TSUEI MA MA Foundation for Housing and Community Services
 
 
  
 
 

【案例 1】

  房客陳先生向房東承租房屋時,雙方於口頭約定陳先生不得申報稅租金抵扣所得稅,而陳先生在承租後因為想減輕租金負擔,就將一間房間分租給王小姐,並與王小姐簽訂房屋契約書。年終時,王小姐想要報繳租金扣抵所得稅,陳先生卻以屋主不是他及王小姐未跟大房東簽訂房屋契約書為由,告知王小姐不得報稅。王小姐在與陳先生協商破裂後,依然自行申報房屋租金抵扣稅;陳先生在得知後,即告知王小姐日後屋主及陳先生的稅負增加,將由王小姐全權負責。

  陳先生看見王小姐申報租金所得稅後,也開始後悔與房東的口頭約定的不申報租金抵扣所得稅,他亦打算要申報,卻擔心房東會趕人不願將房屋再續租給他…。

問1:陳先生可以申報租金抵扣所得稅嗎?

答:崔媽媽基金會義務律師表示,收入報稅本就是國民應盡之義務,租金報稅則是房客應有之權利,在房屋租賃契約書中不得記載不可報稅之文字。而陳先生與房東張太太雖然是以口頭約定不得申報租金抵扣所得稅,也是於法無效。房東是不可與房客約定『不得報稅』,來限制房東、房客行使權利及義務。但契約中若約明所產生之稅金,由房東或房客之一造負擔,則依照契約內容行使雙方權利義務。因此,以本案為例,只要陳先生取得申報所需之文件,是可以申報租金抵扣所得稅。(請參見第六章常見問題,房東篇問15)

問2:王小姐可以申報租金所得稅嗎?

答:房客呈報租金抵扣所得稅不管承租對象是大房東或二房東,只要取得申報所需的文件,即可進行申報,國稅局是以該文件認定房東之全年租賃所得。所以只要王小姐取得申報條件之文件即可申報。(請參考第六章常見問題,房東篇問15)

問3:王小姐申報租金抵扣所得稅後,所延伸的租賃所得,將由誰支付?

答:房東申報租賃所得稅,是依照租賃契約書所訂之合約內容進行申報。房客若將房子再分租出去所延伸的租賃所得稅,國稅局是根據該房客申報租金抵扣所得稅所檢附之租賃契約書的房東,追溯租賃所得稅。因陳先生繳交之租金為房東張太太的收入,因此陳先生申報租金抵扣所得後所延伸之租賃所得稅,應由房東張太太負擔。而王小姐所繳交之租金為陳先生收入,因此王小姐申報租金抵扣所得後所延伸之租賃所得稅,則由陳先生負擔。因為陳先生與房東張太太在簽房屋契約書時,有口頭承諾不申報租金抵扣所得稅,這是屬於房客與房東之誠信約定,陳先生依法雖然仍可申報租金抵扣所得,但卻有違與房東張太太的承諾,因此有可能造成房東張太太對陳先生產生不滿,不願續租給陳先生。(請參考第六章常見問題 房東篇問16)

【案例 2】

  小吳因為工作的關係,當初跟房東簽約時就在契約上註明了小吳不得將租金支出的部分申報扣抵所得稅。到了年底時,小吳看到同事們紛紛為了能夠節省稅金支出而欣喜不已時,反覆查看自己的租約,發現除了與房東個別約定不得報稅的條文外,契約中第十六條也寫明了若有增加稅額時,增加的部分應由房客來負擔。

問1:房東與小吳的約定是否成立,房東是否有權利要求小吳不得報稅?

答:基本上依法報稅是憲法上所規定國民應盡之義務,因此即便房東、房客雙方私下約定房客不得申報租賃支出,但這樣的約定因為會造成房東實質上逃漏稅捐的效果,因此在法律上是無效的。

問2:小吳申報租金扣抵所得稅額後,可能會造成房東哪些稅負的增加?

答:租金一經申報後,相對地會讓房東的租金收入累計入年所得中,且依據房東個人的所得等級會因累進稅率的緣故而增加應納稅額。另外,房屋稅的計算方式也因房屋之出租並非自用,而無法適用自用住宅之優惠稅率。最後,還會影響到地價稅的應繳稅額。

問3:小吳是否應該依合約第十六條的規定,幫房東繳納增加的稅額?

答:契約中雖然不能約定禁止依法報稅的法定義務,但如果約定因房客申報租賃支出而增加之稅額由房客負擔,而不是約定禁止報稅,若並無其他明顯違背法律強制或禁止之規定者,經雙方同意並簽署後,目前法院多數意見認為該約定有效,故簽約之雙方即須依照契約內容來履行。因此,小吳申報租金抵稅後,所造成房東稅負上的增加,房東有權要求由小吳來支付。由於增加之稅賦可能有所得稅、房屋稅及地價稅,因此房客於簽約時應注意,如房東要求增列稅賦負擔的條款,最好詳細約明所負擔的稅賦種類,以免將來發生糾紛。

【案例 3】

  張先生一家人與前任房東許先生因租約到期不再續約而結束了雙方房東、房客的關係,並於九月份時遷離租處,移居至現居處。年初報稅時,張先生苦惱著自己一年之中租賃了不同住處的租金支出,不知是否符合租金抵稅的條件,另外,查看自己與許先生所簽訂的合約內容,發現有註明,『房東各項稅額若有較出租前增加時,增加的部分由房客負擔』的條文,但是自己已經搬離了舊居且該份約定的契約也已經過期,是否仍需要幫許先生支付多出的稅額。

問1:同一年度中,房客承租了不同屋舍,是否都可以申報租金扣抵所得稅?

答:只要房客可以出示符合稅捐機關所規定的各類申報文件,無論是否為現居處,都可享有一年十二萬元的租金抵稅權利。

問2:當初簽訂的租賃期限已經過期,張先生是否仍需要幫房東許先生支付多出的各項稅額?

答:雖然雙方的租賃關係已經結束,但當初雙方對於稅負負擔所做的約定,並不因此而失去效力,張先生理當要幫許先生負擔多增加的稅額。但是,先決條件是房東許先生有張先生的聯絡方式,可以進行告知與追討,否則即使有約定,如果無法確定張先生的住處,可能會因追討無門而只能自行負擔。

【案例 4】

  房東王先生本身屬於高收入者,每年到了繳稅時,都需要支出相當高的稅金;另外,名下的一間房屋是出租給高小姐居住。當初高小姐要承租此屋時,便明確地表示會將租金支出列舉報稅,但王先生因擔心高小姐申報之後,可能會造成自己所得課稅的基準往上跳級,因此與高小姐約定希望簽訂了兩份合約,一份作為雙方實際履行的約束(租金金額較高),另一份則作為日後高小姐報稅時使用,高小姐擔心針對同一住處簽訂了兩份合約,是否會產生什麼問題而影響了自身日後的權益。

問1:單一房東、房客針對同一房屋簽訂了兩份不同內容的契約,這兩份合約都是有效的嗎?

答:就法律規定而言,如果租約的雙方,並沒有要受所簽訂租約的拘束,或所簽訂的租約是虛偽而目的是在規避法律規定的,即為無效契約。因此,房東房客雙方簽訂二份契約,若實際上雙方是要執行約定較高租金的契約,另一份約定較低租金金額的契約,是用來規避房東應申報的租金收入,目的顯然不法,即為無效契約,因此房客高小姐並不能檢具此份契約來作為申報時的文件。且更重要的是,日後房東低報租金收入而逃漏稅捐,若被相關稅捐機關發現時,不僅房東須負起逃漏稅的罰責外,房客也有可能因共同簽署虛偽租約,協助逃漏稅而一同受刑事責任的處罰。

問2:憑藉無效契約申報,可能會造成哪些問題?

答:房客高小姐若憑藉無效契約申報扣抵後,日後若經稅捐機關查發後,不僅房東可能被追討之前逃漏的稅額,房客高小姐也可能須負起相關的刑責。

【案例 5】

  房東王老先生出租了一層樓的住家給三個學生,因為擔心日後同學互相推託責任,所以希望能夠只由其中的鄭同學為代表,出面協調與簽訂租約,並約定租金以轉帳方式來繳付。另外,由於王老先生名下有許多出租的房屋,擔心如果每位房客都如實申報的後,會增加個人所得稅額計算基準跳級,因此與房客簽約時都只在合約上寫上房客每月平均可扣抵的一萬租金金額,而非實際收付的較高金額。以上的約定對於雙方的租賃關係會造成什麼影響?

問1:分租的三人是否都可申報租金抵稅?

答:依照規定,房客若要申報租金扣抵所得稅,其中一份必須檢附的文件即是租賃雙方所簽立的契約書,合約中須寫明房東、房客雙方的姓名。因此,如果契約中僅有鄭同學的姓名,雖然其他兩位分租的同學也實際有支付租金,但會因為無法出示契約書而不符合申報的資格。

問2:無法出示契約書的兩位同學,是否有其他的補助方式以申報租金抵稅?

答:兩位同學可請房東簽立實際居住於此處且也有實際支付租金的證明書,作為申報的檢附文件。若遭房東拒絕,則僅能與簽立合約的鄭同學約定,將抵稅後的收益共同分享。

問3:鄭同學是否可以轉帳憑證作為租金支付的證明文件?

答:為確保起見,在申報時除了檢附銀行轉帳憑證外,最好能夠請房東另外簽立租金收付的證明文件一併附上,以避免造成此類金錢往來,因無法由轉帳憑證上證明實際用途,而不能當作扣抵的依據。

問4:若房客於簽約後僅願支付合約中所約定的一萬元的租金,房東是否可以因此請求房客搬離?

答:雙方所約定的契約,一但經過雙方約定,無論是書面或口頭,都具有法律效力,雙方就應依約定內容來履行,且均不可於租期內隨意終止租賃關係。因此若事後鄭同學三人僅願意依書面合約約定的金額來支付,除非王老先生可舉證,該書面契約並非雙方真意,否則無法要求房客支付口頭約定的二萬元租金。

 
地址電話
著作權聲明
崔媽媽徵人
網站導覽
帳務報告
 
崔媽媽基金會提供優良搬家搬家公司評鑑,房客租屋房東托租等服務
本網站榮獲1999網際金像獎之最佳社會服務網站、2007網際營活獎「優質網站」之首獎
TSUEI MA MA F0undation for Housing and Community Services  Copyright (C)2003 TMM Housing Search Service All rights reserved
--- Designed by David Chang ---