學生租屋案例：房東說押金沒繳，租約自動失效，叫我在月底遷出，有理嗎？押金可以分期支付嗎？

問題陳述：

　　我和房東簽約時，因為錢不夠，房東叫我先付租金18000元(一學期)，而押金(18000元)可以在住進去第二個月時繳納，而我們除了簽租約之外，還另外寫一份單據，載明押金尚未支付，將於次月付清。

　　但是第二個月我還是拿不出全部的錢來，跟房東商量是否可以採用分期付款的方式繳納押金，房東不准，告訴我押金沒繳表示簽約的程序沒有完成，這份租約將自動失去效力，叫我在月底遷出，不然他會叫工人把東西搬到大門外堆放，我不是不繳錢，只是我需要打工來支付，請問有什麼方法可以幫助我，讓我不要被房東趕出來！

崔媽媽回覆--此案例由崔媽媽基金會法律義工李明洲律師協助回覆

　　租賃契約，為雙方當事人約定，一方以物租與他方使用､收益，他方支付租金之契約。亦即，依租賃契約之性質，雙方只要就當事人、租賃之標的物（房屋）、租金之給付等，達成合致，契約即成立。雖然一般租賃契約，均有約定「押金」，但押金約定並不是租約成立之必要條件。換言之，租賃房屋土地之合約，「押金之約定」，可有可無；即使押金未約定或約定了但未給付等，均不影響租約之效力。依案例事實所述，雙方已就當事人、租賃標的物、租期、及租金數額及給付方式，約定清楚，並訂有租賃契約書為憑。因此，足見雙方租賃關係已成立生效，房東不能以押金未給付為由來主張租約失效!

　　況且，「押金契約」，其性質為「要物契約」（亦即，在法律上，應以「物（押金）之交付」為契約之成立要件。）；依案例事實，雙方雖簽立書面約定押金之給付期限，但實際上押金尚未交付，依法其「押金契約」並未合法成立，房東即無押金請求權。因此房東以押金未交主張租約失效或要求承租人搬遷，在法律上都無理由。

　　至於，押金能否「分期給付」？基於押金契約之「要物契約」性質，約定分期給付，就尚未給付之金額，因契約尚未合法成立，房東恐無請求權利，房客亦無給付義務。因此「分期給付」之約定，應與其契約性質不符，解釋上應為否定。

　　所以，在租賃期間內，房東就出租之房屋已無使用收益之權利；除非經房客同意或有其他之正當理由，否則，房東不能擅自進入房客的房間，更遑論將房客的物品搬出。如果房東未經房客同意擅自進入房客房間、並將房客的物品搬出者，顯將觸犯刑法上「侵入住宅罪」及「強制罪」的罪責。

　　建議雙方再作協商，請就押金之約定及給付問題，妥加協調。雙方可另立書面，將已付之金額18000元視作押金，就「租金」再約定為分期給付，始為適法。本件案例，房東不應太過強勢，否則，恐怕會引起更多的紛爭及對自己不利之後果。

參考條文及概念

1. 【民法第421條第1項租賃概念】
   「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用､收益，他方支付租金之契約。」
2. 【最高法院33年上字第637號民事判例】
   「使用賃（租賃）為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使用，他方支付租金，即生效力，不以押金之交付為成立要件。」
3. 【刑法第306條第1項無故侵入住宅罪】
   「無故侵入他人住宅…，處一年以下有期徒刑､拘役或三百元以下罰金。」
4. 【刑法第304條強制罪】
   「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。