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學生租屋案例：口頭契約的困擾

問題陳述：

　　鄭同學在學校附近承租一間套房，鄭同學表示在看屋時房東僅告訴他租金一學期20000元，押金為10000元，押金在退租時返還。未簽訂書面契約也未提及租期為一學年，而鄭同學耳聞不定期契約對房客有利，所以對於簽約一事也不堅持。

　　學期中，鄭同學因個人行為被校方退學，下學期無法再繼續承租，於是告知房東將於本學期末終止租約，請房東返還10000元押金。

　　但房東此時表示雖然沒有簽訂書面契約，但曾經口頭告知租期為一學年（房東表示他與每一位房客都是如此約定，其他房客可證明)，如果鄭同學要提前解約，房東將扣除10000元押金。

　　鄭同學不服，覺得房東是故意不還押金的，再者，不定期租約以有利於房客的習慣為主，所以房東沒有扣除押金的理由，雙方因此有所爭執。

　　鄭同學想請問的是，他是不是有權拿回押金？另外，要如何拿回來呢？

崔媽媽媽回應---此案例由陳君漢律師協助回覆

一、首先，我們需要先來釐清何謂『未定期之租賃』，造成未定期租賃的情形，有下列三種：

1. 租賃契約訂立之初，即未定有期限者。
2. 不動產租約逾一年，且未立字據者（民法第422條)
3. 租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第451條)

二、如果房東未明確與鄭同學約定租期，則此租約即為未定期之租賃契約，鄭同學可依據民法第450條的規定，要求房東返還押金。

【民法第450條—租賃契約之消滅

租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期､半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期､半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少一星期､半個月或一個月前通知之。】

三、相反地，如果房東曾告訴鄭同學租期為一學年，那麼，縱然未定立書面契約，但租期並未超過一年，此租約仍為定 期契約，此種情形下，雙方當初如未提及提前終止租約事宜，房東是可以要求鄭同學繼續履行租約，至契約期滿為止，至於押金，則是在租期屆滿後返還。

所以，雙方如未約定提前終止租約之事宜，則同學對於提前終止租約一事，需得到房東同意，才能提前終止雙方的租賃契約。

四、此案例最大的爭執點在於租賃雙方因為未定立書面契約，所有的約定都是透過言語表示，一旦發生糾紛，在釐清權利義務方面會比較困擾。

而進入訴訟程序，將耗費較長時間，雙方因此需付出的時間､精神及心力是難以估量的。建議雙方最好還是以溝通的方式來解決此紛爭。

教官可協助同學的部分：

1. 因為雙方未簽訂契約，僅以口頭約定租屋內容，所以同學可堅持於己有利的部分，寄發存證信函給房東，主張房客可依據民法第450條之規定，要求返還押金。
2. 如果房東對此反駁，雙方可至當地調解委員會聲請調解，如果仍然無法達成共識，最後只能進行小額訴訟，由法官依據現有的證據來裁定孰是孰非。
3. 同學不一定能如願拿回押金，但是希望同學也能從這個事件得到經驗，對於簽約一事要更小心，最好要有書面契約，在白紙黑字下比較容易釐清雙方的權利及義務。

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