無殼蝸牛聯盟　2010-05-13

Q：高房價的問題只有台北縣市，因此不宜採用全國性政策處理？

A：房價問題必須與所得收入一起比較。

　　根據內政部最新「住宅需求動向」統計，台灣五大都會區的房價所得比為7.08倍，台北市則為9.06倍，這兩個數字都比2009年上半年的6.65倍與8.89倍更沈重，且皆遠超過國際認定「嚴重難以負擔」的門檻（5.1倍）。近年來，雖然全球各地均有房價飆漲的情形，但相較於英國（5.1倍）、日本（5.3倍）和澳洲（6.8倍），台灣五大都會區平均7.08倍，則是遙遙超越各國。顯然，全台灣都會區的住宅負擔明顯超過國際標準，台北縣市尤其嚴重。

　　房價負擔能力，台北最嚴重，再來是幾個核心城市，而台中又大於其他縣市。事實上，全台灣各區域的房價負擔能力在國際標準都不算輕，連之前情況勉強尚可的基隆都正被滲透。台北市則是超級嚴重。台北市中位數所得（所得位置在全體市民的50%）的家庭只買得起12%的房子，所得在30%位置的家庭，只買得起6%的房子，這表示中低價位住宅嚴重供給不足。台北儘管很多房子可以買，但其實房價高到根本買不起。

　　從城市整體發展的角度來看，台中七期重劃區、高雄美術館與農十六新市政特區，這些特定地區房價飆升極快，卻不見得出現帶動周邊地區環境品質提昇，也不一定出現比價效應，拉升鄰近地區的房價。反而，在城市過度擴張，公共資源有限的情況下，掏空了原本老市區的經濟活力，造成城市發展的嚴重不均衡，甚至某些地區被放棄的狀況。高房價問題不只發生在台北，也在台灣其他地區開始發酵，這不是特定區域的問題，只是災情不一，表現出來的樣貌不同。

　　欲解決各縣市地區人民住宅問題，中央政府必須有整體的對策；同時，針對各縣市的不同差異，地方政府也必須提出處方。兩者缺一不可，中央和地方政府都必須負起責任。

■ 蝸牛觀點：高房價難負擔不是台北縣市的特殊現象，各地都有災情，解決各縣市住宅問題，中央和地方政府都有責任。

Q：房地產產業是經濟發展的火車頭產業，且經濟正在復甦不宜打壓房價？

A：首先，無論如何都不應該將房地產視為振興經濟的主要產業。

　　社會的進步、產業的創新、文化的發展都需要資源和人力投入。若將每個人的生活基本需求，轉化成為一般商品，把社會寶貴的時間物力和資源集中到房地產利益的競逐，炒作房地產成為年輕人的夢想，那麼這個國家發展的目標在哪裡？社會前進方向在何方？人們如何能有力氣去關注更具意義的文明創造和產業發展？

　　房地產再怎麼炒作都無法作為全球化城市競爭的項目。城市競爭力的提升，投資環境的創造，文化觀光的發展，並不是建立在不斷推升的地價和房價之上。再者，房地產產業對於GDP的貢獻極小，比較民國91年和97年的統計資料顯示，不動產服務業在GDP總產值只增加了不到0.7%，住宅部份不到0.07%。資本利得也不課稅，換句話說，整個社會花上這麼多力氣在房地產的飆高競逐，但炒房的鉅量資金輪轉卻非關經濟貢獻。

　　「火車頭產業」是指該產業的榮枯對相關產業有著明顯的影響，但是從行政院主計處歷年所編制的產業關連表分析結果。房地產業低於所有產業的平均值，而且房地產業各項指標的波動，也大多落後總體經濟指標的波動，目前並無充分的證據支持房地產業為火車頭產業的論點，故以刺激經濟發展作為振興房地產業的理由，若不是刻意為之的謊言，便是普遍常識不足下的迷思。

　　在高房價低所得的沈重負擔下，人民為安居之所淪為背負沈重貸款的房奴，反而抑制了其他類型的消費支出，文化活動、觀光旅遊、飲食等等。因此，房地產價格的飆漲非但帶動經濟成長，反而壓抑了其他產業領域對於經濟成長的貢獻空間。

■ 蝸牛觀點：從數據資料呈現，國內住宅產業並不是長期被認知的經濟火車頭，反而像一輛火柴盒小汽車，甚至是讓其他產業受到排擠，造成總體經濟成長倒車的火車頭。

Q：台灣的自有住宅率高達八成八，無殼蝸牛問題只是少數人買不起房子。

A：與住宅相關的各種被扭曲或誤解的資訊中，可能以「住宅自有率」為最，直接影響了政府決策判斷。官方的「住宅自有率」是權屬登記為「自有」之住宅比率，88%的數字，前提得是：無人擁有二宅以上，很顯然地，此一住宅自有率數字根本背離現實，以住宅為本的權屬統計並不能轉換為以家戶為本的住宅自有率。欲真正貼近真相，必須知道以家戶為本的真正住宅自有率及家戶擁宅數的分布，但後者之統計資訊在台灣並不存在。比較接近的推估應為，台灣100家戶中30戶以上無自宅，其中的2/5租屋或配住（宿舍），3/5住於他人（親友，特別是父母子女）之宅或與他戶共住。

　　剩下的七十戶以下擁有88宅（此為88%「自有率」之來由），其中60戶各有一宅，7戶各有二宅，3戶各有三宅或更多。在此一計算下，房價飆漲衝擊到的是無自用住宅的30%以上家戶，其中的1/3是社會及經濟地位極端弱勢，早已放棄擁屋的期望；其它2/3則因為房價負擔增加，從有希望擁自用住宅而變為絕望者，最感到憤怒。

　　除了擁有二宅以上的10%民眾可能因房價飆漲獲得財富增值；但是60%民眾僅自有一宅者，房價飆漲固然使他們紙面上財富增加，但卻不具實質意義，因為他們仍然要住在其中，這是住宅的使用價值。另一方面，這些擁有一宅的民眾若想換屋，在房價飛漲的時代更為不易，因為自宅脫手之後不見得買得起更好區位或條件的住宅，只能向下選擇。因此，換屋族也是高房價的受害者。

　　換句話說，政府放任房價飆漲，讓90%以上的有殼和無殼的市民都成為受害者，只有以房地產投機為業的人和需要政治獻金的政客們才是最大的獲益者，這才是為什麼房價問題成為民怨第一的原因之一。

■ 蝸牛觀點：30%的無殼蝸牛，和60%僅自有一宅的可能換殼族，都是高房價的受害者。不管有殼，無殼，房價飆漲讓他們買不起房，也換不起房，都是政府和財團操弄和宰割的對象。

Q：根據住宅供需狀況調查報告，台北市住宅供給嚴重不足。

A：政府常說台北市的住宅短缺七萬戶，是以台北市所有戶籍戶數（約97萬戶）減住宅數量（約90萬宅）得出。這種計算是荒謬的。若以該方式計算，台灣多數地方都是供不應求，澎湖、雲林甚至比台北市更嚴重，可見這個數字大有問題。若加上每宅的設籍戶數來看可以逼近真實狀況，當前台北市設有戶籍住宅平均每宅約居住1.25戶，換算實際的住宅需求總量約為77.5萬宅，也就是說住宅的超額供給約12.5萬宅。

　　從另一個角度看，以新增供給量與新增需求量觀察，台北市近十年來新完工住宅約七萬宅，人口減少約四萬人，新增戶籍約七萬戶。用前述平均每宅居住約1.25家戶計算，近十年來因新增家戶所產生的需求量約5.7萬宅；若以當前台北市平均每戶人口約2.7人計算，則十年來因人口減少，使得住宅需求減少約1.5萬宅。從這兩種方式計算得出，近十年來台北市新增的超額供給量約在1.3萬宅至8.5萬宅之間，若取平均數約5萬宅。台北市在住宅總量供需、近十年新增供需以及潛在未完工住宅數量，非但不是供給不足，甚且處於嚴重的供給過剩。政府的數據沒有告訴我們的是這些房子在哪裡？在哪些人手上？空屋率有多少？現在的住宅資訊並不透明，政府從來未曾真正清楚現況，也不深刻了解問題，放任諸種化約偏頗的統計資料與解讀到處流傳，這只會不斷強化市場預期心理，使成為房價上漲的合理化理由。

■ 蝸牛觀點：台北市在住宅總量近十年不是供給不足，而是嚴重地供給過剩。政府的數據沒有告訴我們的是這些房子在哪裡？價格多少？在哪些人手上？空屋率有多少？

Q：房價上漲，是供給不足和需求增加導致，是自由市場現象。

A：現階段的房價上漲是預期心態不斷疊高的結果，這種預期心理可統稱泡沫現象。簡單說，什麼都漲，就是薪水沒漲，而台北市人口且不斷流失，房子不斷新蓋，那麼，需求從哪裡來？是台商、外資、還是大陸客要來買房？倘若投機性的炒房需求越高，將嚴重排擠一般人民基本居住的需求的權利。那麼我們應該要追問的是：城市是為了誰而建？政府為什麼坐視人民的基本居住需求難以滿足，負擔日益沈重呢？以及，這些年供給的住宅是哪一種住宅？單以面積大小為分析依據，資料顯示，屋齡 20至30年的房子，有70%是25至55坪，大致符合目前台灣少子化趨勢下的家庭人口數量結構需求。但是近五年來的住宅供給統計，25坪以下佔32%，25至55坪佔38%，55坪以上 29%，約各為三分之一。換句話說，中間規模的住宅比例從過去的七成掉到三成，顯然可以發現住宅規模呈現兩極化發展，動輒一百多坪的豪宅巨院，或是高單價小坪數的套房。對於大多數的小家庭或希望三代同堂的家庭來說，在住宅商品市場上可以選擇一邊是負擔不起的豪宅，另一邊則是空間不足的房型。台北市高價位住宅過剩，不僅是供需問題與市場失靈問題，更是國家資源浪費的問題。這種自由市場的住宅供給是建立在誰的利益？如何能滿足大多數市民的一般需求呢？

■ 蝸牛觀點：游資過剩、土地稅制不公加上政府助長人為炒作、房地產市場的調控機制失靈，是這波住宅危機爆發的主要關鍵。

Q：打壓房價，讓全國人民財產縮水？

A：會因抑制房價而對資產造成衝擊的，主要是手上擁有多棟房子的10%以下的家戶以及炒作房價的投機客。對於60%只有一間房子的家戶來說，他們能抵押周轉的金額固然變小，可是換屋的成本也相對降低，換屋的機會增加。而30%以上沒有房子的人，低廉的房價，讓人人有機會住到價格品質較為合理的房子。抑制房價，有殼者才有機會換屋，無殼者可以有個安穩的家，讓財富分配更為合理平均，對社會的平衡發展具有正面意義。抑制房價和利率調動的過程中可能的疑問，在於如何設計出更為精緻的策略與措施。抑制房價對於多數民眾與台灣社會總體的正面效益毋庸置疑，需要被更精細地調整與解決。從另個角度來看，高房價代表金融機構的風險不斷提高，房價持續飆漲而不是隨著社會總所得水準緩步上揚，將使得金融機構的貸款信用危機壓力會越來越重，倘若有一天房價泡沫化，銀行機構所承受的風險轉化成為呆帳，甚至可能引發倒閉危機，最後還是全民買單。

■ 蝸牛觀點：房價泡沫修正只是讓投機炒作者離開市場，讓無殼族、換殼族都有平等的機會取得住宅資源，總體的經濟及社會效果將讓國家及全民受益。

Q：不是每個㆟人都能在台北擁有自己喜歡的房子，年輕人不應該住台北市？

A：無殼蝸牛主張之一「健全租屋市場」，並不一定每個人都要擁有自己的房子，而是要有地方住。城市屬於每一位市民，空間不是為特定的人保留，每個人都有選擇自己居住地點的權利，安心生活、工作、成家立業，住得起，有一定的居住品質，這是作為人的基本需求和尊嚴。這個原則和立場不只針對台北市，其他縣市亦同。

　　況且，以台北市為例，住不起市區並不只是年輕人的問題。將台北市民依所得排序，比對房價由高至低排序，我們發現處於所得位置在中間50%的家庭只買得起12%的房子。也就是說，台北市家庭所得在平均數以下的家戶只買得起台北市十分之一左右的住宅，另一半所得高於平均的家庭則買得起十分之九的房子。可以合理負擔台北市房子的家庭，不到兩成，這不是年輕人買不起，而是八成以上的家戶都無法負擔高房價的現狀。除此之外，當這樣的宣稱出現在政府首長和媒體面前，甚且欲暗示年輕人的不努力，不能吃苦。順著這樣的邏輯思考，我們也想問：一個沒有年輕人的城市是怎樣的？讓年輕人所有的精神與心力，使承受諸如長時間通勤或成為屋奴的低品質生活，這個國家提供的是什麼樣的未來願景？只是因為經濟上弱勢，便必須被排除在特定空間之外，政府如此赤裸地支持不公不義的住宅空間區隔政策，是想要傳達什麼樣的價值觀給人民？

■ 蝸牛觀點：政府有責任讓年輕人及弱勢者可在城市生活，解決基本居住需求，人人都有接近城市的權力。

Q：在北縣桃園縣郊區興建數千戶的平價住宅，拉捷運，可解決住宅問題。

A：首先，這種郊區興建大規模平價住宅的政策早在90年代已經宣告失敗，淡海新市鎮是最好的例子。政府提供這種集中營式的平價住宅不僅有標籤化的危機，甚至淪為貧民窟都有可能。更荒謬的是，林口附近本來的住宅價格反而因為政府每坪17萬的報價過高而開始上漲，顯然，不管這個平價住宅最後是否興建，真正獲利的還是在那囤積土地的建商。其次，目前的規劃除了捷運，還準備以提高容積的方式將可興建平價住宅的數量最大化。如此一來，當地原來低密度的發展立刻受到衝擊。本來允許建築之最大容積早於都市計畫中明確規定，同時配置相對應數量的公共設施，然而，該區域內之公共設施只有捷運，但是公園、綠地、開放空間、防災空間、道路系統、上下水道系統，並沒有因此同步提昇，可以預見將來的平價住宅計畫只會帶動附近地區的環境品質急遽下降，拉低整體生活水平。而且，以提供捷運作為誘因，其實暗示著長距離通勤，工作和經濟重心仍在台北，那麼這些平價住宅只會淪為早上急出門，晚上才回家的「睡城」，後續的社會經濟問題將不斷地衍生而來。

　　最後，城市中心難道沒有其他可建設用地嗎？有，在台北市這些隱藏在巷弄之中的公有土地以及軍方佔據的大面積土地至少還有250公頃，扣除環境敏感區及具有生態價值的區塊，都可以作為公有出租式的社會住宅之用。雖然，政府表明暫時不標售，但是透過都市更新的讓售制度以及整體活化利用之名，最後還可能淪為財團建商的嘴上肉，公有土地不斷地以各種名目流失早已不是新聞，這些珍貴的公有土地是全民共有的資產，該如何利用應該以全民及下一代子孫的利益為唯一考量，開放公眾討論。

■ 蝸牛觀點：蝸牛聯盟主張政府在分散台北都會各地（含台北市中心）大量興建出租住宅，而非重蹈過去失敗經驗的集中式出售國宅。

Q：國際都會都有核心區及都會區，郊區化發展是必要，通勤一兩個小時是正常的。

A：所謂國際都會的郊區化發展，是指大陸型國家生活較富裕的城市居民出於不喜喧囂噪染、交通擁擠、空氣混濁的都市環境而遷居市郊，自行選擇改善生存條件，提高生活品質；而不是讓買不起市區房子的人，只能搬住到工作機會少的郊區，最後必須每天花大量時間和金錢成本通勤。國外郊區化的發展背後是悠閒的、自由選擇的價值，人們每天上班不會緊張和擁擠，公共交通的成本也不一定按距離遠近收費。這與目前市民被迫因為房價問題遷移到郊區居住，而必須負擔高額交通和時間成本的處境完全相反。以林口 A7為例，每天來回台北的交通費用兩百元和時間成本三小時，換算共計約五百元來計算，利用二十年的貸款來購買每坪15萬元的平價住宅，所有的負擔約等同於在台北市區內購買每坪三十萬三十坪住宅的價值。那麼，您願意把在城市中心安居樂業的生活想像轉換成為每天通勤轉車三小時的日常生活嗎？反過來看，這種郊區平價住宅的構想到底是為了解決住宅問題，還是解決捷運系統運量不足的問題？

　　況且，台灣是個海島，空間上的可發展用地少，因此人口相對稠密。我們沒有太多條件學習歐美大城市無止盡的蔓延發展，東京就是一個失敗的案例，住在東京的日本人，一生共有七年歲月是花費在交通通勤上！我們的所得收入，環境品質，公共設施及公有住宅供給距離國際都會市民的生活差距仍大，這才是政府應該努力改善學習之處。同樣是亞洲城市，以新加坡、香港為例，在空間發展較侷促的處境之下，城市政府也不會放任市中心的房價無盡上漲，反而提供一定存量和品質的公共住宅滿足一般人的基本需求，香港約有八成國宅，五成出售、三成出租；新加坡的國宅占所有住宅的85%。台灣歷年所興建的國宅只佔住宅市場的3.5%以下，且絕大部份均已出售，目前政府所掌握的公共住宅存量遠低於1%以下。解決住宅問題並不是以無止盡的向城市外圍開發，替建商開闢市場轉移問題的焦點。

■ 蝸牛觀點：我們要政府在台北市中心興建分散式的出租住宅，而非集中在偏遠郊區的出售國宅。

Q：國人有土斯有財觀念深植，大家還是偏好購屋，有購屋需求

A：確實，買房子可能是每個人的夢，但買房子的夢，意味的是對於擁有一個家的想望，而非單純著眼於買賣房子的獲利。是財團和投機客將住宅變成了哄抬炒作的標的，而讓大多數人無法負擔。住宅確實存在買賣的功能，今天整個社會花很大力氣和資源把住宅變成金錢遊戲，高額利潤的誘因驅使下，住宅市場成為投機爭利之戰場，也讓有一點經濟能力的民眾競相投入，建商也利用此些預期心理趁勢炒高，使得房價高不可攀。住宅被房地產投資的邏輯去定義與思考，創造出來的需求是結果，而非原因。

　　若政府以既有觀念由便袖手旁觀，除了是將此現象倒果為因之外，甚且是落井下石地附和了建商財團的炒作邏輯。因此在這種住宅成為炒作商品的環境氣氛下，人們在都市生活的基本尊嚴，連租賃都負擔不起，更遑論擁有產權。排除對於產權的迷思，台北市住宅問題的現象是中低所得家庭住得起的房子太少，在這樣的處境之下，對大部分的中低所得家庭來說，住得安穩其實比擁有財產更重要。租賃市場與購屋市場同為解決居住需求的互為平衡調控之雙引擎。台灣長期強調購屋卻輕忽租賃市場的嚴重偏食政策下，讓住宅市場營養失衡。少了健全的租賃市場做為平衡調控的工具，一旦購屋市場失靈，整體住宅市場在缺乏租賃市場做為緩衝下，就陷入了住宅危機。

■ 蝸牛觀點：政府缺乏租賃住宅政策產業輔導及健全租賃市場的措施正是助長財團炒作有土斯有財觀念的幫兇。

Q：購屋才能安心，租屋沒有保障也沒有環境品質

A：有好的住宅政策是一種社會穩定的力量，建構一個完整友善的租賃市場是我們的主要訴求，也是政府應該努力的目標。租賃著眼的是房屋的使用價值，而非交易價值，但是我們的主要住宅政策卻極度偏向買賣交易，對於產權的處理過於單一化，因此，關於租賃的配套制度遲遲未能完善。舉例來說：

　　例如必須有一定存量的公共出租住宅，保障房東與房客的出租條件和制度，讓人民不必時時處於搬家的焦慮，並提供不同類型的住宅供選擇，例如適合三代同堂、夫妻、弱勢者、單身者的需求。

　　我們主要訴求是，鼓勵租屋取代購屋。政府有義務對人民提供只租不售的社會住宅同時擴大租屋補貼。針對高房價問題必須適當抑制與調節，稅收制度符合必須公平與正義的原則。特別是弱勢者的住宅問題，更有責任解決他們的居住需求。

　　以營建署的政策性租屋補貼「安心成家專案」為例，96和97年租金補貼供不應求，房貸補貼卻乏人問津。現在的方案限制只有已有配偶或小孩之家庭申請，站在鼓勵結婚生育的立場可能是好的，但是對於廣大的未婚人口其實產生不了多大的誘因，購屋的壓力仍然存在。因此，可考慮擴大租屋補貼的金額與範圍，且不應該只限定在已婚家庭，特別是針對中低收入之家庭或個人，給予其租屋上的補助，有效降低購屋壓力。

■ 蝸牛觀點：擴大及健全租屋市場、訂定租賃產業政策、做好租賃服務及糾紛調處工作是政府當前健全房屋市場必須積極從事的功課。

Q：綜觀過去國宅失敗案例，為何要政府提供公有出租住宅解決住宅問題？

A：馬英九總統在98年5月曾經簽署「經濟社會文化權利國際公約」批准書，該公約提到：「本公約締約各國承認人人有權為他自己和家庭獲得相當的生活水準，包括足夠的食物、衣著和住房，並能不斷改進生活條件。各締約國將採取適當的步驟保證實現這一權利…」。上述條文宣示一種不同於台灣官方思維的普世基本價值：住房是一種基本人權，國家必須保證實現這種權利。

　　過去的政府的確曾經興建少數產權賣斷的國宅，因為可以自由買賣，因此容易成為炒作標的，加上品質設計皆低於一般水平，最後無法解決人民的住宅需求問題。因此，由市場提供，全面商品化的住宅成為唯一的選項也是政府的主要住宅政策。但是，這些年來而我們都嚐到所得分配持續惡化，失業人口遽增；歷年來政府所有的刺激經濟方案均以建商財團們的最大利益作為基礎，而人民只能忍受高房價的苦果。

　　因此，回到住宅作為基本人權的普世核心價值，要改善這個現狀，不能再依賴建商和財團，應該致力於請政府提供更多不同的住宅選項，在全面商品化購屋市場之外，也要建立公平合理的租屋市場以及社會住宅，滿足各種不同類型的住宅需求。住宅提供者如果是國家，民眾會擔心其缺乏效率與品質低落，如果是市場，又可能被建商控制炒作，而在這兩者之外，其實還是存在其他的選擇。以荷蘭、日本、美國為例，住宅的提供者可以有第三、第四種來源，例如非營利組織、合作社、非營利的建設公司等。

　　以荷蘭的社會住宅為例，政府擁有土地所有權，在市中心區的各種不同的區位提供公有土地作為社會住宅之用，政府做好先期規劃後，先完成公共設施、交通設施後，便將住宅的建設開發交由非營利組織執行，讓民間組織興建只租不售的公共住宅。同時政府也提供市民租金補貼，不同的非營利組織之間也處於競爭關係，維持營建的品質和服務水準。這是我們可以參考學習的案例。

■ 蝸牛觀點：我們要求政府應設定十年住宅興建目標，在十年內讓只租不售的公有住宅存量達到住宅市場總量5%以上。

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