陸、常見弱勢租屋糾紛

一、金錢糾紛

　　在租屋糾紛中，最常發生的即是金錢糾紛，如積欠房東租金／房東不肯歸還押金／水電分攤問題等等。搭配以往案件處理經驗及分析，提供社工員協助案主解決房屋糾紛的因應方式。

【積欠房租案例】

　　郭小姐因病住院中斷了清潔公司的工作，在沒有收入且無錢繳交房租的情況下，積欠了一個多月的房租，爾後房東得知郭小姐生病住院且因此失業，在此情況下，房東因擔心郭小姐將會繼續拖欠房租，決定在契約未到期之前即要求郭小姐遷離，限期為10天，若不搬離，則要到法院告郭小姐欠租。郭小姐很擔心在這樣的情形下，她會不會被房東告上法院甚至吃上官司？

(1)郭小姐積欠了一個月的房租，若10天內不搬走，真的會吃上官司嗎？

Ans：

　　根據上述案例描述郭小姐與房東簽訂的契約為定期租約，然而因病住院而積欠房東一個多月的房租，郭小姐必須在什麼時間之內搬離承租處？一般來說，依據租屋支付延遲土地法100條第三款表示「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達兩個月以上」房東才能終止租屋。郭小姐若在承租此屋時有繳交兩個月的擔保金，即是俗稱的押金（押租金），房東須等兩個月押金扣除完畢後，且仍需再等積欠兩期的租金後，才能向房客進行催告，若郭小姐仍未依限期支付租金，房東才可以終止契約，以此保護房客，使其安心居住，因此本案例中房東不得終止租約且限房客於10天內搬家。

(2)郭小姐應該與房東如何協商溝通此事？

　　首先郭小姐需先考慮目前是否有時間及力氣從事找屋及搬家事宜，畢竟租到合適滿意的房子需要時間與運氣，且需預備簽訂契約時需支付第一個月租金及兩個月押金。

　　考慮上述因素後，郭小姐若決定提早搬家，可向房東主動聯繫，共同協商重新約定搬家日期，適切期限大約是一個月左右，以利於郭小姐有充分時間找屋、整理物品搬家及籌措簽約時的第一個月租金及兩個月押金。

　　若郭小姐仍希望繼續承租，可向房東表達願意處理積欠租金一事的誠意，並承諾會盡快找到新的工作，以分期方式償還積欠的租金，或向朋友支借金錢先清償欠租。不論房東選擇哪一個方式解決欠租，郭小姐若身體健康的許可範圍下，應該儘快找到新的工作，保有工作收入來源，以避免落入中斷經濟的困境。

(3)在哪些情況下房東才能提早解約？

房東可依據下列情形，可提前終止租約：

1. 房客於租賃處從事非法行為，經阻止仍繼續非法使用時。
2. 房客遲延支付或積欠租金2個月，經房東催告而不依期限支付房租時。
3. 房客非法將租賃物轉租他人時。
4. 依照民法445條規定，若房客欠租且搬離租賃處，又仍在租賃期限內時，房東可以扣留房客的物品（法律上稱之為「留置權」），等候一定法律程序後，房東可聲請法院拍賣該留置物品來抵扣房客積欠的租金（不得超過房客欠租及房東損害之金額）。若房客又返回至租賃處取走其物品時，房東得以終止契約。

【押金返還案例】

　　吳先生一家在三重市承租房屋，租賃期滿前房東告知若續租則將調漲房租，吳先生一家因經濟壓力考量下便告知房東不再續租，將於租期屆滿之後另尋新的住處。在返還房屋時，吳先生要求房東返還押金二萬元，房東表示當月水電瓦斯費尚未結算，且門把附近的牆壁因長期使用而污損，因此房東要求吳先生必須將牆壁重新粉刷後，才能將扣除水電費之後的押金返還給吳先生。吳先生認為房東的要求令他感到非常為難，在此情形下吳先生要如何處理才能讓房東返還押金呢？

(1)房東所提出『門把附近的牆壁因長期使用而污損，要求重新粉刷以返還房屋原狀』是否合理？

Ans：

　　吳先生租約期滿或租約終止後，需負擔起返還租賃物的義務，並需依照原初承租時房屋內部的原狀交還房屋。所謂的原狀意指因經過使用後而應有的狀態，如地毯、電燈、衛浴設備...等因長期自然使用而有耗損的部分也稱之為原狀。

　　但是若房客為了增裝新的設備而在承租處的牆上鑿洞、穿孔或挖掘之情形，房客在返還房屋時需將房屋恢復成原來的樣子，否則需負起賠償責任。在本案中，若在合約中無特別約定時，門把因長期自然使用情形下所造成的污損不該歸咎為房客吳先生必須負起的賠償責任。

(2)哪些情形下，房東有權扣押房客的押金？

　　在租賃關係終止後，吳先生若有發生積欠租金、欠租之遲延利息或損壞房屋等等情形，房東將押租金扣除積欠租金、損壞房屋及水、電、管理費用後，將剩餘部分全數返還陳先生。

(3)房客可以透過哪些方法確保未來交還房屋時，能夠取回押金？

　　房客在租約期滿後又無意續租時，確認無積欠房東任何費用（租金、管理費、水電費等）及無損害房屋的情況下，房客理當可向房東取回全數押金。但為了避免房東以房屋牆壁污損或房屋設備遭房客破壞等等理由扣除押金，房客可以在簽訂契約時事先說明清楚『返還原狀』的定義，並記錄在契約中，雙方簽名，一方面保障房東權益，另一方面也可確保房客日後取回押金的權益。

【水電費分攤案例】

　　呂先生與他人一同分租同一層房屋，兩名室友住在有衛浴設備及冷氣的套房裡，呂先生住在無冷氣的雅房，水電費原訂是由三人均攤。但，炎炎夏日酷暑難耐，兩名室友夜間習慣開冷氣睡覺，因此電費攀高，呂先生漸感水電費用難以負荷，希望重新調整三人的電費分攤比例，但又擔心傷了彼此間的和氣。呂先生問到他應該和室友怎麼樣談重新調整電費支付比例比較合宜？

(1)呂先生如何向室友商量調整原本訂定分攤標準？

Ans:

1. 向室友說明自身經濟負擔壓力，讓室友理解需要重新調整電費分攤比例。
2. 再觀察室友的反應，決定是否要嘗試溝通重新協調電費的分攤比例。
3. 維持良好的溝通品質，若室友無意配合調整電費分攤比例，可再尋求其他方法解決電費壓力。

(2)目前電費計費標準為何？

　　本案例中，呂先生可先查詢住宅的電費計算屬於非營業用電或營業用電，且在依據『夏月』及『非夏月』，以及尖峰時間與離峰時間來計算，因此，每度電費有不同的電價計算方式。如下表：

（以2005年計費方式計算／臺灣電力公司網路資料提供）
電費試算方式：http://www.taipower.com.tw/main_5/main_5_1.htm

(3)室友不願配合協商，呂先生還有哪些方法可以減輕電費壓力？

　　呂先生可先嘗試與房東溝通說明自身的經濟壓力，商量可否分別安裝分立電表，確認每位房客各自所使用的電費額度，並協商安裝電表費用的分攤比例。當與他人一同分租一層樓時，可與房東商量安裝分表，以明確計算個別用戶的用電量，避免室友日後為了分攤電費問題而發生糾紛。

　　一般來說，可請有承包工程的乙種水電行安裝分立電表，通常安裝電表費用除了需要的材料費外，會另外加上工錢約一千至兩千元不等，電表依據安培數分為110安培（小電表）與220安培（大電表），因此安裝一個電表，費用約3000元至5000元不等。

　　倘若分租的室友是彼此認識的同事或同學，房東通常會盡量避免涉入房客間金錢糾紛。但事前室友之間並未互相認識若也不願意安裝分表，呂先生可考慮是否需要自行付費安裝電表，或是另尋他處居住，以減輕自身負擔。

二、修繕責任問題

　　好不容易找到房子，卻發現屋外下雨，屋內也下雨，或是屋子設備壞了怎麼辦，影響居住安全，該提醒房客如何向房東要求其應得的權益？以保障其居住權益。

【修繕責任爭議案例】

　　王先生是一位視障者，透過朋友介紹承租了板橋地區的獨立套房，因本身看不見，等到連日大雨不斷的時候，才發現屋內臥室發生漏水情形，透過朋友向房東反應此事，房東遲遲未給予回覆，在一直聯絡不到房東且屋內漏水嚴重的情況下，王先生該如何處理才能保障居住權益？

(1)房屋漏水應該由誰來負責？

Ans：

　　一般來說，民法第429條第一項規定：「租賃物之修繕，除契約另訂定有習慣外，由出租人負擔。」若契約中無另外約定，原則上是由房東來負責修繕責任與費用。修繕範圍泛指房東提供給房客的房屋及屋內設備。

　　因此，事先預防爭論修繕責任的方法即是在簽訂合約時雙方協商並註明清楚「何種房屋毀損部分該由誰負責修繕責任」，以白紙黑字的方式寫下來，避免遷入後發現房屋毀損，而與房東發生房屋修繕責任歸屬之爭執，間接造成雙方日後相處的不愉快。

　　房客需負責修繕之義務的情形有：因房客不當使用而導致損壞時，或合約中有特別約定何種房屋毀損由房客負責修繕時，例如房客誤將衣物丟進馬桶裡導致故障不通、窗戶遭家中孩子遊戲敲破等等情形，應由房客負起賠償與修繕責任。另外，若房客有自行變更或增修屋內設備時，首先必需獲得房東允許；且需附加詢問返還房屋時，是否需將房屋恢復原狀？而返還房屋費用由誰來負責，才可進行增修事宜。

　　註解：租賃物修繕範圍不僅僅是所承租的房屋本身，還包括如大樓內樓梯損壞，清洗水塔、電梯或水電…設備等修繕費用。

(2)王先生應該如何處理房東遲遲不願回應房屋漏水的問題？

　　王先生在相當時間內請求房東前來修繕，若期間內房東一直迴避或不願進行修繕時，王先生可以此為理由有下列幾種選擇，如下：

1. 終止租約：承租處的瑕疵處已經危及王先生的生命財產安全時，且房東也不願負擔修繕時，王先生有權提前終止租約。若房東同意進行修繕時，房客不可任意搬走。
2. 自費修繕後，再向房東請求償還費用：若王先生願意先行修繕，可在通知房東修繕的存證信函中註明『在7日內房東若無進行修繕，將自行修繕，修繕費用則由租金內扣除』王先生可請抓漏師傅先行估價（若時間允許，可找三家進行估價是較無爭議的作法），索取估價單後，再擬請價格合理的店家進行修繕，並通知房東修繕日期，一起監看施工過程。等待修繕結束後，再依單據在租金中扣除修繕費用。

(3)有關修繕通知的存證信函應該如何書寫？

　　一般而言，面對面告知或以電話方式口頭告知的方式，或是以書面通知皆可，但仍建議以存證信函方式告知房東，主要目的是利於日後舉證需要，以證明確實有通知房東處理修繕問題。

(4)書寫存證信函時，有哪些注意事項？

1. 存證信函紙須至郵局購買，或在郵局網站上下載，直接填寫。
2. 書寫內容須如實清楚記載人名、事情、時間、地點、物品，及要求，避免語意模糊不清。
3. 信內寄件人及收件人姓名、地址與封面的書寫必須相同。
4. 存證信函內容有塗改增刪，應於正副本末頁註明「在某頁第幾行第幾格塗改刪減若干文字」字樣，並加蓋寄件人印章。
5. 存證信函一式三份，一份由寄件人持有，一份由收件人持有，另一份由郵局持有。信內若有附件，需與文件內容有關。正本有附件，二件副本亦需備附件。
6. 最後以『雙掛號』方式寄出，務必留意收件回執是否收到，以確保權益。

範例. 修繕義務之通知

按本人前於民國____年____月____日向　臺端承租門牌號碼_____市_____路____段____巷____弄____號____樓房屋，距於本人遷入後未達月餘，即發覺浴室內之馬桶不通，且廚房天花板嚴重漏水，除整日滴水外，並因而導致油漆不斷剝落，影響廚房衛生甚劇。本人於____年____月____日曾以電話與　臺端聯絡，惟不見　臺端採取修復措施，特再以本函催請　臺端於文到三日內履行民法第四百二十九條之修繕義務，逾期則本人將自行僱請水電工修復。至於修復費用，本人將逕自本月份租金中扣除，特此通知，希待見覆。

三、隱私安全問題

　　對多數人來說居住隱私與生命財產安全是最重要的考量，若案主在外承租房屋時，若碰到房東隨意開鎖進入到其家裡，或是為了逼迫案主立即搬家而隨意更換門鎖，社工員可以提醒案主作何處理？

【房東換鎖變相迫使房客搬家】

　　陳先生從南部上臺北工作，在中山區承租了一間獨立套房，在一次工作中陳先生不慎自建築鷹架上摔落，摔傷了脊髓導致下半身癱瘓而需長期住院觀察治療。房東得知此消息，擔心陳先生可能就此喪失工作能力無法繼續支付租金，而將陳先生的私人用品打包放置在病房中，並聲明表示要立即終止租約，希望陳先生立刻搬走。陳先生的家屬返回其住處拿取盥洗用品時，卻發現房東已擅自更換門鎖，不得其門而入。

　　陳先生問到在這樣的情形之下，房東可以提前終止租約並要求房客搬家嗎？另外房東擅自進入屋內翻動房客的私人物品，並更換房客租賃處的門鎖，以致於房客無法進門，可否報警處理？

(1)陳先生應該如何處理房東擅自更換門鎖的問題？

　　首先房東擅自進入陳先生住處，將其衣物打包整理放置在醫院，隨後陳先生出院返家又發現門鎖遭房東擅自更換，房東行為已觸犯了刑法第306條的侵入住宅罪。因此，陳先生可向警察局報案處理，留存報案三聯單證明，以利於日後舉證之需求。

(2)陳先生該如何與房東協商提早終止租約的問題？

　　再者，陳先生可向房東詢問提前終止租約的真正原因，除非陳先生違約造成房東要求提早搬家，例如於租賃處從事非法行為，經過勸阻仍繼續非法使用時；或有遲延支付或積欠租金，經房東催告而不依限支付房租情形或非法將租賃物轉租他人情形等等，否則房東不可以隨意要求提早終止租約。

　　陳先生可要求房東須寬限一個月的時間，讓陳先生有充裕時間可以找屋搬家，另外也可以要求房東賠償房客必須重新搬遷而多出來支付金額作為賠償，此金額合理計算可涵蓋搬家費用及新舊租金金額之差額等等。

【房東保留一間置物間案例】

　　黃小姐是一位單親媽媽，身邊帶著二個女兒，在大安區承租住家。當初承租時雖已得知房東將保留一間房間用來置放雜物，但是房東並無表示將會來查看此置物間。不料，承租後卻不時發現房屋內的物品有被人翻動過的痕跡，黃小姐詢問房東是否曾於她們不在家時進入房屋，房東坦承不諱並表示他有此權利。因此，黃小姐深感不安，並擔心房東未經允許的來訪造成了她與孩子們安全上的疑慮及隱私被侵犯。在此情形下，黃小姐該如何處理才能保障自己的權益，並維持良好的租賃關係呢？

(1)黃小姐察覺此事後，應該如何與房東協調不時察看置物間的問題？

　　在法律上，由於黃小姐在承租房屋前便已知道房東在屋內留有一間房間置放物品，因此房東確實有此權利進屋察看物品，且無須事前徵求房客同意，此行為並未觸犯刑法第306條侵入住宅罪。

　　因此，建議黃小姐將姿態放低，主動與房東商談是否能夠事前告知房客，並觀看房東態度是否約定願意配合於『事前約定時間後，再進屋察看置物間。』

　　若房東無意願配合時，黃小姐仍然擔心居住安全，又無餘力提早解約另尋住所，建議可先更換房間門鎖或加裝門鎖鍊，將貴重物品放置在房間內，以保障自身財產與隱私之安全。

(2)房東出租的屋內留有一間置物間時，房客應該事前注意哪些事情？

　　在簽訂契約前，需特別注意房東有保留一間置物間，表示房東未來可能會進屋察看，因此，房客需根據此事事先與房東一同協商下列幾件事，並將協調出共識註明於租賃契約書中，以減少承租後可能帶來的居家隱私及財產之風險：

1. 日後房東是否會進屋察看。
2. 房東察看前是否願意事先與房客協商察看時間，以便房客等候房東。
3. 遷入房屋後，房客是否自行更換房間門鎖，以確保居家安全。
4. 若能於事前雙方協商約定清楚，一方面可以保障房客的家庭隱私與居住安全，另一方面也節省重新找屋搬家的時間與金錢。

四、戶籍問題

　　戶籍設立是所有申請各縣市社會福利服務的案主的基本條件，按照租賃關係的規定，房屋稅金負擔理應由房東負擔，但實際上許多房東避免稅金提高或房客遷出後不願將戶籍遷走的麻煩，所以索性拒絕房客將戶籍遷入，間接影響弱勢房客面臨中斷社會福利補助的可能性。

【人籍不一案例】

　　劉爺爺從某大樓管理員退休後，無法再居住在大樓裡的小房舍裡，間接透過里長介紹，得以借住在一位善心人士的老房屋裡，並獲得屋主同意讓劉爺爺的戶籍放在居住處，劉爺爺因此每個月可從市政府社會局領取敬老津貼，以勉強維持每月的生活開銷。然而，近日大雨不斷，老舊屋頂因不堪暴雨摧殘而坍塌，影響居住安全，劉爺爺不得已開始在外找屋，但因年歲已高無力外出工作，也無力負擔高租金的價格，最終雖在北市偏遠地區找到了便宜坪數小的房屋，但新房東因稅金問題拒絕讓劉爺爺遷戶籍，戶籍得到前屋主的同意仍可繼續放在先前住處，但，劉爺爺常常擔心若市政府社工員查訪時發現他的人籍不一的情形時，可能進一步取消他的敬老津貼，造成生活斷炊的危機…。

(1)我在這裡租房子，但是房東卻不願意讓我把戶籍遷進來

　　租屋族最常面臨到戶籍問題，是房東拒絕讓房客設籍，將使得租屋族必須花費更長的時間找房子，找到願意讓他們落戶籍的房東，得以讓家中的小孩就近讀小學；或家中有身心障礙者或65歲上以上長輩得以申請相關福利津貼及生活補助；或得以申報綜合所得稅，依據所得稅法第17條規定得以將租金列入扣除額項目中以減免所得稅金。

　　依據崔媽媽處理租屋糾紛的多年經驗，發現房東不願意讓房客將戶籍遷入的主要原因有二，分別如下：

1. 擔心房客搬走後，未立即將戶籍遷出，使得房東須自行跑一趟戶政機關辦理遷出手續，因此為了省事，多半房東不願意讓房客將戶籍遷入。
2. 擔心房客申報綜合所得稅時將租金列入扣除額項目裡，間接讓稅捐稽徵處得悉房東將房屋出租事實，使得房東的地價稅金由自用住宅用途稅率（0.2％）變更為一般稅率（1％）。（若房屋出租做為店面或辦公室，才會影響房屋稅，住宅用稅率1.2％，營業用稅率3％）然而房東會擔心房客將租賃契約當作申請就學就業或申請政府福利服務的憑證，會影響房東的賦稅加重。

(2)人籍不一與社會福利資格之間的關係

　　各縣市有關申請相關社會福利服務或津貼，立基於社福資源有限及資源分配的正義原則，社政機關會採取下列原則作為申請服務之門檻：一是居住設籍限制，二為經濟條件限制，三為特定事故發生限制。因此居住與設籍的條件是申請服務或經濟補助時的基本要求。

　　為了確認人籍合一的事實，社會局社工員或鄰里長進行家戶訪查，一方面確定案主接受服務後的後續情形，二方面是確保案主實際居住所在與戶籍所在為同一處。倘若發現案主並未實際居住在戶籍所在地時，可能進一步取消其福利資格，此作法目的在於確保臺北市社福資源確實使用在臺北市民身上。因此劉爺爺發生人籍不一的情形，未來可能發生福利身份中斷的結果。

(3)政府及民間機構經濟補助的管道

　　依照此案例，劉爺爺最主要問題在於付租能力有限，導致無法在市中心承租房屋。可建議劉爺爺尋求臺北市社會局老人中心等資源管道申請租金或長期生活扶助。因此，劉爺爺可先向戶籍所在地區公所社會科承辦人詢問申請低收入戶的辦法，或向村里幹事、社會福利機構等管道尋求生活所需要的經濟補助。

　　另外，除了在外租屋，社會局長久以來針對老人設置了一些居住及安置資源，例如平價住宅、承租國宅及公費安養中心等等資源，因此劉爺爺同時向里長、政府及民間專業人員的求助，看看是否有合適居住空間，可讓劉爺爺長久居住，免於年年在外奔波找屋的辛苦。

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