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問題陳述:

  鄭同學在學校附近承租一間套房,鄭同學表示在看屋時房東僅告訴他租金一學期20000元,押金為10000元,押金在退租時返還。未簽訂書面契約也未提及租期為一學年,而鄭同學耳聞不定期契約對房客有利,所以對於簽約一事也不堅持。

  學期中,鄭同學因個人行為被校方退學,下學期無法再繼續承租,於是告知房東將於本學期末終止租約,請房東返還10000元押金。

  但房東此時表示雖然沒有簽訂書面契約,但曾經口頭告知租期為一學年(房東表示他與每一位房客都是如此約定,其他房客可證明),如果鄭同學要提前解約,房東將扣除10000元押金。

  鄭同學不服,覺得房東是故意不還押金的,再者,不定期租約以有利於房客的習慣為主,所以房東沒有扣除押金的理由,雙方因此有所爭執。

  鄭同學想請問的是,他是不是有權拿回押金?另外,要如何拿回來呢?

崔媽媽回應:

  1. 首先,要確認這份二房東與學生簽的租賃契約是否有效?再者,屋主是否能在二房東不出面處理的情況下收回房屋?
    • 二房東與學生簽訂的租賃契約,雖然二房東非房屋「所有人」,惟「租賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金而成立,並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」(最高法院64年台上字第424號民事判例參照)。本件二房東與學生簽訂的租賃契約,只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者,契約即為成立。且依事實來看,租約之生效要件(當事人有行為能力、契約標的合法可能妥當確定、意思表示健全無瑕疵)亦無缺乏,應認契約已成立生效。
    • 根據學生的陳述及基礎資料顯示出,雖然屋主與楊先生簽的租約中有不得轉租的約定,但是實際上屋主知道楊先生承租房子是為了再轉租給學生們,而屋主也沒有持反對意見,就轉租部分,應可視為屋主默示同意。屋主基於與二房東的租賃契約,似不得以違反禁止轉租之約定而終止,除有其他屋主得終止之事由(例如:積欠租金)而依法終止外,屋主不能收回房屋。

      民法第153條(契約之同意): 當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。…

      民法第421條(租賃之定義):稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。

      民法第440條(租金支付延遲之效力): 承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。…

  2. 在電費﹑網路費﹑第四台﹑水費等費用支付部份,電費方面,3月份有部分同學已繳交,所以,屋主要求所有同學均攤30000元的電費,對於部分已經繳交電費的同學們來說,顯然不公平,所以給付的數目需再協商。

    至於網路費﹑第四台﹑水費,要求同學們支付是不合理的,因為這些費用已含在租金內了,只是在雙方都不繳納的狀況下,可能會遭到斷線,這樣可能會造成同學們的困擾。所以,同學們可以先行支付,支付的金額再向二房東要求賠償。

  3. 事實上,屋主和同學們在這件糾紛中都是受害的一方,屋主與同學們應個別向二房東求償,屋主不能將未收到的租金轉嫁給同學們,在法律程序上也不能立即終止租約、請求遷讓房屋。至於同學們,當然也不能向房東要求押金返還,因為簽訂租約、收取押金的「出租人」是二房東,並不是屋主。
  4. 目前屋主及學生可採取的救濟方式:
    • 就屋主與楊先生的部分:可依民法第440條積欠租金之事由,終止租約,並向法院請求楊先生給付積欠之租金及損害賠償。
    • 就學生與楊先生的部分:租期屆滿後,可依租約所訂條款向法院請求楊先生返還已付的押金﹑及自行支付的網路費﹑第四台﹑水費等損害賠償。
    • 就屋主與學生的部分:學生於租期屆滿,且屋主依法終止與二房東之租約後,與屋主簽訂新約。

學校協助處理的結果:

由學校生輔組出面協助學生們與房東協商,經過數次的協調之後得出下列結果:

  1. 屋主同意同學們承租至原租賃契約期滿,不收取租金。
  2. 同學們同意平均支付給屋主從94年4月起至原租賃契約期滿為止之第四台費用﹑網路費用﹑水費。
  3. 原租賃契約期滿後,雙方另訂新約。
  4. 屋主與二房東楊先生的部分,已委由律師處理。而學生方面,在第四台﹑網路及水費的部分是重複的支出,同學得向二房東求償,一般須透過訴訟的方式。

租屋小提醒:

  1. 同學們在外租屋時,一定要知道與你簽約的人到底有沒有權利出租房子,如果不是屋主本人,應請其提供一份屋主的委託書。
  2. 如果是二房東,則須請二房東出示與大房東的契約書,並注意與二房東簽約的日期不得超過二房東與大房東簽約的日期。且留意二房東與大房東的租約內是否有「不得轉租」的約定。
  3. 此次的案例,由於屋主不否認知道二房東轉租一事,所以同學們繼續居住才無困擾;如果房東真的不知情,而出面主張終止其與二房東之租約時,那麼同學們將會面臨麻煩的租約爭議了。
 
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