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學生租屋案例：定期租賃契約，房東可否提前終止租約？

問題陳述：

　　目前我租了一間單人套房，租期為一年。住了3個月後，房東表示她的兒子從美國回來，要住在這個套房內，所以她要把房子收回去了，請我在月底搬家，而她也會把押金還給我。

　　由於契約內僅有載明乙方(房客)提前終止租約的罰則(違約金為1個月的租金金額)，沒有約定房東提前終止租約的罰責（違約金），這樣是不是表示房東可以隨意終止租約呢?

崔媽媽回覆：此案例由崔媽媽基金會法律義工李明洲律師協助回覆

　　許多房東及房客對於契約的內容，其實是不甚了解的。房東可能會以為在契約內沒有約定房東違約的罰責，就表示房東可以隨意違約且不需負擔任何責任，事實真的是這樣嗎?從這個案例來看，我們可以從兩個方向來思考：

• 房東到底可不可以提前終止租約？
• 既然房東要提前終止租約，房客可以如何因應？

（一）房東 要提前終止租約，房客要如何應？

　　首先，我們要先看看彼此的租賃契約內，是否有約定房東得提前終止租約，如果沒有約定房東得提前終止租約，那就表示在沒有經過房客同意的情形下，房東是不能單方面要求提前終止租約的。

　　不過，如果房東在簽約後告知房客：『一旦兒子從美國回來，房東得將房子收回供兒子居住』，而房客也同意的話，這樣彼此的租賃契約中就附帶了一個”解除條件”，當”房東兒子回國時” 這個解除條件就「成就」了。雙方的租賃契約，依民法第99條第2項之規定，也因此失去效力，房客依法即應返還房屋。

　　依照上列案例所陳述的：『住了三個月後，房東表示她的兒子從美國回來，要住在這個套房內，所以她要把房子收回去了』，在房客的敘述中雙方簽訂租約時，似乎沒有約定房東可以提前終止租約的條文，也沒有約定解除條件，所以，房東不可以單方面提前終止租約，必須要得到房客的同意才行。

（二）房東欲提前終止租約，應如何處理？

　　既然房東已表明房屋要給兒子居住，如房客不同意，讓房東兒子在外另行租屋，實在也說不過去。在社會常情上，房客確實沒有必要強人所難，強求繼續這份租約。建議房東應尊重「定期」租約之精神，妥為協商。最好於兒子返國前1、2個月前，即應告知房客，讓其有較充分之時間準備；且因房東對於房客所作的要求是在契約約定之外，已造成房客之困擾與不便；實質上是房東「違約」，所以房東不應過於強勢。

　　適當的賠償協商方案，應至少提供房客一個月以上之時間，供房客尋找合適之租屋；並給付房客相當於一個月租金及搬遷費用之賠償；房客較容易心平氣和地接受，有助於避免爭議、裨益租賃關係終止時之和諧。否則，房東強勢趕人之姿態，在法理上都理虧。況且，如房客並無其他違約而房東得據以終止租約之行為者，縱使房東在租約期限內，欲以「兒子從美國回來，要將房子收回（以供兒子居住）」之理由訴諸法律，應不會為法院所接受，房東敗訴之機會是很高的。因此，建議房客耐心的向房東解說，依照契約之約定，房東是不可以臨時要求提前終止租約的。若不為房東所接受，房客可以向當地的調解委員會申請調解。妥善協商，有助於解決本項爭議。

參考法條、判例及解釋

◎民法第99條第2項（附解除條件之法律行為）：

　　「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」

◎民法第453 條（定期租約之終止）

　　「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者， 其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」

◎司法院36年院解字第3489號解釋：

　　「土地法第100條之規定非禁止房屋租賃契約之附有解除條件或定有租賃期限，亦不排除民法所定解除條件成就或租賃期屆滿之效果，出租人某甲與承租人某乙約定如第三人某丙需用租賃之房屋時，租賃契約當然終止者，應解為附有解除條件，條件成就時某甲自得收回房屋，至約定承租人某乙死亡時租賃契約當然終止者，應解為以某乙死亡時為其租賃期限屆滿之時，期限屆滿時某甲亦得收回房屋。」

◎最高法院42年台上字第1025號民事判例：

　　「出租人得隨時收回房屋之特約，現行法上當無禁止規定，固不得謂有民法第71條所舉無效原因，惟本件既應適用土地法第100條辦理，參照司法院院解字第2479號解釋，出租人自不得本於此項特約收回房屋。