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94年度崔媽媽基金會．台北行政區租金統計出爐.....詳全文

學生租屋案例：房客物品遭竊，房東是否有責任？

問題陳述：

　　房東將整棟房子隔成多間套房出租，一個月前樓下的大門壞了，通知房東修繕，房東的態度不積極，還回答房客說：『每一層樓都還有各自的出入鐵門，請房客不要擔心！!』。

　　兩天前我的房內遭竊，損失的物品有照相手機及筆記型電腦(買入的市價共約8萬元)，該層的出入大門沒有被破壞，我的房門也沒有被破壞，東西就這樣子不見了。我已於當天報警，警察也來採集過指紋，我認為房東是有責任的，因為房東不修繕樓下大門，導致竊賊從容進出，我可以向房東求償損失嗎？

崔媽媽回應：此案例由崔媽媽基金會法律義工李明洲律師資深義工協助回覆

　　本案例可能涉及的法律規定，約有：(1)民法第184條「房東如因故意或過失，不法侵害房客之權利者，負損害賠償責任」、(2)民法第423條「房東應保持合於所約定使用收益之租賃物」、及民法第430條修繕責任等規定。

　　至於，房客認為因房東未修繕租屋樓下大門，導致竊賊從容進出並竊取其財物，詢問可否向房東求償損失？房東就房客遭竊之財物損失，應否依民法第184條負擔損害賠償責任？說明如下：

　　最高法院認為：民法第184條「侵權行為」，須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件。且主張損害賠償之人，應舉證確有(1)損害之發生（財物損失）及(2)有責任原因（房東有故意或過失，不法侵害房客權利）之事實，及(3)二者之間，有相當因果關係等成立要件（最高法院17年上字第35號、48年台上字第481號民事判例參照）。並且，民事訴訟，如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責。若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實；則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有不足，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號民事判例）。

　　簡言之，房客（原告）如欲就其損害，主張房東（被告）應負責任者，房客應就法律要件及被害事實，盡舉證責任；如果房客未能舉證清楚，即應受敗訴之判決。

　　因此，本案例的判斷重點，包括：(1)房東有無故意或過失，不法侵害房客權利(2)房東的過失與房客的損害有無「相當因果關係」。

　　首先，房東應以合於所約定使用收益之租賃物（房屋），交付房客，並應於租賃期間，保持其合於約定使用、收益之狀態（民法第423條參照）。房客表示，一個月前樓下的大門壞了，通知房東修繕，但房東未積極修繕完畢，房東應有違反民法第423條之規定；房客得依民法第423條、第430條，定相當期限，催告房東修繕，如房東如於其期限內不為修繕者，房客得選擇：(1)終止契約或(2)自行修繕。然而，「房東違反修繕義務」，在法律上是否就符合「故意或過失不法侵害房客權利」之要件？二者之間，其實還有相當距離。

　　至於，房東有違約與房客財物被竊之間，有無「因果關係」？換言之，房客有無相當事證證明，樓下大門損壞未修，係導致房客遭竊原因？從案例所述：「該層出入大門沒有被破壞，我的房門也沒有被破壞」等事實，則依該層出入大門及房客租屋之房門，都沒有被破壞之情形來看，顯然竊賊係使用類似「萬能鑰匙」之犯罪工具（或亦有可能，該層房客、室友或其友人等，趁房客疏未鎖門或關窗時竊取其財物…）。縱使大門未損壞，竊賊進入行竊（或房客物品遭竊）的可能性仍甚高；也就是說，房客遭竊與房東未修繕大門，二者之間，似乎沒有相當因果關係。因此，房客如欲主張房東有「侵權行為」之賠償責任，成立機會可能不高。

　　建議房客如遇及樓下（1樓）大門損壞之情形，盡量誠懇的跟房東溝通，請盡速修繕；如像本案例之房東，房客也考量約滿後不再續租者，可依民法第423條、第430條之規定，定相當期限，催告房東修繕（最好以存證信函方式），如房東如於其期限內不為修繕者，房客得考慮：(1)終止契約，或者(2)自行修繕而請求房東償還其費用或於租金中扣除之，以維居家之安心。

　　當層樓房之大門（如房客所居住之2樓或3樓），也可跟室友商量，一起集資更換較好的鎖，保障安全。此外，每次離開房間時，也要記得將門窗關好，減少被侵入的機會，才是保護自己財物及人身安全的最佳方法。

相關法律規定及實務見解：

1. 民法第184條（獨立侵權行為之責任）：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。
2. 民法第423條（租賃物之交付及保持義務）：出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
3. 民法第429條（出租人之修繕義務）：租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。
4. 民法第430條（修繕義務不履行之效力）：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。
5. 民事訴訟法277條（舉證責任之分配原則）：當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。
6. 最高法院17年上字第35號民事判例：「侵權行為，須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件。」
7. 最高法院48年台上字第481號民事判例：「損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。」
8. 最高法院17年上字第917號民事判例：「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」