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學生租屋案例：房東不准我們帶男朋友回宿舍，否則要罰錢，我們無法忍受房東的要求，想要解約，可以嗎？

問題陳述：

　　 一位學姊和三位學妹合租一層公寓，由學姊出面簽約，每月的租金由學姊收齊後交付房東，所以學妹們認為學姊是二房東。

　　二個月後其中一位學妹常帶男友回宿舍，被房東發現，房東於是制定了一個罰責，每發現學生帶伴回來一次，罰款1000元，並要求學生們寫同意書，三位學妹認為房東要求太多，想提前搬走。所以，提前一個月告知學姊要解約，要求學姊將押金還給他們。沒想到學姊拒絕返還押金，還告訴他們不能提前搬走，他們該怎麼辦？

1. 房東知道房客有4位，也同意由學姊代表簽約。
2. 租金20000元，押金40000（各自負擔10000元)
3. 房東在簽約時曾口頭要求房客不得帶異性回宿舍過夜。
4. 此份租賃契約約定提前解約（終止）房客應給付房東相當於一個月租金之補償（或由房東扣一個月押金作為違約金）。

崔媽媽媽回應---此案例由李明洲律師協助回覆

　　首先我們要討論的是本件租約「當事人是誰？」、「房客可否提前終止租約？」

1. 依事實來看，當初向房東承租房屋的「承租人」，是三位學妹與一位學姐等四人。契約雖由學姊一人代表簽約，但實際上是由4人共同承租。所以三位同學要面對的「房東」是「屋主」，不是學姊；且學姊也並非二房東，所以三位學妹就押金返還的請求對象並非「學姐」。
   【民法第421條：稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。】
2. 至於，房客可否提前終止租約？縱使租約未訂明房客有提前終止租約之權， 實務上，仍認為房客只要賠償房東的損失，即無不許終止之理（參考最高法 院18上2001判例）。況且依一般市面版租約約定，房客亦有權提前解約 （終止租約），惟房客應提前一個月告知房東（當月租金仍應給付）、且給 付房東相當於一個月租金之補償（或由房東扣一個月押金作為違約金）。所 以本件案例，學妹是有權提前終止租約的。但應該怎麼做才好呢？
   【「租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理。」 （最高法院18上2001）】
3. 因為在簽約的形式上（證據上）承租人只有一人（即學姐），出面終止租約之人亦須學姐認同及配合才妥當。如三位學妹執意要提前搬遷，但學姐不願意時；房東依形式上的契約，仍得對學姐（租約上之承租人）請求給付全部之租金（二萬元），對其傷害、困擾很大，而且也不公平。
4. 況且，契約中雖然並無明文約定不得帶異性回宿舍過夜，但是簽約當時房東曾提出此要求，且同學們應是同意了才會承租，在此種情形下同學們必須遵守約定內容，不得帶異性回宿舍過夜才是。

   【民法第153條第一項：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立】
5. 我們建議，承租人四人要有共識，一起行動比較好。三位同學務必要用心與學姊商量，在房東做這樣規範的情形下是否仍願意繼續承租，如果學姊也無法接受此罰責，那麼就一起跟房東要求提前解約，並支付相當於一個月租金的違約金。如果學姊想要繼續承租，就應與學姐及與房東商量看看，再找其他人來承租三人的的房間，繼續這份租約、或另訂新約。三位同學請求押金返還，才不會有太大的障礙。

   【民法第258條第一項：解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。
   
   民法第258條第二項：契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。
   
   民法第263條（契約之終止準用解除權之規定)：第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之。

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