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指考放榜租屋潮 瞭解彼此的權利義務最潮!

2016-08-12

指考放榜租屋潮 瞭解彼此的權利義務最潮!

新版「定型化契約」給房東與同學們的5道租屋新課題

炎炎夏日中又到了大學指考放榜日,不少大學新鮮人即將開始人生租屋初體驗;而學校週邊的房東們也要面臨房客大風吹,準備迎接新的租賃關係。明年元旦起,內政部公告的房屋租賃定型化契約「應記載及不得記載事項」(以下簡稱「定型化租約」)正式生效後,房東和同學們的租賃關係會產生哪些變化?面對這波新鮮人租屋潮,房東與同學們現在就得學習5道不同以往的租屋新課題。

【承租前】招租廣告不能「僅供參考」

開始承租前的找屋、看屋,也可能大大影響日後的租賃關係。「定型化租約」已明白規定「不得約定廣告僅供參考」,房東招租時應如實刊登房屋現況與條件;但同學們千萬別因為招租廣告吸引人就貿然決定承租,親自看屋的步驟千萬不可少!

同學們看屋時一定要仔細觀察「人」(房東、室友)、「屋」(房屋本身)、「地」(週遭環境)、「錢」(租屋相關費用);而另一方面,崔媽媽也提醒房東要好好把握這個初步篩選房客的重要機會!藉由與同學的互動,才可判斷對方是不是自己心中的理想房客,以減少日後出麻煩的機率。

【簽約重頭戲1】至少三天「契約審閱期間」;契約應一式兩份

終於要簽約了。首先請注意!「定型化租約」賦予房客至少三天的契約審閱期間,並不得任意拋棄該權益。因此同學在簽約前,務必堅持先帶契約書回去仔細檢視條文。

有些房東只準備一份契約讓雙方簽章,或是兩份簽完後都收回,不讓同學留存,但是這對同學們來說相當危險!前陣子鬧得滿城風雨的房東張淑晶,就曾用這招竄改條文訛詐房客。因此「定型化租約」規定「雙方各執一份契約正本」,並「不得約定承租人須繳回契約書」,以讓同學們留存雙方協議過的書面證據。

【簽約重頭戲2】確認簽約對方是誰;房屋可否轉租

「弄清楚對方是誰」再簽約,本來就是房東與同學們該做的基本功課。「定型化租約」也明白要求契約應記載雙方基本資料真實姓名、統一編號、戶籍/通訊地址、聯絡電話、Email。有了彼此的基本資料,萬一有事才不會求助無門。

對同學們來說,確認房東「是不是二房東」也很重要!許多學生是向學長姐、同學等二房東轉租房屋的,但是原房東知道轉租的事嗎?若原房東不認帳該怎麼辦?有事該找二房東或原房東?所以「定型化租約」規定必須載明原房東是否同意房客將房屋轉租,而二房東也務必先出示原房東同意轉租的文件證明;此外崔媽媽也提醒同學們,一定要確認二房東已年滿20歲,才有權轉租!

順帶一提,實務上很常見幾位同學合租一處,房東不想麻煩,只找其中一位當代表簽約的現象;這樣雖不違反法律及「定型化租約」規定,但是租屋責任全落在簽約同學的身上,並不公平,因此崔媽媽還是建議每位同學都要和房東簽約,各自負起應有的責任。

【簽約重頭戲3】押金與租屋相關費用;房屋修繕的責任

「定型化租約」規定,房東向同學們收取的擔保金(押金)「最高不得超過二個月房屋租金之總額」;押金如果超過2個月房租,按照土地法規定,超過部份可抵繳房租。

而使用房屋的相關費用,「定型化租約」也明定了契約應詳載管理費、水費、電費、瓦斯費等費用的負擔責任、金額計算方式,而這些也是同學們在看屋時就應問清楚的,並且將雙方的協議以書面契約記載,以免因此產生爭議。

而在崔媽媽從事租屋服務的經驗中,房屋修繕爭議相當常見!主要是由於雙方對彼此的修繕義務與權益認識不清所致。「定型化租約」已載明房屋修繕原則上由房東負責,除非另有約定或可歸責於房客的事由;因此,同學如果已知房東應修繕,對方卻遲未著手或置之不理,同學就可自行僱工修繕,費用再由房租扣除。

另外「定型化租約」也賦予同學們保管房屋的義務!平常就要勤加注意屋況,一有狀況就要儘快通知房東修繕,否則不但錯失補救機會,還可能負損害賠償的責任

【好好說再見】退租點交;房屋及押金之返還;提前終止租約

租賃關係結束要退租時,為了防止張淑晶事件中「退租時不點交並誣指毀損」的招數,「定型化租約」也規定在房客返還房屋時,租屋雙方必須共同點交;其中一方若未會同點交,也未在對方所定期限內現身,就視同點交完成。此外「定型化租約」所附的「房屋租賃標的現況確認書」,也可當成同學們交還房屋的點交依據。

至於押金的返還,按照「定型化租約」規定,除非同學有違約金或其他相關費用未繳清,否則房東應該在同學交還房屋時返還押金。但是如果同學們在該退租時,卻沒有按期限返還房屋,房東就有權向同學收取逾期期間等同房租金額的違約金及倍償金

在崔媽媽接獲的租屋糾紛投訴中,「提前終止租約」是最常出現的情況。因此「定型化租約」除了分別規定了房東/房客可終止租約的各種情形外,並且要求租約裡要明定租屋雙方可否提前終止租約、提前通知的期限,以及逕自終止租約時的罰則等,讓租屋雙方在遇到租屋關係提前終止時有所依循。