房東常見問題

房屋出租約定的租金，明顯的比當地一般租金還低，國稅局會參考當地一般租金情況調整，計算租賃收入。

上面所說「當地一般租金」，係由國稅局查明後報經財政部核定的租金，計算方式是這樣的：如果是供住家使用，則把房屋評定現值乘以核定的平均租金收益率，就是全年的標準租金收入，再減掉必要費用百分之四十三，就是租賃所得。

當房屋出租約定的租金，較當地一般租金為低時，租賃所得計算公式：『租賃所得』＝『租賃所得房屋現值』×『平均租金收益率』－『必要費用百分之四十三』

有一棟桃園縣的房屋租給他人供住家使用，這棟房屋評定現值是四十萬元，八十九年度台灣省各縣市租金標準是百分之十五，那麼應該申報四十萬乘以百分之十五再減掉百分之四十三，也就是三萬四千二百元的租賃所得。（所得稅第十四條第一項第五類第五款）（所得稅施行細則第十六條第三項）

試算：34,200＝（400,000×15%）×（1－43%）

房客只要合於報稅相關規定，即可自行申報，不待雙方契約約定。

當房客申報租金抵扣所得，將會有以下情況產生：

1. 房東將被追繳租賃所得稅，並影響其他稅負(請參考房東篇問7)
2. 房東可能對房客產生不滿，造成不願再續租給房客
3. 房東可能將稅金增加部份轉嫁給房客。

以地方稅而言，自住屋主將房屋承租給房客後，需按房屋實際使用類別的稅率課徵。（請參考圖表B）

圖表A／地價稅

圖表B／房屋稅

土地使用從自用住宅用地變成一般私有土地，其申報稅率之調整幅度，自用住宅的稅率為千分之二，一般私有土地稅率為千分之十，一般私有土地稅率為自用住宅的五倍。（其稅率為八十九年公佈的法定稅率）

舉證地價稅、房屋稅及附加捐項目應檢送的文件為地價稅、房屋稅稅單正本或影本，核認條件必需符合下列情形：

1. 必須是屬於出租年度的稅捐，而且在當年度已經繳納完畢
2. 稅單的所屬期間必需與當年度出租期間相符
3. 當年度實際出租期間還未滿一年的話者，要按出租期間比例計算

舉證修理費項目應檢送的文件為修理費的發票或收據正本，而且註明房屋所有權人姓名及房屋座落地點；另外還要符合下列情形：

1. 必需是在出租期間所支付的，以憑証所開立的日期為準。．
2. 修理費如果是屬於資本性質支出（例如，屋頂、壁面、下水道不透水工程..），應該要列入成本中提列折舊，不得認列。
3. 修理年度如果實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算。（例如：廚房流理台整修費為一千二百元，房屋出租時間為十個月，期修理費用計算為：1200×(10／12)＝1000，房東可申報之費用為一千元）

舉證折舊項目要檢送的文件分為下面三種情況來說明：

1. 買入契約有分別訂定房屋和土地價款時，要檢附買入契約影本。
2. 買入契約沒有訂定房屋和土地價款時，要檢附房屋稅稅單影本和買入契約、買賣發票或收據影本，成本要按照：房屋評定價格（買入價格×計算的所得數值認定。房屋評定價格 ＋ 土地公告現值。
3. 若無法提示上面的文件，請檢附房屋稅單影本，成本就按照課稅現值認定。

　　以上所要提出的文件中，需要註明房屋構造種類（如有電梯的鋼骨混凝土造或無電梯的加強磚造），並加蓋印章，以方便國稅局認定。 至於折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算。例如有電梯的鋼骨混凝土造房屋，每年折舊率為房屋現值的五十一分之一；如果是無電梯的加強磚造房屋，每年折舊率為房屋現值的三十六分之一。但是如果納稅義務人能舉證實際折舊額的話，可以核實認列。土地部分則不可以提列折舊。如果當年度實際出租期間未滿一年的話，房屋的折舊要按出租期間比例計算。

舉證貸款購屋出租的利息支出項目，應檢送的証明文件分下列二點來說明：

1. 這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的証明清單，並須註明貸款房屋的詳細地址
2. 如果繳息收據或証明清單上沒有註明貸款房屋地址時，請檢附貸款合約書及所有權狀影本

　　此項利息支出項目核認的條件僅限於利息，至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列入；如果當年度實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算。

房客呈報租金抵扣所得稅不管承租對象是大房東或二房東，只要取得申報所需的文件，即可進行申報，國稅局是以該文件認定房東之全年租賃所得。

租金抵扣所得稅的申報文件包括以下三項，(1) 租賃契約書正本 (2) 房租付款證明影本 (3) 房客供自住的設籍證明文件（請參見第五章 房客要準備哪些文件）

國稅局課徵租賃所得稅是以房東之全年租賃收入減除合理而必要的損耗和費用後的餘額，就是租賃所得。

房東申報租賃所得稅，是依照租賃契約書所訂之合約內容進行申報。房客若將房子再分租出去所延伸的租賃所得稅，國稅局是根據該房客申報租金抵扣所得稅所檢附之租賃契約書的房東，追溯租賃所得稅。因此房東只要以依照與房客之租賃契約書之內容進行申報租賃所得稅即可。