此案例由崔媽媽基金會義務律師　高全國律師　協助回覆

　　小美一家四口承租一公寓住家，租期為96年12月1日至98年12月1日，為期二年。而此房屋沒有陽台，所以房東將熱水器安裝於臨近廚房的室內牆上。

　　看屋時，小美全家人頻頻詢問房東「熱水器安裝在室內，這樣沒問題嗎？」，只見房東老神在在的回答，「放心啦！我們住這個房屋二十年了，都這樣裝啦～而且你看，廚房還有一扇窗，通風沒問題的啦！」，在房東的保證下，小美全家決定承租，這個符合全家人居住條件的公寓。

　　豈料，過年期間因天氣寒冷，小美全家僅留廚房的小窗通風，但通風仍究不佳，導致小美的父親在使用熱水器時，全家人一氧化碳中毒，其中小美的母親及妹妹，更不幸因而去世。

　　意外事故發生後，受傷較輕的小美及父親，已不想居住承租的公寓，小美打電話告知房東欲終止租約，但房東卻說：「都是你們這家人，使用不當，才造成的中毒意外，害我日後很難將房屋出租…，我沒告你們要求賠償就不錯了，你們還想終止租約！」「我不會答應你們終止租約的，你們要住到兩年期滿，否則我的房子會租不出去！」

　　小美聽了房東的回應後，又悲又憤，全然不知所措，怎麼也無法相信，因為一場意外，已經痛失兩位親人了！現在竟然還要繼續住在這個傷心處或賠償房東的損失！

小美現在想知道：

• 真的不想再住承租的公寓了！可以終止租約嗎？
• 是否真的必需負責房東的損失？
• 將熱水器安裝於室內，造成全家中毒，且家中二位成員因而逝世，房東沒有任何責任嗎？

【崔媽媽回覆】

1. 真的不想再住承租的公寓了！可以終止租約嗎？

　　首先，房東將熱水器裝置於室內，雖然尚有一扇小窗能夠通風，但仍然發生一氧化碳中毒意外，顯見，熱水器仍需安裝於室外，或另加裝排放廢氣設備。現因房東所附之熱水器安裝於室內的不當，導致危及承租人及其同居人的安全，所以承租人可依民法424終止租約。

　　由於將熱水器裝置於室內而未有排氣設備者已違反消防法第15-1條之規定，且由先前社會發生之案例可證明對於生命安全與健康有極大危害，因此我們認為不論事故發生前後，承租人均得主張因熱水器安裝室內，而依民法424終止租約。

2. 是否真的必需責房東的損失？

　　案例中房東將熱水器安裝於室內，僅留一小扇窗戶，此為房東之安裝不當，而非因為承租人未依規定使用，將門窗緊閉或任意移置熱水器等設備所引起，自無須負擔房東任何損失。

3. 將熱水器安裝於室內，造成全家中毒，且家中二位成員因而逝世，房東需負擔法律責任嗎？

　　此起意外，因房東熱水器安裝位置不當，未依法將熱水器安裝於室外通風處，或加裝排放廢氣設備，導致小美的二位家人因而喪生，小美得依下列法律，爭取自身權利：

　　刑事部分：本案房東之行為可能構成刑法第二百七十六條過失致死，及二百七十八重傷害或二百八十四條過失傷害罪。

　　至於與公共危險有關之刑法第一百七十七條第一項漏逸氣體罪，則實務上判決都以「故意」行為為要件，與本案事實有所出入，在此僅供參考。

　　民事部分：房東應依民法第一百八十四條，對於小美及其父應負擔侵害健康權、財產權、親人生命權等權利之損害賠償的責任，包括：醫藥及增加生活上需要之費用、減少勞動能力所受之損失、喪葬費、非財產之損害（通稱慰撫金）、扶養費等。

　　特別提醒，依實際法院裁判來看，雖然房客可依法提出侵權行為之損害賠償，但在民事上，請求損害賠償有其比例原則，依一氧化碳中毒事件來看，大多分三點裁決損害賠償之金額，第一點、房東確實之疏失（如：熱水器安裝位置）；第二點、房客是否有應注意而未注意之情事（例如：明知應保持通風良善，卻未做到）；第三點、雙方確實的損失狀況（例如：當事人受傷之情事、家人經濟狀況…等其它客觀因素）。也就是說，依法請求的損害賠償金額，須由雙方之疏失責任而判斷，且需經耗時的訴訟，說其為一件麻煩事亦不為過。

　　而近年檢警在偵辦租賃處之一氧化碳相關意外時，亦日漸著重於追究房東之刑事責任，所以依此看來不論在民事或刑事上，房東均可能須承擔法律責任。

4. 如何避免相關情事

　　注意熱水器是否安裝於通風良好之場所

　　近年來發生多起，房東將熱水器安裝於通風不佳之場所，（例如：將熱水器加裝於有窗戶或密閉窗之陽台，或將之安裝於浴室內，甚至因沒有室外空間，而安裝於屋內），導致房客一氧化碳中毒事件，特別提醒不論是房東或房客，在出租或承租房屋，均應特別注意熱水器及瓦斯桶之安裝位置及使用方法，除了避免擔負法律責任外，更重要的是防止悲劇的發生。

　　當今年農曆年初，大家還沉浸在歡樂的過年氣氛中，崔媽媽基金會卻於此時，接到上述案例法律問題之詢問，實令人倍感唏嚧，所以特別發送此篇電子報提醒各位，不論是房東或房客，乃至是自身住家，均應特別提高對安全、生命、健康的意識，才能防止此類的悲劇再度發生。