學生租屋案例：房東說我們違反生活公約要罰錢，合理嗎?

問題陳述：

　　甲乙丙丁4位同學合租一公寓，應房東要求，在簽約同時也簽了一份「生活公約」作為租賃契約的附件，當時同學們覺得規定並不嚴苛。學期中4人皆因課業及社團忙碌，無暇整理居家環境、晚歸，也會帶其他異性同學回宿舍聚餐過夜，後來，房東告訴他們現在的行為已違反生活公約的內容了，勸告後未改善，每違反一次就要罰500元。

　　一學年下來，4位同學被罰次數達20次，累積金額為10000元，因為同學們不甘願受罰，拒繳罰金，房東因此決定將同學們的押金拿來充抵。

　　同學們覺得不公平，認為生活公約的內容不合理，且公約只是大家寫著玩的，沒有法律效力，希望教官協助他們向房東要回押金，這樣是否可以?

案例基礎資料

生活公約內容：

1. 勿畜養寵物。
2. 勿帶異性回宿舍過夜。
3. 保持客廳､廚房､浴室等公共環境整潔。
4. 勿打牌或是聚眾喧嘩。
5. 違反以上規定，每次罰款500元。

崔媽媽回覆--此案例由崔媽媽法律義工李明洲律師協助回覆

　　首先，房東與房客間簽訂之「生活公約」，到底有沒有法律效力？

　　依上述的例子，「生活公約」，是租賃契約雙方當事人於簽訂租約時所同意，且列為租約之「附件」（視同契約條款內容的一部分）、或者直接記載於契約條款（特約條款）中；只要其內容有履行之可能、且不違反法律之強行規定或公共秩序善良風俗者，經雙方當事人同意者（通常會由雙方簽名，或於附件黏貼之騎縫處簽章，以示同意），基於契約自由原則，均應認有法律效力，房客如有違反即應受違約之處罰。順便一提，若生活公約在房客簽約前未被告知，或是房東於簽約後單方訂定（未經房客同意）者，即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分，應無法律之效力，不得用以拘束房客。

　　簡言之，「生活公約」的制定，只要房東能取得每一位房客的簽名以示同意，這份生活公約對每位房客就有法律上的拘束效力的。

　　生活公約的意義，在於維持一個良好的生活環境及品質，罰則（違反約定之處罰）只是一個避免房客破壞生活公約的方式，金額實不宜過高。另外，房客對於生活公約的內容，應對照於自己日常生活方式，看看是否符合，對於難以達到的部分，請與房東溝通修改，日後才不會因此原因發生糾紛。

參考條文及概念

• 契約自由原則：在私法關係中，個人之取得權利､負擔義務，純由個人之自由意思，國家不得干涉，從而基此自由意思，締結任何契約，不論其內容如何，方式如何，法律概須保護。
• 民法第71條(違反強行法之效力)：法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。
• 民法第72條(違背公序良俗之效力)：法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。
• 民法第153條第1項(契約之成立)：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
• 民法第250條第1項（違約金）：當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
• 民法第252條 (違約金額過高之酌減)：約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

教官/訓輔人員可協助的部分

1. 與房東取得聯繫之前，我們必須先跟學生釐清一些法律上的觀念，契約只要雙方當事人簽名，就是一份有效的契約；甚至雙方未簽約僅有口頭約定，也是有效的契約。所以，在簽任何文件時都要秉持著一份謹慎的態度，不能夠開玩笑。
2. 也要讓同學們知道，同學們已經簽名同意違約金的罰款金額，而現在房東是依約行事，所以同學們要求房東返還押金，在法律上是站不住腳的。教官/訓輔人員會協助同學與房東溝通，如果房東真的不願意返還部分金額，同學們只能夠當作是花錢買經驗。下次簽約時，對於房東特別提出來的要求，請仔細考慮這些規定是否能夠遵守，再決定是不是要簽約承租。