2004年學生租屋新聞稿_崔媽媽基金會

2004.08.05

內容提要：

　　8月8日即將放榜，崔媽媽基金會針對學生校外租賃市場提供以下幾項資料，提供媒體參考。

1. 學生租賃市場改變：學區附近大型學舍興起、各大學附近租金行情表、大型學生宿舍租金表、學生省錢撇步
2. 學生可擅用的租屋管道與該注意事項
3. 學生租屋常見糾紛、如何避免
4. 女同學校外租屋須注意事項、學生住宿舍與校外賃居都可以申報租金抵扣所得稅
5. 開學搬家，哪裡找好的搬家公司

92學年度教育部大專院校學生宿舍概況統計：http://www.edu.tw/EDU_WEB/EDU_MGT/STATISTICS/EDU7220001/user4/u892.htm

• 針對學生與新鮮人，舉辦免費「新鮮人租屋講座」，歡迎報名參加

　　崔媽媽基金會為體貼第一次自行租屋的學生及社會新鮮人，特別邀請律師及B&Q特力屋的專業人員，針對租屋、搬家、修問題，召開免費講座，學生報名。

講座時間：93年8月28日下午2點至下午5點
地點：B&Q特力屋士林店／台北市士林區基河路258號／報名電話 02-23658140

學區租屋市場的轉變

　　根據教育部最新的92年度資料統計，全台約有127萬名大學生，但各大專院校只能提供29萬個床位。供不應求的情況下，有高達31.2萬名大學生必須在外租屋。由於學生人口的晉升，多數的學區租屋已形成建商與擁有數量較多的大型房東提供多數外賃生租屋需求。

各大學附近租金行情表：

大型的集合式出租住宅興起，與個體戶房東漸漸形成競爭

　　如位於台北市陽明山的文化大學區，有建商將私人別墅改建成套房隔間的的「中庸學舍」、東吳大學校方管理的「松江學苑」，新莊的輔仁大學學區則因產業外移因素，屋主將閒置的廠辦與餐廳，改成專門出租給學生的「輔仁學苑」，淡江大學由建商興建，校方包租的男舍「淡江學園」，新竹香山地區的玄奘及元培大學與建商包租「竹苑」作為學生宿舍，逢甲大學有「翰林學園」、「台逢學園」、「寶讚大樓」可供選擇、台南的嘉南大學則與國宅處合作承租大林國宅轉作「大林學生宿舍」….等等，台糖也因為「東海學院」推出建立其口碑，接下來分別在苗栗、斗六、朴子市、台南立德管理學院大門前的「安南學苑」等地建學生宿舍；台糖前陣子更在屏東市打造全縣最大的學生社區「椰林學苑」，由於房間內網路、冷氣一應俱全，看屋人潮多，還能篩選房客，台糖至今共興建7棟大型學生宿舍。

　　這些大型的集合式出租住宅與個體戶房東形成競爭，而大型的外賃校舍又擅長以24小時警衛、門禁刷卡管制、錄影監控、偵煙灑水裝置、寬敞的走道隔間採防火建材、防火門、電動排煙窗等等安全管理與消防設施作為爭取家長的信賴，對學生而言，有ADSL、機車停放區、大樓管理人員統一收信件包裹與垃圾，此類大型集合住宅所提供的學生交誼廳、自助式洗衣中心、晒衣場、健身房、微波爐、烤箱、冰箱、飲水機、電視，提供運動、休閒、娛樂等多元功能，對多數同學而言是相當舒服又安全的便利選擇；也由於學生集中，校方方便統一管理，大多數的學校也樂於與此類型租屋合作。

大型學生宿舍租金表：

學生租屋省錢撇步

　　崔媽媽基金會秘書長呂秉怡說，面對都會區昂貴租金價格，為節省開銷，同學可以運用以下幾種方式降低租金負擔：

第一、 採取「以時間換取空間」的租屋策略。

　　若學校附近是屬於租金昂貴的地段，則採通勤方式到租金價格低的郊區租屋。以台大學生為例，因為學生的時間壓力不像上班族，因此學生很少在學校附近昂貴的大安區找房子，他們反而在較便宜的景美、永和、中和、甚至新店租屋，然後再藉由機車、公車通勤。

第二、 以捷運沿線做為租屋區位的思考。

　　學校附近有捷運車站的學生們，可考慮的租屋區位範圍就寬廣許多。捷運通車後，讓淡水、竹圍、中和、新店成為租屋族的新寵。

第三、 聯合承屋，降低成本。

　　如三個學生合租一戶有三個房間整層住家的負擔，要比去租三間分租雅房划算，況且又多了可使用的客廳、廚房、衛浴。不但價格划算，且和生活習慣相近的同學合租，更可避免與生活習性不同之陌生人共住分租雅房的不便。

　　此外，呂秉怡說，大部份房東都喜歡將房子租給社經背景較單純的學生，學生房客通常只要態度誠懇、有禮貌，在洽談的過程極易被房東所接受，因此房東通常會網開一面，租金多少都還有議價空間。

　　但有些問題也值得注意。呂秉怡舉例，有同學看屋時，第一眼覺得很喜歡就迫不及待地付了訂金，等到他發現第二個房子更好時，訂金就損失了，因為根據法律規定訂金是無法取回的。

　　還經常有同學因為不熟悉租賃合約而隨意簽約，等到日後不幸遇到糾紛與爭執，才發現自己的權益無法保障。還有同學簽完約後，房東還將同學的合約收回，要同學等到退租時才還合約。這樣是不合理的做法，但是同學不知道房客有帶走合約的權益。

學生租屋管道的轉變

　　同學租屋已不再單靠撕路邊租屋紙條取的資訊，應擅用學校資源與網路之便，覓得租屋。

1.【擅用學校與網際網路的通訊】

　　目前大多數的學校住宿組多設有校方提供的租屋網站，也就是由校方提供網路平台，房東提供房屋資訊，此類型的資料多半經過校方過濾，安全性較高。而坊間的租屋平台，例如崔媽媽租屋網站及BBS，崔媽媽基金會執行長表示呂秉怡提醒學生，利用BBS有幾項原則需把握，看屋時需像房東調閱房屋稅單並請房東出示提供身分證，以證明該屋所有權，避免遇到詐騙集團或未經房東授權的二房東。

　　除了網路平台，有些校方亦費心安排學生在外住宿，類似東吳大學因為學校內的宿舍不多，校方除與崔媽媽合、在北市松江區承租整層套房供學生宿舍外，該學校住宿組並定期蒐集校外宿舍資料，出版成「學生租屋及時情報」，提供新生租屋參考。

　　崔媽媽並於九十二年起與東吳、文化、陽明、銘傳、實踐、北護、德明技術學院等七校合作，推出「台北市北區大學生租屋合作組織網路租屋平台」（http://www.tmm.org.tw/school/school.htm），提供行情、契約書等實用資訊，供學生免費下載。

2.【透過學長姐或是租屋社團的協助】

　　例如文化大學成立的蝸牛社，不定期會協助校方舉辦《租屋博覽會》，透過該活動提供給同學租屋相關訊息並於活動中提供租屋換鎖／換燈炮，等簡易的修繕訓練，或是二手貨的交換。

3.【學校附近張貼的租屋看板與紅紙條】

【向校方索取學校免費租賃契約書】

以「台北市北區大學生租屋合作組織」為例，該組織便有同一為學生設計的租賃契約書，由學校自費印製的租賃契約書，免費提供學生索取，並將此刊載於網路（http://www.tmm.org.tw/school/school-r-0112.htm），需要的同學亦可直接列印使用。而一般校方也會印製租賃相關安全手冊提供學生參考，以東吳大學來講，每年都印有宿舍生活Q&A／宿舍手冊／租屋小百科，同學也可上崔媽媽網站，有相關租屋常識可以閱讀或下載。

學生租屋糾紛排行榜

同學常遇到的糾紛排行榜

第一名：修繕爭議：天花板漏水、馬桶管路不通、傢俱或電器損壞，房東不願修繕。
第二名：提前解約：租期未滿，房東要求房客搬遷。
第三名：押金爭議：租約到期，房東不願歸還押金，或藉故大扣押金金額。
第四名：訂金爭議：已經付過訂金後，又不想住了，要求房東退款。
第五名：人際相處：房東管的太多，不易溝通、相處；室友作息不一，生活習慣無法配合。

其他：水電費繳納爭議：水電費雖言明租金內含，但房東卻限定洗衣機一星期只能使用依次。電器使用亦一大堆限制。
安全與隱私部分：房東經常以安全為由，趁房客不在打開房門，檢查電器使用情形。

房東常遇到的糾紛排行榜

第一名：租金拖延爭議。
第二名：租期未滿，房客提前搬走。
第三名：水電費不繳：搬走後，不願繳交先前所積欠之水電費。

雙方應該如何避免租屋糾紛？

1.【金錢糾紛】：

【訂金】訂金不能退，記得要收據

　　 同學往往不知道根據法律規定，訂金是拿不回來的，它可以抵扣租金或是押金，但是當同學承諾租賃並交付訂金時，就是等同與房東訂下租賃的約定，因此若同學事後反悔，房東有權沒收該訂金，因此崔媽媽基金會建議同學看屋時，大概帶個三四百塊在身上當作訂金，一旦反悔也不至於太過心疼。

　　另，若價格談妥，決定承租後，應在付訂金時，要求房東開收據。收據的內容應　包含：出租地址、房東姓名、訂金金額、房東姓名、身份證號、預定起租日　期及付訂日期，以免房東收了訂金後，又拒絕承認出租。

【押金】

　　一般房屋押金根據根據《土地法》第99條規定："擔保金（押金）不得超過二個月房屋租金之總額。"，超過部份得抵繳房租。押金及每期租金付給房東後，記得要請房東簽收，並妥善保存收據。房客不妨據此法條適時向房東爭取合理的權益。而一般押金的爭議通常是在同學在未住滿合約協定，而想搬出來時發生，或是房東怕同學搬走後，不願繳交先前所積欠之水電費，所以有些房東會以暫時不退還押金來作為一種合理的保障。同學可以在契約中預留提前解約的條款（如扣一個月押金或代找下一個房客），以免住不滿意又無法搬家，或提前搬走卻面臨房東沒收全數押金的慘劇。

2.【租屋】

• 取得租屋資訊第一步，一定要查證房東確實擁有出租實體。

　　近年來曾發生多起詐騙租屋行為，以假支票承租房屋之後，在同時轉租若干人，騙取多筆押金以及房租，受害者是房東與房客雙方。崔媽媽公關主任黃琡珺提醒民眾，拿租屋地址去地政事務所查證這是最根本但也比較麻煩，多數同學並不會如此嚴謹。但起碼簽約前，可要求房東出示房屋權狀或房屋稅單及身份證以確定是屋主本人。不用不好意思，這是保障租屋的基本權益，也是拿來檢示房東身分，因為若非房東本人，原房東一樣可以不承認「二房東」許諾的任何保證。

　　根據《民法》443條規定，如果二房東將租賃物全部轉租，除非經過大房東承諾，否則是無效的；如果是部份轉租，則要看大房東與二房東的租屋契約，是否有限制不准轉租？若是沒有限制，房客便可與二房東訂約。訂約後房客只須對二房東負責。如果房客有違背契約之情形，二房東就必須對大房東負責。

　　若承租對象為二房東時則需特別小心，以免將來二房東與房東解約時招致自己的權益受損。向二房東承租時，應注意的事項有：

1. 二房東與大房東的租期是否即將到期。
2. 二房東如果欲提前搬走，記得向二房東要回押金，否則大房東是不需要對二房客負責的。

　　至於租屋期間內，房客如果要提前搬家，以往經常約定房客要賠償房東一個月租金。可與房東協議，只要提前一個月通知房東或已找到房客，則房客無須賠償。

• 修繕問題要明定
• 通常房客住屋最常受氣的就是「修繕」的問題。

　　看屋時，一定要先仔細測試馬桶衛浴、廚房設備，注意屋頂、牆壁是否會漏水；特別是新粉刷、剛裝修處是否有過去遺留的漏水、發霉的跡象；尤其屋頂與牆面交接的牆角最易漏水，要特別注意該處是否有水痕出現。若發現需要修理，一定要先在契約書上百紙黑字先行約定，最好能針對所謂結構性加以定義或名列家俱或設備的修繕項目及責任區分，必要時可以針對設備項目拍照，當成附件。則儘可能事前在租屋契約中載明修復的權責，及雙方在修復費用的分攤方式，以免日後發生糾紛。

3.【人】：

• 選一個好房東是租房子的第一個準則。一個可以溝通的房東，會帶來許多住屋上的方便，不論是住屋的規定，或是修繕的處理，好房東會儘量使房客居住如意。房客應主動詢問房東是否有特殊的限制，例如不可釘釘子、養　寵物、煮飯…等等，瞭解房東的要求自己是否可以配合，作為篩選房東的依據。
• 選一個好室友，不管是承租雅房、套房或是住家，如果需要與人共同租賃，可不能忽視同住的室友。看房子的時候，跟室友談話，了解事有的職業、作息，性情固然重要，當場觀察公共空間的使用情形更是不可省略的，可以幫助同學確實了解室友生活的習慣。

女生覓屋的安全

1. 頂樓加蓋屋安全性較低，同樓居住的人都可以輕易上頂樓，與其他四周大樓相通性也較大，女同學宜留意。
2. 覓屋時最好不要個人單獨行動，結伴成行是比較好的方式。
3. 住進租賃住所不妨更換門鎖，不謹防房東，也防之前的房客。如果同學是通常性租 屋一族，不妨保留一套自己的門鎖，隨租屋變遷重複使用。

學生住宿舍與校外賃居都可以申報租金抵扣所得稅

　　自民國八十九年開始，房客可以在報稅上扣除十二萬的房租支出，但是房東未必願意承擔，所以學生在訂定租屋契約時，要和房東討論清楚，並在合約上註明。契約書常有一個不合理的規定："租屋之房屋稅、綜合所得稅等，如果較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由房客負責補貼"這個部份應儘量爭取刪除。如果同學使用的是市面上購購買的契約書，那就要爭取刪除要房客繳納額外的房屋稅金，千萬要看清楚再簽約。當然，或許在折衷之下，房客可以在租金方面得到一些談判權。

　　此外，受扶養子女學校住宿費也可以申報，即便納稅人本身不具備租屋的身分，名下扶養子女在外求學的住宿費用，也是可以申報租金列舉扣除額。這項申報的手續，只要檢附子女的住宿收據，在申報所得稅時，一併附上扶養子女的住宿繳納收據證明，子女並不用變更戶籍到宿舍裡頭，就可以達到申報資格。

　　需要注意的是，在這裡所指的受扶養子女，必須是未滿20歲，或者是年滿20歲、但符合在校就學的正式學籍者。如果是在補習班上課，住在補習班提供的宿舍那就不能符合這樣規定。

　　家長特別需要注意的是租金抵扣所得與購屋借款利息申報只能擇一，因此須先試算哪種對自己比較有利。

開學搬家，怎麼找？

　　新學期將近，也是另一波學生搬家季節，以新生入學而言，因為宿舍個人空間普遍不大，學生搬家也不會準備太多物品，一般可選擇以中華郵政包裹服務或是貨運公司的服務，較為適合。

　　如果以家具較多的學生或是聯合承屋的學生，多數會選擇請搬家公司協助，學生若有需要可洽崔媽媽推薦的搬家公司，網址為：http://www.tmm.org.tw或電（O二）二三六五八一四O。

針對學生與新鮮人，舉辦免費「新鮮人租屋講座」，歡迎報名參加

　　崔媽媽基金會為體貼第一次自行租屋的學生及社會新鮮人，特別邀請律師及B&Q特力屋的專業人員，針對租屋、搬家、修問題，召開免費講座，學生報名。
講座時間：93年8月28日下午2點至下午5點
地點：B&Q特力屋士林店／台北市士林區基河路258號／報名電話 02-23658140

學生租屋專屬網頁：http://www.tmm.org.tw/school/school.htm

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