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學生租屋案例：契約中已明定不淮異性過夜，但房東卻自己帶異性回家，且過夜！房東算違約嗎？

問題陳述：

　　小娟初次在外租屋，想租一個單純只住女性的環境，所以找房子的時候都會特別詢問房東：「是不是只租女生？會有異性留宿嗎？」運氣還不錯，看了一間與房東同住的房子，房東也是女性，洽談時還特別強調是自己在管理，當然不會有異性進來留宿的問題，而且在契約中也特別寫下〝異性不得留宿〞的規定，於是小娟便放心的住進去了。

　　沒想到，幾天後房東竟開始帶男朋友回來過夜，本以為只是一時偶而的狀況，忍一忍就算了，可是一個禮拜過去了，房東的男友竟有常住的意思，讓小娟覺得被欺騙了，小娟與其他室友找房東溝通時，房東卻火冒三丈說：「不高興？你們都給我搬出去好了！」∼

　　小娟想問契約中已明訂異性不得留宿，房東帶異性留宿算不算違約呢？房東可以任意叫人搬走嗎？再發生相同的情形，可以不要住嗎？

崔媽媽基金會回覆

此案例由崔媽媽基金會義務律師　張寧洲律師　協助回覆

1. 由以上案例來看，不禁有個疑問：「此項約定適用雙方嗎？」在約定時大家都會理所當然的以為，此一條款是對雙方的約束，但當房東出現違反約定時，房客能主張的是什麼？罰則又是什麼？強制力又有多大？回歸來看小娟所簽定的契約(一般的坊間契約)，是否有相關處罰規定，翻遍條文大都無房東違約罰則，所以就算房東違反承諾，房客完全無法依照契約來處罰房東，因此，小娟要房東配合當時承諾會相當困難。
2. 小娟雖然無法要求房東遵守約定，但房東也不能因小娟提出異議而要求小娟搬家，因小娟在本案中並無任何違約情事，房東當不得任意請房客搬遷；若硬逼房客搬離，房客可拒絕搬遷，但這當然需考量該租約是定有期限，抑或未定有期限；倘定有期限，且房客無任何違反契約約定情事，則房東不可任意終止租約；倘未定有期限，則房東得於有利於房客的習慣下，先期通知終止契約，惟以上均須再依租約之特別約定內容而有所不同。
3. 建議小娟，承租期中房東若拒絕修正契約或配合約定，在期滿後再與房東溝通，雙方針對此項做清楚明確的約定與罰則，以避免造成對房客的不公；當然，期滿時小娟可以選擇另租他處，但在約定生活公約事項時，務求清楚規範，以免重蹈覆轍。
4. 坊間契約說明：
   大部份的坊間契約，只明訂房客違約罰則，而無房東違約罰則。例如常見類似的約定：「………如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」等等單方面懲罰的文字，若不細看契約內容，很容易就簽下了不平等的契約，而造成房客權益受損。

教官／訓輔人員可協助事項

再次確認房東是否真的要請同學搬家！

1. 很多時候，房東僅是因同學當面詢問讓他們覺得下不了臺，惱羞成怒的就要求房客搬家，若是如此，教官介入斡旋的空間就變大了，只要平撫房東的情緒應可順利解決。此時順勢要求房東修改約定，房東在顧及教官的情面、市場狀況及後續口碑的狀況下，或許可以順利達成。(提醒房東已學期中，再找房客己屬不易)
2. 建議可將契約中“不得留宿異性”此條約改為“甲乙雙方，均不得留宿異性，違者可做ＸＸ處罰”（處罰內容雙方議定）。
3. 協調的狀況大致可區分為下列三種：
   1. 房東願意更改契約內容，使此項條約更明確規範甲乙雙方及違約罰則，以維持契約之公平性，並避免日後再發生類似糾紛。也就是房東日後亦必須遵守“不得留宿異性”的規範。
   2. 房東不願更改條文，但房客仍願意居住，那麼就要接受，此條約只規範房客，也就是說房客不得留宿異性，但房東可以留宿異性。
   3. 房東不願更改條文，房客也不願繼續居住。房客欲提前終止租約，需依合約內容賠償房東；若合約中未註明罰則，房客可與房東協調違約金多寡。
4. 若小娟表明不願居住要求搬遷，對於賠償違約金一事必憤憤不平，因此在學生情緒上的安撫就須多費時間，建議教官與房東協商時，對於房東違反承諾一事多做著力，雖無罰則造成房東無須遵守約定，但或許用此方式可減少同學的損失，解決雙方爭執不休的狀況。
5. 假設房東確實要請同學搬家，則需依合約罰則賠償房客；若合約中未註明罰則，房東須與房客協商違約金多寡。