房東將房屋轉售，新屋主有權要求房客搬家嗎？

問題陳述：

　　 崔媽媽您好，我們同學共四人合租一層公寓式住家，最近原房東已將房屋轉售，而新屋主要求我們搬家，請問我們可以向屋主要求違約金嗎？

租期：90/6/1-94/6/1

釐清事項：

　‧ 租期未滿5年
　‧ 舊屋主有告知新屋主目前承租狀況
　‧ 房屋非經法拍處理

崔媽媽回應：

　　民法第425條：「房屋所有人之租賃關係出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

以上民法條文觀點來論：

1. 舊屋主雖將房屋出售，新屋主在承接後仍須受原契約之拘束，於原租約期間內仍應將房屋承租給房客使用，直到房客租約期滿
2. 新屋主若須收回房屋，可等房客租約到期一個月前寄發不續約通知，通知房客租約到期不再續租。
3. 新屋主若執意要將房屋收回，即須檢視租約內有無對違約金的特別約定，如無，房客即不得請求之。

延伸討論：

‧新屋主堅決不願再承租給房客，開始拒收房客所付租金….

　　房客可將租金放到法院提存，直到租約期滿，惟每月至法院提存會造成困擾。

‧對教官處理方式的建議：

　　 如有合理的補償條件，並能取回押金，期前搬離不失為減少紛爭的方法

1. 可勸學生和房東洽談酌留一、二個月期間，讓學生另外尋找合適的租屋搬遷，並請新屋主酌量補貼搬遷費用…等條件。
2. 已交付舊屋主之押金返還問題如何處理等，進行協商。如未能達成合理解決方案，您是可以依前所述繼續承租使用至租約屆滿止。通常新屋主為能即早使用新購房屋，就押金問題會給舊屋主須返還之壓力，以期圓滿解決。請學生電洽新屋主，並由新屋主找來舊屋主共同協商押金返還及酌量補貼搬遷費用。

其他參考資料：

1. 合約若超過五年或未定期限者，如未經公證之不動產租賃契約不適用之。
2. 如果此房屋抵押給銀行等抵押權人後，再行出租，於屋主付不出貸款，而經銀行(抵押權人)依法聲請強制執行拍賣時，如抵押權人依民法第866條內之規定「抵押權為擔保物權，不動產所有權人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。」及強制執行法98條第2項，得聲請除去該租賃關係，進行拍賣，而為新屋主買受者。如有此情形，房客即無權主張民法425條「買賣不破租賃」之規定了。