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內政部定型化租約罩得住張淑晶的租屋坑詐劣行?期待租賃專法正本清源!

2016-07-12

內政部定型化租約罩得住張淑晶的租屋坑詐劣行?
期待租賃專法正本清源!

內政部日前宣佈,六月下旬公告的「房屋租賃定型化契約範本」已正式開放民眾取得使用或參考,其「應記載及不得記載事項」也將在明年1月起實施。而恰在前陣子據媒體報導,去年坑詐多名房客的房東張淑晶在遭到多項罪名起訴後居然故態復萌,仍陸續有房客受害,過程如出一轍,除張某惡意坑詐外,房客的無知與輕忽也是主因。

崔媽媽基金會認為,張姓房東的坑詐劣行儘管令人咋舌,卻也是檢驗我們租屋法制健全程度的最佳試金石,使法制的漏洞一一現形。雖然房客在租屋時本來就應該「長知識」、「勤注意」,但是要避開租屋坑詐的陷阱,甫公告的契約範本與其「應記載及不得記載事項」,對房客(乃至租屋雙方)的保障仍太過薄弱。根本解決之道,還是政府負起自己該有的責任,積極制定一部具體、詳實,且切中當前租屋弊病的租賃專法

現行租屋制度下:「謹慎」之外只能自求多福!

那麼,張姓房東有哪些慣用伎倆呢?房客遇上了又該怎麼辦?雖然這是極端的租屋案例,但是不論如何,具備基本租屋知識(長知識),並在看屋、簽約時養成處處謹慎的習慣(勤注意),本來就是房客本身的責任!媒體所整理出的張姓房東「訛詐房客9大手法」,房客依照現行租屋法令可以應對的方法如文章末的【附表1】。

從【附表1】來看,國內目前很不健全的租賃法規下,面臨極高的租屋爭議風險,房客自己謹慎的準備與應對是自保的唯一依靠,至關重要,否則在陷阱四伏的各租屋階段中稍一不慎,不但難以預防糾紛,糾紛發生後僅有的報警、調解、訴訟等損害救濟管道也很難發揮應有作用;另一方面,房東若沒有下足上述工夫,萬一遇上租霸房客同樣缺乏保障。簡單來說,面對現有的租屋亂象,全賴租屋雙方自求多福(如【圖1】)。

【圖1】現行租賃制度下,租屋雙方如遇糾紛只能自求多福,幾乎得不到制度的保障
▲【圖1】現行租賃制度下,租屋雙方如遇糾紛只能自求多福,幾乎得不到制度的保障

 

內政部及消保法進場──跨出保障租屋雙方的一小步

 

有鑑於此,在與民間一年多來的討論研修後,內政部於6月23日公告了「房屋租賃定型化契約書範本」及其「應記載及不得記載事項」,其中後者是根據消保法制定,新增許多具有法規效力的強制規定,例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不得排除民法瑕疵擔保責任等,租屋雙方若在契約中列入了違反「應記載及不得記載事項」的條文,則該條文無效。

而租屋雙方若遇上租屋糾紛,還可以依消費者保護法撥打「1950」特碼專線通知各縣市消費者服務中心,由消保官介入調查或處理。此外各民間消保團體在接獲租屋雙方的糾紛求助後,也可逕行介入調查或調解;若是優良消保團體,甚至可以協助當事人進行團體訴訟。

簡言之,此舉不但是讓租屋雙方朝「簽一份好約」跨出的一小步;而且是首次將租屋行為納入消保法規範,使得消費者保護單位(各縣市消費者服務中心、消保官以及具消保團體資格的民間組織等)也可做為保障雙方權益的另一道防線;而發生糾紛時,消保法便成為另一個權利救濟的管道

然而張姓房東的大部分訛詐行為,例如契約擅自更換、推翻口頭承諾、私扣押金等手法,光靠消保法依然對此束手無策;而崔媽媽法律義工謝彥安律師也提醒,房東如非以租屋為常業,房客是否受消保法之保障亦有疑問,消保法之介入恐有未竟全功之憾。

綜合現行租屋法令與將在明年元月實施的消保新制度,房客可用的保障如【圖2】。

【圖2】租屋行為納入消保法規範後,雖然在相當程度保障租屋雙方的權益,但是對於張姓房東的多數劣行,消保法還是力有未逮,仍只能靠房客自求多福
▲【圖2】租屋行為納入消保法規範後,雖然在相當程度保障租屋雙方的權益,但是對於張姓房東的多數劣行,消保法還是力有未逮,仍只能靠房客自求多福

 

展望未來,制定租賃專法──解決租屋沉疴的根本之道

 

民法與消保法之所以不足以保護租屋雙方,是因為住宅租賃畢竟不同於一般物品租賃,但民法只是針對一般租賃做通則性的規範,疏漏極多,而消保法則偏重租約「條文本身」的導正及權利受損時的救濟;對於租屋雙方的權利保障,仍有若干模糊的三不管地帶,這些漏洞亟待更專門、完整的法律填補。

以張姓房東的慣用伎倆之一:私扣押金為例,民法與依據消保法訂定的「應記載及不得記載事項」都沒有對押金的收取、返還及用途範圍做具體的規定,自然也無法防治。然而觀諸美國、德國的租賃法制,都明確規定押金應存入不直接屬於房東的第三方特定帳戶(亦即押金不歸房東所有),防止房東任意不還押金;美國部分州還詳細規定押金擔保的範圍,並要求房東若主張押金抵扣則須具體列出「抵扣清單」,以免房東藉故或誣指毀損而私扣押金。

綜上所述,民法的私法自治契約自由精神,若繼續完全套用在國內租屋市場上,類似張姓房東事件的租屋亂象將無法根治;因此根本解決之道,是為國內的租屋市場量身打造一部租賃專法,針對租屋循環週期的各階段做具體詳細的規範;並規定以專責單位負責租屋雙方權益維護,提供租屋雙方另一個更適合有力的權利救濟管道(如【圖3】)。

【圖3】理想的租屋環境,是由具特別法性質的租賃專法,具體詳細地規範租屋行為,並規定專責單位維護雙方權益;此外也搭配消保法、民法與其他司法制度、法制工具,讓租屋雙方只能「自求多福」的情況降到最低
▲【圖3】理想的租屋環境,是由具特別法性質的租賃專法,具體詳細地規範租屋行為,並規定專責單位維護雙方權益;此外也搭配消保法、民法與其他司法制度、法制工具,讓租屋雙方只能「自求多福」的情況降到最低

 

政府開始以消保法規範租屋行為,是方向值得肯定的第一步;然而若不將張姓房東的坑詐手法視為假想敵、正視租屋亂象,就無法發展出周全的租屋制度。我們期盼政府制定切中時弊的住宅租賃專法,以保障租屋雙方權益、積極輔導租屋市場使其健全發展,讓居住正義的口號落實為全體國民真正的居住福祉!

 

【附表1】張淑晶慣用訛詐房客9大手法,及房客在現行制度下如何自保

 

【附表1】張淑晶慣用訛詐房客9大手法,及房客在現行制度下如何自保

 

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