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  找殼是一件麻煩事,但是找到殼之後,如果不小心,麻煩會更多,尤其是租別人的殼!因此我們嘗試將現行市面上常見的租屋契約書做一整理,並加上建議及解釋,希望能幫助大家更了解租屋契約,並希望藉著大家的努力,能使租屋契約更加合理化。

確定房東是否為房屋所有權人

   契約書一開始,一定會先載明出租人(甲方,房東),承租人(乙方,房客)。而當我們要簽約的時候,應確定房東是否為房屋所有權人或有權出租者,最好能看房屋所有權狀或房屋稅單。以免房子沒租到,押租金也被拐跑了。如果是二房東轉租,則要注意是全部轉租或部份轉租。(參考第97頁,故事8)

與二房東簽約

  根據《民法》443條規定,如果二房東將租賃物全部轉租,除非經過大房東承諾,否則是無效的;如果是部份轉租,則要看大房東與二房東的租屋契約,是否有限制不得轉租。若有限制不得轉租,最好徵求大房東同意,並將契約中的限制條文刪除。若是沒有限制,房客便可與二房東訂約。訂約後房客只須對二房東負責。如果房客有違背契約之情形,二房東就必須對大房東負責。(參考第86頁,故事5)

不定期租約對房客較有利

  接下來要列明房屋所在地,使用範圍及租期;其中特別要注意的是,根據我國《民法》422條規定,房屋租期超過一年者,應以書面訂定,如果不以書面訂定,就是不定期租約。不定期租約一般而言,對房客較有利。因為依《土地法》100條不定期租約,如果房東要收回房屋,需符合下列條件:

  1. 房東收回自住或重新建築時。
  2. 房客違反民法規定轉租於他人時。
  3. 房客積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
  4. 房客以房屋供違反法令之使用時。
  5. 房客違反租賃契約時。
  6. 房客損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

  此時,房東可能會以漲租來逼走房客,然而租賃契約係屬雙方合意所訂立之契約,不得由房東單獨調漲,因此如果房東欲調漲租金,房客可以拒絕。而且根據《土地法》97條,房屋租金不能超過房屋及土地申報總額年息10%(將房屋及土地申報總值÷10再÷12,就等於每月租金上限,超過部份房客可以不付);也可以請求地政機關強制降低租金。

  土地部份,可向地政機關取得公告地價的資料,房屋部份,可向稅捐機關取得房屋現值的資料。

  還有一種情形也會造成不定期租約:根據《民法》451條的規定,當租約期滿時,若房客仍繼續居住,而房東也照收房客的租金時,此種情況就會變成不定期租約。(參考第76頁、第94頁,故事2、故事7)

《土地法》99條規定,押金不得超過兩個月的租金

  再來是約定租金及押金。有時房東會註明,欠租即可終止租約,請房客搬家。然而根據《民法》440條,要房客欠租兩期以上,並經房東依法催告(以存證信函催告為佳),房東才能終止租約。但是這並不是說房客可以少付這兩期房租,就算租約終止後,房東仍可向房客要回所欠的這兩期房租。(參考第86頁,故事5)

  又根據《土地法》99條,房屋押金不得超過兩個月租金,超過部份得抵繳房租。押金及每期租金付給房東後,記得要請房東簽收,並妥善保存收據。

爭取租約期滿後的優先承租權

  其次,在市售的契約版本中經常會規定“租期屆滿時,除經房東同意繼續出租外,應即日將房屋按照原狀遷空交還房東,不得請求遷移費或主張任何權利。如不立刻交還房屋,應支付按照租金幾倍計算之違約金”。但房客可爭取事先約定:“租約期滿,原房客有「優先承租權」,並事先協調,漲租幅度及時間,明列於契約條文”。

  至於一般民間有所謂房東要給搬遷費才能趕房客,在法律上房客並沒有做此項請求的權利,房東更沒有付給房客搬遷費的義務。

  另外,房東經常會在契約中規定類似:“未經房東同意,不得私自將租賃房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或其它變相方法由他人使用房屋”。此時房客應爭取加註:“留宿親友,不在此限”,以免房東以此為把柄,藉口趕人。(參考第97頁,故事8)

返還原狀的爭議

  房客如果要裝潢房屋最好先取得房東同意並和房東約定好,在租約期滿時房東是否願意買下裝潢,或是能多簽幾年約,以免租期太短,在裝潢好後又面臨租約到期的狀況。

  至於有些房東要求房客在搬離前,要將油漆重新漆過或是換掉用過的床墊等等,除非是事先和房客約定好,否則均不得以”返還原狀”的理由,要求房客全部換新。當然若房客未經房東允許,私自更改了隔局、顏色、設備或因拆除物件造成掉漆、釘孔等等,房東當可以”返還原狀”做要求。(參考第127頁,故事18)

房屋自然損壞的處理

  至於關於房屋之自然損害,如果未在契約中規定由房客負責的話,當然要由房東負責維修;但依《民法》437條,房客有通知房東的義務,如果沒有通知,而使得損害擴大,房客要負責賠償。但如果房客已經通知,而房東拒不修理時,房客可終止租約或自行雇工修理,而於兩年內向房東要求修理費或抵繳房租《民法》430條。(參考第90頁,故事6)

  房客通知儘量以存證信函方式告知為佳。

爭取刪除要房客繳納額外的房屋稅金

  坊間契約書常有一個不合理的規定”租屋之房屋稅、綜合所得稅等,如果較出租前之稅額增加時,其增加部份,應由房客負責補貼…”這個部份應儘量爭取刪除。(參考第119頁,故事15)

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