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社區規約眉角錄

管理費篇:

  1. 開明定義:召開區分所有權人會議,將區分所有權人定期繳納的「管理費」清楚界定為公寓大廈管理條例所規定的「應繳納之公共基金」,並且明定於社區規約。
  2. 當有拒繳管理費情形發生時,管理委員會以書面催告卻未獲回應,即可向地方主管機關舉報,若住戶未在主管機關規定期限內繳清所積欠的費用,則主管機關可依據公寓大廈管理條例第49條第6款之規定,處以新台幣4萬以上,20萬以下的罰鍰,並可連續處罰。

【社區規約中公共基金之參考內容】

  區分所有權人應按月依房屋所有權狀登記面積每坪新台幣OO元繳納公共基金,以支付各項維護建築物正常機能、促使持管理組織正常運作、增進全體住戶福祉之必要支出。公共基金之收繳與支付方法,授權管理委員會訂定。

  公共基金運用限制:管理委員會核決之各項例行性支出總額以該任期內區分所有權人繳納之公共基金收入總額為上限。

  發生緊急或特別狀況時,管理委員會得視需要於例行性支出外,核決每次新台幣五萬元以下,任期內合計十五萬元以下之經費支出。主任委員得核決每次新台幣二萬元以下,任期內合計六萬元以下之經費支出。

  本公寓大廈管理組織解散時,扣除各項公共支出後所剩餘之公共基金依所有權比例發還全體區分所有權人。

公寓大廈社區規約的重要

  管理費欠繳是公寓大廈碰到最大的問題,二個月前台中大學生因遲繳管理費,門禁卡被註銷,沒辦法搭乘電梯。於是隨大樓住戶先到其他樓層,想從陽台攀爬回住處,卻不幸失足喪生。

  意外發生後,檢察官開始著手調查管理委員會是否應負擔責任。法界有人指出,管理委員會限制住戶自由進出的措施已觸犯「強制罪」,但亦有人認為,若規約已有相關規定,管理委員會只是執行規約規定就不會有事。結果如何,尚待檢察官與法院進一步釐清。但這個事件已凸顯規約的重要。

社區規約是法律的延伸

  崔媽媽基金會公寓大廈顧問饒後樂表示,公寓大廈管理的核心精神,在於社區大樓成員自己建立內部管理組織與成員間的關係以處理公共事務。饒後樂說,只要在載明於社區規約,且不違反法令規定與公序良俗,該權利義務關係即具有法律效力。

  像住戶不繳管理費問題,惡意拒繳管理費的住戶可以從其行為獲得利益,但其對組織公平精神的破壞、所衍生的惡性循環發展與相關處理成本卻由其他人、甚至整個社會共同承擔。而且就算管理委員會最後訴諸法律,法院判決必須給付管理費、延遲利息和訴訟費用,對行為人而言亦是不痛不癢。若碰到比較鄉愿或怕事的管理委員會,就有機會得其僥倖。

  如果社區大樓在規約中清楚界定區分所有權人定期繳納的「管理費」就是公寓大廈管理條例所規定的「應繳納之公共基金」,當有拒繳管理費情形發生時,就可以依公寓大廈管理條例規定,透過政府協助,用公權力做嚇阻制裁。

明定管理費為公共基金的規則,才有求助管道。

  管理費收取標準只要經過區分所有權人會議通過,就是法律上「應繳納之公共基金」,此事原本不需特別訂定。只是我們社會、甚至主管機關積非成是,把「公共基金」誤解為「管理委員會不可以動用,只能用於支應未來重大修繕,得經過區分所有權人會議決議通過才可以運用的一筆錢」。民眾並且被教導在規約中分別訂定管理費與公共基金的收取標準與運用限制,使得「管理費」被扭曲為「非公共基金」,排除在「公共基金」外;主管機關藉此有了不作為的藉口,告訴尋求協助的社區大樓管理委員會:『你們住戶拒繳的是管理費,不是法律所規定的公共基金,我們愛莫能助』、『私權糾紛請循司法途徑解決』。

  有些公寓大廈管理委員解釋:『我們規約明明就載明了公共基金按每戶每月每坪若干元繳納,住戶所拒繳的當然是應繳納之公共基金!』結果主管機關又再辯稱:『法律規定公共基金運用應依區分所有權人會議之決議為之,你們所收的管理費既然是由管理委員會管理運用,又不限於重大修繕,不能算是公共基金』、『要政府依法處理,除非以後你們每一筆大小支出,通通經過區分所有權人會議決議通過。』

  絕大部分管理委員會會被主管機關的這番說詞唬住,以為是自己不懂法律,摸摸鼻子打退堂鼓。係不知「公共基金」定義在經此扭曲後,原立法功能早已蕩然無存。公部門這麼解釋是在讓自己不必做壞人、省下一堆麻煩,卻讓整個社會公寓大廈管理停留在立法前時代,各管理委員會必須自創「私刑」來對付不繳管理費住戶。

  其實公寓大廈管理條例第十條清楚規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付…」,因此公共基金絕不是一般人云亦云的「重大修繕基金」。另外所謂「運用應依區分所有權人會議之決議為之」,則須清楚區別區分所有權人會議決議不單僅是同意某項重大修繕或更新支出,亦可規範管理委員會平日對公共基金的管理運用規則。後者為公寓大廈內部基本關係,最好載明於規約。

社區規約必須對應正確的法律關係

  因此社區大樓要建立有效的管理機制,就不能跟著規約範本的錯誤定義與邏輯。而必須在自己的規約中回復簡單正確的邏輯,即公共基金就是起造人提撥與區分所有權人依區分所有權人會議決議繳交後,由管理委員會管理運用的那一筆錢。公共基金的運用規範,譬如年度例行性支出以年度例行性收入為限、管理委員會、常務委員、主任委員單次與年度累積非例行性支出以一定額度做上限。管理委員會、常務委員、主任委員在授權金額內自可依規約規定與其公益良心判斷自由運用。不論是單項或總額支出,只要超過授權額度,就必須獲得區分所有權人會議同意方可動用。這些原本應該是公寓大廈管理組織最重要的基本關係,卻因為在政府規約範本的誤導排擠下被扭曲或遺漏。結果社區大樓規約該載明的權利義務關係付之闕如,反倒全堆積著沒有實質作用的法律條文和錯誤定義。

  民眾須要通這個道理,在規約中對應正確的法律關係,才能引用主管機關公權力協助解決內部問題。

  崔媽媽基金會公寓大廈顧問饒後樂表示,若管理費收取標準經區分所有權人會議決議通過,管委會可向地方主管機關提出舉報,若住戶未在主管機關規定期限內繳清所積欠的費用,則主管機關可依據公寓大廈管理條例第49條第6款之規定,處以新台幣4萬以上,20萬以下的罰鍰,並可連續處罰。

  管理費欠繳是公寓大廈碰到最大的問題,居民如果有相關公寓大廈問題,崔媽媽提供社區與法律方面的諮詢,亦可上崔媽媽公寓大廈討論區,或上崔媽媽公廈Web 2.0知識家論壇尋求協助。

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