TSUEI MA MA Foundation for Housing and Community Services
 
 
  
 
 

  屋主(大房東)將整棟房子出租給楊先生,也知道楊先生(二房東)承租整棟房子是要再轉租給學生房客的。爾後,楊先生將整棟房子分租給多位學生,租金皆預收1學年5萬元,押金1萬元,所以每1位學生皆繳交6萬元給楊先生。租金含網路費﹑第四台及水費,電費的部分則有獨立電表,依照每人使用的度數收費。

  屋主(大房東)與楊先生(二房東)所簽定的契約書為一般書店賣的租賃契約(契約內明文「不得轉租」),雙方租期為93年2月28日至95年2月28日。楊先生與學生房客簽定的租期為93年7月1日至94年7月1日。契約中載明網路費﹑水費及第四台費用皆含在租金內,電費依使用度數收費。學生房客共有21人。每人繳交1年租金5萬元,押金1萬元,共計為6萬元。

  近期,大房東(屋主)因遲遲無法收到租金,來找二房東楊先生時,才知道楊先生已捲款逃跑,並且避不見面。就楊先生這個部分,屋主已委託律師處理,向楊先生要求賠償。

  另外,屋主最近收到3月份電費帳單(1-2月份的電費),約3萬元,屋主要求承租的21位房客分攤,部分已繳交電費的房客認為此舉不合理,這部分目前也在爭議中。

  屋主要求房客們需分攤4-6月份的電費及3-6月份之網路費、第四台、水費等費用。房客們同意分攤4-6月份的電費,但網路費、第四台及水費之前已與楊先生約定含在租金中,要他們再繳交一次,實在不合理,這部分也有爭議。

  房客學生們想知道的是:(1)3月份的電費帳單要如何分攤?之後的網路費、第四台及水費該由誰來支付?(2)將來退還押金的部分該如何處理?(3)還有,他們可不可以繼續住到約滿為止?

評評理

首先,要確認這份二房東與學生簽的租賃契約是否有效?

  二房東與學生房客簽訂的租賃契約,雖然二房東非房屋「所有人」,惟「租賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金而成立,並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」(最高法院64年台上字第424號民事判例參照)。本件二房東與學生房客簽訂的租賃契約,只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者,契約即為成立。且依事實來看,租約之生效要件(當事人有行為能力、契約標的合法、可能、妥當、確定、意思表示健全無瑕疵)亦無缺乏,應認契約已成立生效。

屋主可以在二房東不出面處理的情況下,收回房屋?

  根據學生房客的陳述及基礎資料顯示出,雖然屋主與楊先生簽的租約中有不得轉租的約定,但是實際上屋主知道楊先生承租房子是為了再轉租給學生房客們,而屋主也沒有持反對意見,就轉租部分,應可視為屋主「默示同意」。屋主基於與二房東楊先生的租賃契約,似不得以違反禁止轉租之約定而終止,除有其他屋主得終止之事由(例如:積欠租金)而依法終止外,屋主不能收回房屋。

電費、網路費、第四台、水費等費用的分擔爭議,應如何解決?

  在電費、網路費、第四台、水費等費用支付部份,電費方面,3月份有部分同學已繳交,所以,屋主要求所有同學均攤3萬元的電費,對於部分已經繳交電費的同學們來說,顯然不公平,所以給付的數目需再協商。至於網路費、第四台、水費,要求房客們支付是不合理的,因為這些費用已含在租金內了,只是在雙方都不繳納的狀況下,可能會遭到斷線,這樣可能會造成房客們的困擾。所以,房客們可以先行支付,支付的金額再向二房東要求賠償。

  事實上,屋主和房客們在這件糾紛中都是受害的一方,屋主與房客們應個別向二房東求償,屋主不能將未收到的租金轉嫁給房客們,在法律程序上也不能立即終止租約、請求遷讓房屋。至於房客們,當然也不能向房東要求押金返還,因為簽訂租約、收取房客押金的「出租人」是二房東楊先生,並不是屋主。

二房東捲款潛逃,屋主及房客們可採取的救濟方式為何?

  1. 就屋主與楊先生(二房東)的部分:可依民法第440條積欠租金之事由,終止租約,並向法院請求楊先生給付積欠之租金及損害賠償。
  2. 就屋主與房客的部分:房客與屋主,於依法終止與二房東之租約後,雙方再簽訂新約,由房客繳交租金予屋主。
  3. 就房客與楊先生(二房東)的部分:房客於租期屆滿後,可依原租約所訂條款,向法院請求楊先生返還已付的押金、及自行支付的網路費、第四台、水費等損害賠償。

租屋小叮嚀

  1. 同學們在外租屋時,一定要知道與你簽約的人到底有沒有權利出租房子,如果不是屋主本人,應請其提供一份屋主的委託書。
  2. 如果是二房東,則須請二房東出示與大房東的契約書,並注意與二房東簽約的日期不得超過二房東與大房東簽約的日期。且留意二房東與大房東的租約內是否有「不得轉租」的約定。
  3. 此次的故事,由於屋主不否認知道二房東轉租一事,所以同學們繼續居住才無困擾。如果房東真的不知情,而出面主張終止其與二房東之租約時,那麼同學們將會面臨麻煩的租約爭議了。

(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)

後記

本故事為真實案例,當時校方協助處理的結果,值得參考。

  經由學校生輔組出面協助學生們與屋主協商,經過數次的協調之後得出下列結果:

  1. 屋主同意同學們承租至原租賃契約期滿,不收取租金。
  2. 同學們同意平均支付給屋主從94年4月起至原租賃契約期滿為止之第四台費用、網路費用、水費。
  3. 原租賃契約期滿後,雙方另訂新約。
  4. 屋主與二房東楊先生的部分,已委由律師處理。而學生方面,在第四台、網路及水費的部分,是重複的支出,同學得向二房東求償,一般須透過訴訟的方式。

法令依據

  1. 民法第153條(契約之成立):「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。…」
  2. 民法第421條(租賃之定義):「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」
  3. 民法第440條(租金支付延遲之效力):「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達2個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。…」

上一頁:【故事4】違建問題停看聽
下一頁:【故事6】房東口頭承諾不履行、窗戶滲水也不處理!

 
地址電話
著作權聲明
崔媽媽徵人
網站導覽
帳務報告
 
崔媽媽基金會提供優良搬家搬家公司評鑑,房客租屋房東托租等服務
本網站榮獲1999網際金像獎之最佳社會服務網站、2007網際營活獎「優質網站」之首獎
TSUEI MA MA F0undation for Housing and Community Services  Copyright (C)2003 TMM Housing Search Service All rights reserved
--- Designed by David Chang ---