部車，以前述方法處置的住戶可否
告建商或請求反還多收之價金？
解答：
既然權狀上之坪數相同於建築執照，顯然並沒有特別標明車位大小（很可能在建築執
照上，每個車位都是一樣大），所提到的大或小車位應該是建商於銷售時，未依建築
執照之圖說自行將車位畫大以利銷售。
如果是這種情形被擴大的車位，事實上是以佔用空間作為自己的停車空間，隨然購買
時付款多寡並不相同，而可能被認為是公用部分的特別約定，但依據公寓大廈管理條
例第九條第三項之規定，共用部分的使用約定不得違反本條例及建築法令之規定，如
果大停車位確實與設計圖說不符合，當然應該認為這是違反建築法令的約定（違背設
計圖說之使用）應該違約定無效。
管委會基於共用部分的管理者再訂定停車場管理規則時，可以要求回覆到合法的使用
及合法的停車面積以讓出公共空間。
住戶如果因而受到損害可以依民法第三百五十九條之規定，主張所買受之物有瑕疵先
以存證信函通知建商並要求賠償，如果建商具不賠償則可向法院申請起訴請求判決給
付賠償之金額。
3. 學員姓名：莊文進
事由：
本村為2300戶所組成的社區屋齡20年，前已成立守望相助現有管理委員會，但住戶繳交
公益費約700戶造成管委會運作困難，現推行成立公寓大廈管委會又要達住戶2/3同意
才可申請。
問題：
如何直接申請大廈管委會，不必提2/3住戶同意？
解答： 二十年前的建築物不論是獨棟或透天厝、連棟式的建物，只要符合公寓大廈管理條
例第四十一條所稱「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」，也就是說只要有
共用的設施存在，且與個各建物在使用功能上都可以就其管理及組織准用本條例的
規定。
規約：依本條例第31條之規定應有3/2以上出席、4/3以上同意，使能被認為合法成立，所
以如果要成立管委會而無法召集3/2以上區分所有權人，規約既然無法成立當然無法
向主管機關報備
4. .學員姓名：莊文進
事由：
本社區目前開放並無管制，如果以後成立對於一進路採取管制車輛進出。
問題：
會不會有道路使用權這個爭議？
解答：
社區內巷道如果是公用道路，管委會不得私擅為任何管制行為，但如果其道路是社區
住戶共有之土地（亦即私設巷道）且並非公社區住戶已外公眾通行之用，則社區內自
行為管制行為應無違法。
5. 學員姓名：陳建勳
事由：管委今執行公共基金或管理費支出運用如超出原預算，題否須提區分所有權人會議
追認，對預算未編列且非急性迫性支出是否適法？
問題：一、道路使用權題否有爭議？
解答：
預算案如經區分所有權人會議通過，管委會依第34條之第七小條之規定有執行職責，
如果執行超出預算則應視其超出原因有不同之效果：
I. 如果僅是因為執行、預算內容，因金額大小出入所造成超出於管委會與全體住戶（或
區分所有權人會議）之間，是屬民法上之委任關係故適用民法，關於委任契約之規定
受任人應盡與處理自己事務同一之注意義務（民法第535條規定），只要管委會盡此一
注意義務，區分所有權人並無要求管委會負賠償責任之權利，反之倘若管委會超支是
因為未盡注意義務導致超支，則依民法第544之規定，管委會應負責賠償。
II. 管委會執行預算以外知識顯然是屬逾越權限之行為，如果不符合民法第536所規定「有
急迫之情事並可推定委任人，若知有此情事亦允許變更其指示」之條件，且於區分所
有人事後不予追任期決算案時，管委會應對住戶負賠償責任。
6. 學員姓名：陳建勳
事由：
管委會每月招開委員會議，委員出席人數如何計算？
問題：
一 委員因故未出席，可否委託其他委員或親友代理？
二 由候補委員遞補其該次會議應享有哪些權利？
解答：
管委會如何執行其職務本條例並無詳細規定，故而規約如有約定應依其約定，倘若規約
中亦無特別約定，則依管委會係委員會之組織型態，則依法理應以委員決議定期定期執
行事務，亦即以多數決為原則。
委員予住戶間係委任關係，依民法第537條之規定受任人應自己處理為任事務，除非經委
任人同意或另有習慣或有不得已之事由，不得使第三人代為處理，也就是說委員除非在
規約明文規定或有不得已之事由不能自己出席之情形下，膺任不得委任他人代理出席委
員會。
候補委員如果依規約之規定合法遞補，其權限與一般正選委員並無不同。
7. 學員姓名： 柯建德
事由：
非常感謝台北市政府與崔媽媽基金會舉辦本次「公寓大廈管理委員會訓練營」活動，
因每期參加人數有限制，不能普遍使管委會的委員們及其總幹事一一參加進修甚是可
惜，
解答：
8. 學員姓名： 莊文進
事由：
問題：
一 申請公寓大廈管理委員需附帶哪些證件呈送機關？
二 還有分區所有權人資料如何取得？
解答：
申請報備成立「管理委員會」依內政部所公佈之「公寓大廈管理組織申請報備處理原
則」第三條之規定應備文書有：
I 申請書表
II 訂定規約時之全體區分所有權人名冊
III 訂定規約時之區分所有權人會議之會議記錄
IV 規約
V 公寓大廈或社區區分所有表的基本資料
＊上述文件格式可向市政府工務局建設科公寓大廈管理課索取
＊全體區分所有權之資料可向地政事調閱，建物全部謄本即可獲得完整資料
9. 學員姓名： 卓美玉（中正梅園）
事由：
洗外牆
因本大樓外觀特殊雖為17樓建物，但清洗外牆吊車需掛在15樓外牆以前皆順利清洗，
但因曾造成盆栽受損且部分住戶認為影響其隱私故不願配合，或有些住戶擔心強酸造
成二丁掛脫落而反對。（管委會已達如下共識）
問題：
如有損失由管委會負責修復，且清潔劑充份濾過應無強酸問題，但住戶不同意該如何
處理？
解答：
清洗外牆依本條例第34之1之規定係屬共有即共用部分之清潔維護工作，管委會除非受
區分所有權人大會之限制或規約另有規定本可自行決定實施，但如因執行有疏忽造成
住戶受有損害，管委會對住戶難辭賠償責任，但管委會應則求清洗公司負擔其責任。
10. 學員姓名： 卓美玉（中正梅園）
事由：
住戶座車漏油屢勸告皆不修理及改善，已構成影響本大樓公共安全之虞
問題：
可否強制該車不得停進本大廈停車場？如不行該如何處理？
解答：
停車場為共有部分其清潔維護，本屬管委會之職務範圍內，如住戶座車漏油已影響大廈
安全，管委會有制止之權利，所謂制止膺任包括禁止進入停車場。
11. 學員姓名： 唐命世
事由：
本人現住北投葛萊美大廈，此大廈是開放空間樣式的請問是否可作圍牆以為本大廈治
安為宜。另管理室是以鋁材建造，現在想改為磚造是否合法？？
問題：
解答：
開放空間依法供公眾共同使用之空間，故不得為安全之理由設置圍牆。
管理室之受制如果起造時並未依法申請建造執照或雜項執照，不論材質為何都是不合
法的違章建築，倘若係合法建物則改磚造因涉及原建物之拆除即重建，需辦理拆除執
照即重新申請執照。
12. 學員姓名：唐命世
事由：
問題：
本大廈2樓有位住戶將中庭的欄杆擴建出去，等於佔了部分中庭。有人去告建管處也來
查看，建管處要求其回復原狀，但該屋主及高雄市之法官神通廣大，結果不了了之，
沒回復原狀也沒改善，請問若成立管委會管委會對他會有約束力嗎？
解答：
中庭原則上係公共設施之一部份，亦即屈於共用部分，非經區分所有人會議依本條例
第31之規定已重度決議約定專用，任何區分所有權人均不得單獨佔有使用，若成立管
委會則可依本條例第9條第四項之規定，先予以口頭或書面勸告其恢復原狀，並得按
其性質請求主管機關拆除，或向法院起訴情求拆除並得請求佔用期間，一佔用面積計
算相當租金之損害賠償。
13. 學員姓名：高豫生 （民權新城）
事由：
問題：
一 頂樓屋頂滲水漏水請問是否應由管委會維修？
二 依據原則是什麼？
解答：
大廈頂樓平台依本條例第3之4項之規定係共用部分，條第10-2之規定其修繕管理維
護，應由管理會負責，但如果樓頂平台係因可規則於某特定區分所有權人之事由導致
損害漏水，其修理費用則應尤其負擔。
14. 學員姓名： 杜全根
事由：
公寓大廈常有房屋另行裝潢，敲打及鑽孔聲可謂響徹雲霄、震驚大地，尤其是住在附
近的鄰居可謂無奈忍受、默默忍苦，期望早日裝修完畢。雖然敲打裝潢還可忍受有時
震動聲實在太大前往觀察發現工人正在用電鑽在鑽水泥（RC）開鑿溝槽並深至鋼筋
處（本人是習土木工程）嚴重傷害到結構主體之安全，雖經出面阻止（本人以委員身
分勸告），但事隔不到第二天裝潢公司又用電鑽機鑿開樓板結構作溝槽作電插頭之用
又引起阻止及爭執
問題：
1. 公寓大廈因室內裝潢產生之噪音影響安寧，有無觸犯法律問題？
2. 如何容許其噪音（高分貝數）？
3. 下班後（下午五時）可以要求他們停止工作嗎？
4. 公寓大廈之結構樑柱、樓板不得為專用部分，如遭到破壞請問如何尋求途徑去反應或
申告？
5. 管委會可否提出告訴？
解答：
1. 噪音問題依本條例第16條之規定：住戶不得為…發生喧囂、震動及其他與此相類似之
行為。
住戶如有違反管委會應予制止或按規約處理，必要時得報請環保局處理。
管委會亦可自訂裝潢限制之標準及裝潢施工時間、方法及廢棄物作一明確規範，公告
予住戶之悉。
2. 公寓大廈基礎及主要樑柱…為公用部分，且不得約定專用，住戶如果有就水泥住傷害
樑柱或主要結構之行為，管委會除制止外得請求工務局建管處使用管理科為現場勘
查，加以處罰或訴請法院制止其行為。
15. 學員姓名： 柯建德
事由：
1. 若開會時出席人數未達法定人數時應如何處理？
2. 對無土地權狀之建物應如何處理？空屋之管理費應如何處理？若屋主說搬入後再繳交
管理費請問合理嗎？
3. 不按規定停車若被上鎖是否合法？若經全體住戶開會通過不按規定停車者上鎖罰款請
問可以嗎？
4. 前區分所有權人欠管理費（若是公司名字且已倒店無法找到），若收買者是否應該負
擔先前所欠的款項？
解答：
1. 區分所有人會議出席未達2/1時，可依本條例第30之規定，就同一議案重新召開會議，
第二次會議出席比例則只要到達4/1即可，按出席過半數之同意作成合法決議，但所議
決之事項必須是本條例第31之外之事項。
2. 空屋所有權人並無不繳或少繳管理費之權利不論搬入與否，管委會均得催繳並得逾期
拒繳時依本條例第21之2項之規定訴請法院判決並強制執行。
3. 住戶不按規定停車，管委會依第9-42項之規定應予制止或請求主管機關或請法院必要
處置，倘若以上鎖為方法，應認不符合「制止」之涵義不宜為之。
4. 依本條例第24條之規定，區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約
所定之一切權利義務，故而前手未繳之管理費，管委會得對後手請求繳清。
16. 學員姓名： 劉鐵
事由：
本大廈有累積的公基金為數不少，這些財源是來自每月大樓管理費、公有部分車位出
租之租金及公用外牆廣告之租金收入等等，此公有基金除部分經常支付外，其餘以管
委名義作銀行定存增加收入。
問題：
上述情況可否享有利息免扣繳之優待？
解答：
17. 學員姓名： 張美玲
事由：
1. 一樓住戶已居住15年且買房子時已於空地上加蓋（違建）
2. 管委會之會議記錄不讓某特定區分所有人過目
問題：
1. 一樓加蓋既成事實多年無其他人異議，是否可以不拆或緩拆？
2. 會議記錄應如何保管和公告，區分所有權人有異議時管委會可用何證明取信有異議的
人，會議記錄是否要向有關機關報備？
解答：
18學員姓名：高豫生 （民權新城）
事由：
活動手冊 P.24頁第三條名詞定義第五、六項之解釋內容與P.87頁倒數第三行約定專
用、共用部分解釋內容，互有不用到底那一個是正確？
問題：
請位專有、共同、約定專用、約定共用部分舉實際項目
（如電梯間是什麼、停車位是什麼、頂樓屋頂是什麼）
解答：
19.學員姓名：王素月
事由：
青年國宅是一同一基地所建造建築物有35棟，棟與棟之間公共空間相當大，本會依國
宅條例規定下制定本社區管理辦法，辦法中有規定非社區住戶（含無辦理停車證件
者）需辦臨停並依時數繳交臨停費如違反規定，則依本社區自訂辦法上加鎖誒繳定臨
停費後方始放行。
問題：
1. 地上公共使用權是全體社區住戶共同持有委由管委會統一管理，如非法進入停車是否
屬於侵權行為
2. 管委會如依規定非法進入停車之車輛加鎖是否觸犯法律？
解答：
20. 學員姓名： 藍慧珍
事由：
我們現住大廈在買時被告知的坪數與搬入屋內之實際坪數竟有3/1是公設，而且權狀上
就是需有坪數。
問題：
是否買主有權告國宅處有詐欺行為，請問有何申訴管道？
解答：
21. 學員姓名： 陳思嘉
事由：
廣告招牌被侵占目前已提出毀損及竊佔訴訟中，如何界定大樓外牆為何人所有？
本大樓目前並無合法申請公寓大廈管理委員會，該大樓69年完工本人當初與奸商合建，
有約定專有部分取得大樓店面，該店面原出租給震旦行目前因故雙方終止契約，震旦
行交屋時言明廣告招牌2個由房東自行處理，僅拆除招牌上「震旦行」三字板留下2個
空殼及燈管，而該大樓一樓有數位區分所有權人後屋內另一位區分所有權人毀損該招
牌而強行掛上自己的招牌
問題：
1. 是否侵犯該屋原始用人之權利？
2. 對方宣稱他也有持分權也可使用，是否合理？
3. 是否涉及毀損及侵占？或對方事後拆除該招牌就沒事了？招牌一事是否為民事問題？
解答：
22. 學員姓名： 陳明涵（普羅旺世）
事由： 1.若有住戶(所有權人)因裝潢而把消防設備結構改變(自己室內)，有否違反公共安全
及公寓大廈管理條例？
2.有否法條請他把設備改回來或者管委會有防備措施(諸如請他寫切結書等*)
問題：
解答：
學員姓名：
事由：大廈管委會的權責問題(負擔費用)
問題：大樓之頂樓住戶頂漏水，經找人查看，是頂樓平台漏水，結果整修花了16萬8千元，
頂樓住戶認為屬公共用地，應由管委會支出，大家不同意，結果該戶自每月之管理
費抵扣，自民國74年12月-77年11月(連利息都算入)抵完，目前該戶又漏水，又要求
管委會抵付，合理嗎？
解答：
學員姓名： 藍慧珍
事由： 1.房屋即將拍賣，管理費不繳，理由已在拍賣(因有貼法律封條)。屋主也不願繳納
(假設)。
2.查封房屋，法拍未果，有備銀行催繳貸款，雖被查封但流棟。
問題：1.請問是否觸犯大廈管理法，或者不繳是合理的？
2.請問債權人(有第2胎設定)並不想要此屋，另有何處理？
3.該屋住戶可能居住多久才必須搬離，是否會被強制執行？
解答：
學員姓名：陳淑盈
事由： 大廈內住戶或公共區域設立大哥大基地台
問題：大廈內住戶或公共設施區域是否可以設立大哥大基地台網路線等設施
解答：
學員姓名：
事由： 區分所有權人會議及住戶大會之區別？住戶大會可以成立管理委員會嗎？成立管理
委員會的成立有無涉及建照？(一建照之上成立一個管理委員會)
問題：
解答：
學員姓名： 桑貴榕
事由： 新完工社區靠近外牆設有大型垃圾箱(於社區花園內)，因不予使用可否拆除？
問題：1.可要拆除經「管理委員會」開會通過即可？是否要向建管處報備？
2.或者要經建管理核准後才可拆除？
解答：
學員姓名： 柯麗華
事由：
問題：管理會如何行使催繳管理費寄存證信函？是否以主委名義發函？
解答：
學員姓名：周秋玲
事由： 承租人惡意倒閉不告而別，不知去向，積欠管委會管理費，現期其他債權人請求管
委，證明其已過去，是否
甲、 管委會要蓋章？
乙、 證明後會造成主委法律責任或無謂干擾(常上法庭)嗎？
問題： 已公告張貼騎樓不准停機車，如停機車則上鎖。是否違法？
解答：
學員姓名： 袁俊麒
事由： 1.委員會改選方法的制定為何？可不可以不召開住戶大會，而由現任委員會直接制
定下屆委員產生辦法，直接選舉？
2.老舊4、5樓公寓之巷道管理、防火巷之管理，是否可由管理委員會制定規約管
理？(包含巷道停車使用辦法)
丙、 集合性住宅規劃之各項公共設施，但土地所有權設定在各不同建照上之住宅
所有人權狀內，公共設施之所有權，可不可以排除同區但建照之住戶使用？
丁、 一樓花園為住戶公共設施，而一樓住戶強佔種花而不配合管委會整體規劃如
何約束？
問題：
解答：
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