房東要我們答應漲房租，不然就叫我們搬家，我們該怎麼辦?

崔媽媽基金會義務律師　李明洲律師　協助回覆

問題陳述：

　　我和學姊在台中合租一層離學校很近的小公寓，最近房東表示租金金額有誤，他租給我們太便宜了，要漲租金，如果我們不答應就要我們搬家。

　　由於房東的工作是代書，對於法律比較了解，當初租賃合約是由房東所擬定，其中一條約定寫著：租賃期間內一方若擬提前解約，需提前一個月告知。不過，整份契約內沒有提到賠償問題，現在的情形是我才剛搬入2個月，房東就要漲租或是要我們搬家，我不想答應漲租，但是，也不想搬家，因我們兩個的東西超多，搬家很麻煩。

房東的態度強硬，要我們11月初要搬走，我們該怎麼辦？

參考資料：

　‧ 租期 93/8/1-94/7/30
　‧ 租金 12000/月
　‧ 押金 24000元

崔媽媽回應：

　　有許多房客在發生租屋糾紛時，才會發現當時所簽下的租賃契約是一份不公平的契約，這時候房客常會有質疑，為什麼這種契約還能成立呢？

　　針對這一點，我們先來了解一下何謂「契約自由原則」，在民法債編中對於契約自由原則的敘述是：在私法關係中，個人之取得權利、負擔義務，純由個人之自由意思，國家不得干涉，從而基此自由意思，締結任何契約，不論其內容如何，方式如何，法律概須保護。

　　所以，只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗，也不牴觸公法的情形下，契約即可成立。

　　同樣地，在契約自由原則下，如果契約內容要更改，只要雙方同意即可更改，如有爭議，就必須依照法律來判定了。

所以，在以下的案例中-----

租金調漲的部分，在契約期限內，房東要調漲房租，需經過你們同意，如果你們不同意，房東是不能調漲房租的。
參考法條：民法債編契約自由原則
在提前解約的部分，如同上列的敘述提到的：租賃期間內一方若擬提前解約，需提前一個月告知。所以不管是房東或是房客，只要有一方想解約，不管是什麼樣的理由，都可以經由提前一個月通知之後，即終止租約。
參考法條：
- 民法第453條【定期租約之終止】
  定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第三項之規定，先期通知。
- 民法第450條第三項
  前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期﹑半個月或一個月定其支付期限者，出租人應以曆定星期﹑半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少一星期﹑半個月或一個月前通知之。
關於賠償的方面，如同同學提到的，因個人物品多，搬家很麻煩，甚至可能需要請搬家公司幫忙，這樣子的花費，可能在你們的預算外，也造成你們經濟上的負擔，可以商請房東付一些協助同學搬遷的費用。
不過，因為在契約內並無提及賠償的部分，如果房東不願意，同學們就無法獲得賠償了。
參考法條：民法債編契約自由原則
同學們應藉由這次的租屋裡得到經驗，那就是在契約內除了注意提前解約的約定之外，更要註明提前解約的一方所必須負擔的違約金額為多少。

教官秘方：

可以告訴同學們一個觀念，這份書面契約記載的是你們與房東雙方共同約定的事項，而且經過雙方簽名蓋章，表示租賃雙方同意這些內容且願意遵守，所以，不管契約的約定內容是什麼，雙方都有遵守的義務。
現在的狀況是房東要提前解約，學生有可能因為無法得到賠償而覺得受到不合理的待遇，但是如果情況相反，變成學生要提前解約，房東一樣無法要求學生賠償呀！
所以，在簽約之前就要看清楚所有的條文，是不是每一條同學都可以接受，如果有疑慮就要與房東溝通清楚，才不會住進去之後又發生問題
回到案例來看，從上列案例的敘述得知同學們是不太想搬家的，所以我們可以先和同學談談，既然同學覺得搬家麻煩，希望繼續居住，那麼，如果房東願意退讓一點，降低調漲的幅度，同學們可以接受嗎？
如果同學可以接受租金稍微調漲，那麼，我們就可以陪同學生與房東溝通，就租金調整的幅度來做斡旋。
如果學生絲毫不願妥協，那麼，我們就必須要針對提前解約部分賠償金的金額來做溝通了。不過，必須先告訴學生因為契約內並無提及賠償的部分，如果房東對於學生們要求的賠償金額無法接受，不願意支付，我們也沒有辦法再做其他的努力了。
最重要的是，要同學們牢記這次的教訓，再簽約時一定要仔細看每一條約定，尤其是在提前解約及違約金的部分要清楚地寫下罰則才行。