房屋滲水導致物品損壞，該如何向房東索賠？

崔媽媽基金會義務律師　李明洲律師　協助回覆

問題陳述：

　　租的房屋最近不知是什麼原因，地板一片潮濕，導致我的書籍及書櫃損壞，房東說要請水電工人查明原因，看看是不是房屋問題還是人為因素，若是水電工人檢查後有二項可能：

1. 假設是房屋地板自然滲水，我可否循求調解委員會或是法律途徑來要求房東賠償我的損失？
2. 假設是因為潮濕的關係，我可否循求調解委員會或是法律途徑來要求房東賠償我的損失？

崔媽媽回應：

1. 應先釐清事故原因及責任之歸屬（請人查看問題出在哪裡）：
   1. 如果潮濕是因為連日大雨…等天然災害導致，那麼不可抗力的因素，應不能歸責於房東，房東是無須賠償的。
   2. 如果是因為房屋本身應修繕之問題導致潮濕，那麼，您可以先請房東修繕。如果房東有善意回應，而您也覺得這個地方住的不錯，在提出賠償要求的部分，您必須考慮一下，因為潮濕不是房東故意造成，而且雙方各有損失（您有私人物品的損失，房東因為房屋潮濕而必須維修），一旦您提出賠償的要求，可能會破壞良好的租賃關係，得失之間您可以衡量一下，因為要找一個好房東也不容易喔！
2. 若應修繕而房東不願意修繕者，您可以存證信函通知房東：
   1. 請房東在一定期限內修繕；否則期限屆至房東未加修繕者，您得自行僱工修繕，並從次月租金中扣除修繕費用。
   2. 若是發現修繕金額過高，在房東無意出面修繕、您亦不願繼續居住使用的情況下，您可以在存證信函中表示屆期未予修繕即終止租約。
   3. 至於損害賠償部份，如非天然災害造成，且可歸責於房東之過失者（此過失之舉證責任在於房客，例如：有關應修繕之原因早就向房東反映，但房東置之不理…等），您可以計算折舊後之損失金額，在依法終止租約時一併要求房東賠償。
3. 至於解約及索賠的處理程序方面，如果房東無意解決問題，您可以存證信函通知房東終止租約，請房東退還押金及給付賠償的金額，若是房東依然故我，那麼，雙方即須循法律程序，例如：透過當地調解委員會協商，如果調解不成，再採取訴訟的方式了。
4. 從您的敘述中得知事件的發展幾乎都是假設的情形，您可以先與房東談一談，找水電師父看看問題出在哪裡，要怎樣處理才好？或許情況的發展不像您所想像的這樣。