伍、承租後居住追蹤事項

　　案主承租房屋後，需要花一些時間才能適應新環境。然而，最根本重要的仍然是如何能夠長居久安，因此社工員需事先提醒案主如何順利遷離舊居、需盡快熟悉新環境與社區鄰里；一旦面臨租屋糾紛等問題，提供相關社福及法律諮詢等資源管道，以協助案主解決租屋糾紛。

一、遷離舊居前需處理的事務

　　在案主簽訂新的租賃契約後，便開始準備遷離原居住的相關事宜，事先提醒租屋案主遷離舊址所需負擔的權利與義務，以避免因舊租約而延伸的後續金錢及人際糾紛。再者可提早聯絡優良搬家公司，趁早整理家中物品，避免搬家當天造成時間延宕與人員的慌亂。

(1) 提早通知舊房東租約到期

• 提早一個月通知原房東租約到期或提早解約，不願再續租，以便讓房東安排需重新張貼招租訊息等事務，如果有契約中雙方約定需提前多早以前通知解約，也需依約履行。
• 通知房東預計在什麼時候搬離住處，雙方約定房屋點交、押金返還及交還鑰匙的日期。

(2) 點交房屋與結算金錢

• 於點交房屋前，提醒案主將房屋的地板、浴室、廚房及客廳打掃乾淨。
• 於點交房屋前，將前期費用與房東或大樓管理中心會計室結算清楚。
• 與房東約定點交房屋日期，需準時赴約。
• 點交房屋時，提醒案主與房東將屋況及押金返還金額當面協商清楚，並請房東簽立押金返還的字據，字據內容需包含：房東已經詳看過屋況，扣除屋況損壞賠償費用及清償積欠費用後，註明押金返還金額及返還日期。
• 雙方達成協議，請房東在字據上簽名後，再將房屋鑰匙返還給房東。

(3) 準備搬家事宜（參考搬家計畫表，P.48-49）

• 提醒案主提前三週著手整理家中物品，並向搬家公司詢價。
• 決定搬家業者，約定搬運日期。
• 視案主家庭經濟困難狀況，提供案主申請搬遷費用補助資源。

二、人際關係互動

　　案主剛到新環境，初期對人、事及物可能會感到陌生或不適應，因此建議社工員需提醒案主與房東、室友及鄰居互動時，應該注意事項及社交禮貌。

(1) 面對房東注意事項

　　為了能夠使案主長居久安與住的舒服之考量，與房東相處是重要關鍵之一，提醒案主如何與房東建立良好的互動關係。另外，社工員需關心房東與案主居住及互動情形，以增強房東對機構及案主的責任感與信心。

面對房東注意事項

1. 提醒案主遵守租約，不拖欠金錢：按時繳交房租、水電費、瓦斯費用及大樓管理費用。
2. 提供支持性資源管道：
• 若案主家庭經濟發生困難無法繳租，請案主第一時間與社工員聯繫，一同討論解決問題的辦法。
• 提供案主就業、托育、居家等支持性服務，及相關民間與政府的經濟補助管道，再主動向房東說明延遲繳租的原因，請房東寬限時日。
• 提醒案主切勿避不見面或切斷通訊方式，而破壞了房東對機構及案主的信任感。
3. 不違反雙方簽約時的約定：當初雙方約定的居住特殊規定，如不可飼養寵物、不留異性朋友過夜、不可在牆上釘釘子等等，任何破壞契約約定之行為，皆需事先和社工員及房東商量。
4. 提醒案主愛惜房屋及設備：
   • 將房東的房屋視為自己的房屋，維護房屋整潔及內部設備，留給房東一個好房客的印象。
   • 提醒案主發現房屋損壞，需即時通知房東進行修繕。
   • 慎用家中電器用品，注意居家安全。
5. 雙方見面記得誠懇的打招呼

(2) 室友

　　與同一個屋簷下的室友相處情形也是影響案主居住舒服與否的重要因素之一，尤其對社會、經濟、身體及心靈相對脆弱的案主來說，若在居住初期能夠提供案主與他人分租或同住的相關注意事項，將有助於減少人際相處摩擦及紛爭。

面對室友注意事項

1. 事先瞭解及遵守生活公約
• 提醒案主若比其他室友晚承租該房間，需事先瞭解是否已有『居住生活公約』存在。
• 若沒有居住生活公約時，提醒案主事先向其他室友詢問以往水電、瓦斯費用及管理費之分攤支付原則、公共區域打掃分配、個人作息時間等，減少不必要的金錢誤會或其他爭執。
• 提醒案主遵守生活公約，維持彼此所共同訂定的共識。
2. 遵守水電費用分攤比例
• 提醒案主事先與室友約定哪些項目屬於公費支付範圍。
• 提醒案主確認以何種方式來支付水電瓦斯等費用。
• 提醒案主確認由誰來負責收取費用及保管公費。
• 提醒案主確認每月何時公開水電費用及管理費的收支明細。
3. 尊重室友隱私權
• 提醒案主尊重室友的『心靈空間』及『身體距離』。
• 提醒案主尊重室友的個人隱私權，切勿隨意拆開他人信件、隨意打開他人房間、使用他人物品，侵犯他人隱私。
4. 控制音量避免影響室友作息
• 提醒案主瞭解室友作息，盡量控制任何動作的音量（例如放輕洗衣、讀書、使用電腦、關門、挪動桌椅等等音量），避免影響需要安靜環境的室友。
• 提醒案主避免於深夜時間從事影響他人休息睡眠的活動。
5. 定期打掃公共區域
   • 提醒案主定期打掃責任區域（如陽台、客廳、廚房、廁所、樓梯等區域）
   • 隨時隨地維護公共區域的清潔，維繫一個適居的居住空間。

三、提醒案主簽訂契約時注意事項

　　依據崔媽媽長期以來處理租屋糾紛的經驗裡，發現有很多的租屋糾紛其實是可以事先預防與避免的，例如定金支付後是否可以取回？押金是否可以抵扣租金？屋頂漏水該由誰負責？房東要提前解約，要案主馬上搬家等等問題，若是在簽約前，事先與房東協談清楚，並將協議結果記載於契約書上，有助於減少糾紛發生及避免額外的金錢支出。

（1）金錢交易注意事項

1. 考慮租金價格與屋況是否合理。
2. 定金、租金與押金的交付與收回

（2）提前解約之約定

1. 提醒案主，與房東訂立契約時，可事先與房東協議，儘量爭取只要提前一個月通知房東，則無須賠償房東提前解約之賠償，否則不論多久，至少『可以』提前解約，因為民法上對定期租約是沒有「提前解約」的規定的。
2. 若無事先約定，若仍在租賃契約期限內，案主若欲提前解約需賠償房東一個月的租金。

（3）修繕責任注意事項

1. 看屋時，一定要仔細檢查馬桶衛浴、廚房設備、靠近窗戶接縫的牆壁是否會漏水（尤其是新粉刷的牆壁、或新裝修處是否有漏水或發霉的痕跡，另外若有石綿瓦天花板，也要注意上方有無漏水）。
2. 必要時可拍照存檔作日後憑證紀錄（需有年、月、日之拍照日期），但拍照時最好事先徵求房東同意。
3. 若發現房屋有缺陷，需事前於租屋契約中載明修復項目、修繕權責及費用分攤方式，以免日後雙方發生糾紛。

（4）查驗身份及房屋所有權狀

1. 請提醒案主，簽約時可要求房東出示房屋權狀（或房屋稅單）及身份證，以確定是屋主本人。而案主則需主動出示身份證件，讓房東進行查驗。
2. 若出租人為二房東時，則需特別檢查二房東與大房東所簽訂的租賃契約，以免未來二房東與大房東解約時，招致自己的權益受損。因此，應注意下列事項：
   • 二房東與大房東所簽訂的租期是否即將到期。
   • 二房東若欲提前搬走，提醒案主需向二房東取回押金，因大房東不需要對二房客負責。

（5）詳看契約條文內容

1. 看清契約條文（坊間租賃契約可能引起爭議的條文，如下）
• 簽約雙方身份確認（查驗身份證件及房屋所有權狀或房屋稅單）
• 第二條---租賃期限部分（請確認租約期限、租金金額、押金金額）
• 第八條---房屋可否分租或部分轉租（若簽約者為二房東，請注意二房東與大房東的租賃契約第八條有無限制二房東不得轉租。且是否能當二房東，需經過大房東同意，否則則視為違約）
• 第九條---是否可以自行裝設設備，需經大房東同意，且在返還房屋時，需將房屋恢復原狀。
• 第十六條---因租賃而增加的稅金應該由誰支付？（請與房東簽訂契約時，與房東協商討論稅金部分該由誰支付及費用如何支付）
• 第十八條---特約應受強制執行項目（此為市面上版本字樣，應更正為：『特約事項』。而公證契約內強制執行項目僅規範金錢部分及房屋返還兩項。金錢部分包括承租人給付如契約所載之租金、押金或違約金之交付日期、交付方式及遲延交付等，另一則是租約期限屆滿交還如契約所載之房屋，出租人依約返還保證金，如不履行時，均應逕受強制執行。承租人如覓有連帶保證人，對於給付租金或違約金亦應逕受強制執行。）
2. 雙方自行協議約定，自行列於附加條文且條文修改處需雙方蓋章。

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