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  吳先生在三重市承租房屋,租約期滿前,房東告知若續租則將調漲房租。吳先生因經濟壓力考量下,便告知房東不再續租,將於租期屆滿之後,另尋新的住處。

  在返還房屋時,吳先生要求房東返還簽約時所收的押金6萬元(3個月租金額)。房東表示:「當月水電、瓦斯費尚未結算,且門把附近的牆壁因長期使用而污損。你必須將牆壁重新粉刷後,才能將扣除水電費之後的押金返還給你。」
請問:(1)房東收多少押金,法律上有沒有限制?(收3個月租金額合理嗎?)(2)房東可主張押金「扣抵」哪些項目?(3)房東要求等最後一期水電瓦斯費結清後才返還,是否合理?(4)租期屆滿,房客有重新粉刷牆壁、回復原狀的義務嗎?

評評理

房東押金收3個月,合法嗎?押金數額,在法律上有無限制?

  依照法律規定,押金,不得超過2個月房租總額,已交付者,如超過此限額,承租人得以超過部分抵付房租(土地法第99條參照)。但押金契約,仍成立生效,並不因超額而無效。房客(承租人)請求抵付時,建議應以存證信函通知房東(出租人),聲明抵付租金;不能以「拒繳」該額度租金作為消極抵制方式,以避免有「欠租」之違約情事發生。

房東就押金可以主張「扣抵的項目」為何?

  押金契約,係擔保「租賃所衍生債務」之契約,主要是指作為擔保「租金給付」及「損害賠償」之用。

  一般而言,雖然「押金」應於租期屆滿時,無息全額返還房客為原則。但是,在例外的情形下,房東可以主張「扣抵」,項目包括:積欠之租金、水電費、瓦斯費、管理費等基於租賃契約所產生之費用、及房屋(含設備)毀損之修繕費用(以可歸責於承租人所致者為限,但如係因不可抗力或自然耗損所造之損害,原則上房東應依民法第430條自行修復)。

  然而,雙方如就數額、項目有爭執時,可申請調解,房東宜先檢具相關費用之單據、發票,就損害項目拍照存證,以便行使權利時舉證之用。

扣留全部押金,等到最後1期水電結清後才返還,合理?

  租約到期時,房東應依約返還押金,房東如考量水電單據尚未到來而欲酌留部分押金,是合於社會常情的;但扣留全部的押金,欲待最後一期水電結清後才返還,則不合理。房客可以:(1)請房東向電力公司,申請結算至租期屆滿之日為止之費用,以利房客補繳或房東扣抵押金之計算。(2)也可依近2期之水電費、瓦斯費單據之平均金額,酌留之。

  如房東不同意,而堅持要全部扣留者,房客應請其於雙方租約上載明:「押金○○元應於○○年○○月水電結清後返還。○○○(房東)簽章」,作為日後請求及結算之憑據。

房客「回復原狀」之義務為何?

  租期屆滿或租約終止後,房客有返還房屋(回復原狀)之義務。所謂的回復「原狀」,係指回復訂約當時之狀態、或經過正常使用後應有的狀況。例如:打孔(冷氣裝機)、牆釘除去後之修補等,應屬回復原狀之範圍。或者,經過一定期間的使用後,牆壁及其他設備難免會稍有髒污、或折舊情形。一般來說,房東不能要求「重漆牆壁」之回復原狀。

  因此,牆壁如無「顯然污損」(例如:房客的小朋友以牆壁為畫布,到處塗鴉等等),房東要求重漆應非合法。

(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)

法令依據

  1. 土地法第99條(擔保金額之限制):「前條擔保之金額,不得超過2個月房屋租金之總額。已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部分抵付房租。」
  2. 民法第455條(租賃物之返還):「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」

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