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  在「崔媽媽」法律義工們接受民眾詢問過程中,其實我們發覺許多租屋問題所牽涉的是基本的法律觀念、及其所衍生的問題;所以,本章中作者希望先釐清一些觀念,不僅就租屋法律,其實對日常生活中經常接觸的法律問題也會有所幫助。

租約是否一定要有書面

  租賃,屬於契約行為的一種。大部份的契約行為,只需要口頭約定就能成立,並且生效。例如買賣就是一種契約行為,買報紙、菜攤上買菜等等…都是買賣的一種。如果隨便買個東西,都得要雙方簽契約書才能算數的話,那麼恐怕我們逛街、買菜時要帶的契約書,比要帶的鈔票不知道要多了多少!

  所以基本上,在租賃關係中,房東、房客之間只要把房子、租金講定,縱使未簽訂契約書,雙方都會因租賃關係有效成立而受拘束,不得任意反悔,否則就得負擔法律上的責任。不過就租賃期間,因民法有特別規定,所以有無書面契約便會對雙方的權利義務有極大影響。這一點在以後的章節中會有詳細的說明。


■ 租約是否非經法院公證不可

  很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證,已公證或未公證的租約究竟有何差別,常常使很多人弄不清楚。原則上租約縱使未公證,仍然可以合法發生效力,並非一定要公證,才能合法生效。公證租約最重要的目的,乃在保障當事人,於他方不履行契約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行,而不需曠日廢時的打官司。但民國八十八年新修正的民法第四二五條對不定期及逾五年之定期租約做了例外規定,詳如第三頁所述。

  但是能經由公證的程序而可以直接取得強制執行效力的事項,僅限於:

  1. 租期屆滿,房客不肯遷讓時,房東請求返還房屋的權利。
  2. 給付金錢或其他代替物(如稻米)或有價證券(如支票)之一定數量為標的權利。

  例如房東請求房客付房租的權利、房客請求返還押金的權利、或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利…等。

  不論是前述的任何一種權利都必須載明在公證書裏,並表明「願接受強制執行」的意旨,否則仍然不具有直接能強制執行的效力。目前各地方法院公證處裏都有印製完善的租約公證格式,只要把想令其發生直接強制執行效力的各種權利,填入該格內,經公證就可達到效果,堪稱方便,可多利用。


■ 民法第四百二十五條「買賣不破租賃」

  更精確的說,民法第四百二十五條的規定意涵應為「所有權的移轉不破租賃」,這意思是說,如果先有租賃契約的成立,並且房客也搬進去居住,則屋主之後的所有權移轉(即房東將房子賣給他人)時,房客仍可繼續居住,其權益絲毫不受影響,此時,房客的房東自動更改為新的房屋所有權人(法律直接規定,不待做任何行為)。

  但是,民國八十八年新修正的民法第四百二十五條對適用範圍作了限制,將不定期租賃契約及逾五年定期租賃契約而未經公證者排除在外。換句話說,如果所簽訂的租約是不定期租賃契約,或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者,房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由,而對抗新的房屋所有權人。因此,在以上兩種情形下,房客將處於不利的地位,這大概是修法時為了解決假租賃的情形而考慮周全之處。

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