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【崔媽媽居住電子報】台日住宅租賃國際研討會系列1: 以他山之石為台灣發展租屋市場的借鏡

2016-10-06


崔媽媽居住電子報

台日住宅租賃國際研討會系列1:
以他山之石為台灣發展租屋市場的借鏡

2016.10.06 崔媽媽基金會

在台灣,租屋簡單嗎?住宅租賃市場長期地下化,從法令規範到經營管理,缺乏完善體制。長久下來,住宅租賃市場嚴重「營養不良」,租賃雙方權利義務不明、糾紛頻傳。然而,隨著房價越來越高,租屋需求有增無減。

有鑑於此,崔媽媽基金會、社會住宅推動聯盟特地結合內政部,在今年10月3日合辦了「台日住宅租賃國際研討會」,台灣與日本的專家代表也在會議中分別剖析了台灣、日本住宅租賃市場發展現況與立法經驗,釐清相關法制得失;而各界先進也在會議中共同探討了我國住宅租賃未來趨勢,進而為租賃市場及產業發展策略提出建議。

 

日期 10/3 10/4
議程

台灣住宅租賃發展現況與問題
呂秉怡/崔媽媽基金會執行長

【工作坊一】
開場:主持人/林旺根 德霖技術學院不動產經營系兼任副教授

  • 引言:台灣住宅租賃立法規劃/內政部地政司 王靚琇司長
  • 議題:促進住宅租賃權利義務之探討
    • 契約簽訂及管理
    • 押金規定及返還
    • 住宅品質及修繕
    • 提前終止契約
    • 房屋返還
    • 轉租
    • 其他住宅租賃型態(e.g. share house, collective house)
    • 日本立法經驗及評估

日本住宅租賃政策現況
周藤利一/明海大學不動產學部教授

台灣住宅租賃法令與問題
陳君漢/致和法律事務所主持律師

【工作坊二】
開場:主持人/呂秉怡 崔媽媽基金會執行長

  • 引言:台灣住宅租賃立法規劃/內政部國民住宅組 朱慶倫組長
  • 議題:住宅租賃政策發展趨勢討論
    1. 住宅租賃市場及產業發展策略
      • 租賃住宅調查技術及政策研訂
      • 住宅租賃管理服務專業制度之建立
      • 登錄管理制度
      • 政策資源扶持與獎勵稅賦優惠
    2. 住宅租賃趨勢探討
      • 各類優良及可負擔租賃住宅的扶植及補貼制度
      • 老舊房屋安全及品質之提升

日本住宅租賃法規與管理
吉田修平/吉田修平法律事務所代表律師

綜合座談:
給台灣政府推動住宅租賃專法的建議
林旺根、呂秉怡、陳君漢、周藤利一、吉田修平


▲ 幾十年來,台灣房價始終呈現飆漲的態勢,早就超出一般民眾所能負擔的範圍

從每季房價所得比和貸款負擔率可知,我國住宅買賣價格經過多年攀升,已非一般民眾所能負擔。惟居住係生存必需,因此住宅租賃作為購屋替代選項,其需求勢必隨房價超出國人合理負擔能力而增長。

我國雖未建立或未公開評估國內租賃市場的公務數據,但按財政部賦稅署提供之申報房屋租賃所得資料來看,自2011年至2014年,申報筆數從599,537筆暴增至760,722筆,且多數為法人為主的申報者,自然人房東僅占申報小數,對照民間住宅租賃的實務經驗,檯面上的租賃交易數無疑只是冰山一角。行政院主計處每月調查之「消費者物價房租類指數」亦顯示,租金指數自2005年11月後即持續緩漲迄今。儘管幅度遠落後於房價升幅,卻也側面反映租賃住宅需求日增、供給緊俏的現況。

台灣:阻礙住宅租賃市場發展的三大障礙

綜上可知,無論是維護國人基本居住權利,或是健全住宅租賃產業,均有其必要及潛力。然而當前我國住宅租賃存在三大障礙(權利義務規範不周、糾紛處理耗時,以及住宅租賃產業化不足),都不利於市場進一步發展:

一、權利義務規範不周

住宅租賃法律規範散見《民法》及《土地法》及其相關細則辦法或判例,一般民眾不易認識和援引;同時部分條文亦因不符實際,致實務上窒礙難行,房東、房客從而頻生糾紛。

據崔媽媽基金初步統計,於每年逾千件租屋糾紛的法律服務案件中,「押金返還」、「修繕問題」、「終止租約」分列前三大糾紛類型,占總體案件數近五成。其次為「租金欠繳」、「費用欠繳」及「定金」等糾紛類型,約占總體案件兩成。除此之外,尚有稅金、買賣不破租賃(所有權轉移)、押租金扣抵、租金增減、房東進入居所、房客不當使用、回復原狀、轉(分)租、房客留置、續約、人際互動、戶籍登記……等等諸多常見爭議。

內政部甫於今年6月23日公告的《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》,可望減少部分因契約約定不周造成之爭議。然住宅租賃型態不同亦使租賃關係複雜化,僅規範應記載及不得記載事項恐不足以保障租賃雙方的權益義務,故宜制定專法以周延相關法規,俾貼近實務現況。


▲ 我國租屋體系由於權利義務規範不周、租屋糾紛處理耗時,加上住宅租賃產業化嚴重不足,導致市場始終難以健全發展

二、糾紛處理耗時

糾紛處理程序煩雜及冗長,令雙方卻步。當前未有積極有效的協商機制(欠缺多元糾紛處理機制),尤其住宅租賃糾紛標的金額偏低,突顯調處、仲裁或訴訟的時間和費用成本過高。

三、住宅租賃產業化不足

住宅租賃市場品質低劣化,產業化程度遠落後於世界先進各國。基於稅制、政策、傳統觀念等各種因素,國內住宅租賃交易長期地下化、低劣化,不獨專業住宅租賃業者難以生存和發展,更不利住宅租賃的相關政策的擬訂和推動。低品質的住宅租賃市場,民眾多不願長期租屋,住宅租賃難以成為購屋市場的替代選項,無助於減緩高房價下的居住壓力。

雖有《住宅法》第44條規定中央及地方政府應研擬政策促進住宅租賃市場健全發展,並有《輔導獎勵民間成立租屋服務平台辦法》於2012年12月據此訂定,提供愛心房東(公益出租人)以租屋市場資訊、媒合服務、專業。惟因國內住宅租賃市場不發達、公部門無以掌握其供給與需求,加上多數出租人因避稅考量不願加入政府租屋方案,而使租賃住宅資源無法適當整體規劃、有效調節住宅買賣市場,衍生民間租買選擇失衡、空屋嚴重氾濫現象。

日本:住宅租賃市場及政策概況

那麼,鄰近台灣的日本,住宅租賃市場究竟如何?2013年日本租屋家戶為1852萬戸,佔總家戶比例35.5%。值得注意的是,儘管比起2008年,租屋家戶佔比下跌,然而民間住宅租賃的供給卻呈高度成長的趨勢,顯見日本住宅租賃市場正蓬勃發展。與此同時,日本的住宅租賃市場卻也有和台灣相似的一面,依據財團法人日本租賃住宅管理協會於2008年的「民間賃貸住宅市場の実態調査(家主)」所示,日本租賃住宅的85%(1,062萬戶)為私人所有,其中約有6成為60歲以上之個人:以經營規模來看,擁有戶數在10戶以下的約3成、20戶以下的則過半數。由此可知,出租住宅的經營規模亦屬零散細碎。


▲ 除了房屋租賃政策較進步外,日本的住宅租賃市場也比台灣成熟、多元,值得國人參考

或許住宅租賃市場的型態相近,日本民間租屋所遭遇的權利義務問題也與台灣類似,包括押金/保證金的返還、回復原狀、契約的更新等(多田治樹,2010)。然而隨著2006年《住生活基本法》的制定,日本政府逐漸重視住宅租賃的管理,追求促進優質出租住宅供給的政策(龜井英樹,2010)。類似的發展背景,正適合台灣借鑑其政策及市場經驗。

 

附錄一 延伸閱讀資料(PDF檔,約677KB 按此下載

〔台灣篇〕

 1.呂秉怡:台灣租屋市場的現況、問題、展望

  (崔媽媽基金會 執行長、社會住宅推動聯盟 副召集人)

 2.陳君漢:台灣住宅租賃法令與問題

  (致和法律事務所 主持律師)

〔日本篇〕

 3.周藤利一:日本的租賃住宅政策:歷史與現況

  (明海大学不動産学部 教授)

 4.吉田修平:日本租賃住宅相關法律制度之變遷與現狀

  (吉田修平法律事務所代表律師)

 

附錄二 ■ 台日住宅租賃特性之簡易比較表

比較項目

台灣

日本

人口數

23,516,841(2016)

127,110,000(2016)

家戶數

8,507,475(2016)

52,298,000(2013)

住宅存量

8,493,852(2015)

60,629,000(2013)

租賃住宅數量&比例

697,189戶(8.41%)(2014)

1,852萬戶(35.5%)(2013)
25%為政府興辦公共出租住宅
75%為民間出租住宅

國民所得(GDP)

20,925美元(2013)

42,000美元(2014)

物價水準(以便當為例)

台幣約80元(台北市) (2012)

台幣約300元(日本東京) (2012)

住宅租金概估

台幣約22,000元(以台北市大安區為例) (2012)

台幣約100,000元(以日本東京為例) (2012)

住宅租金投報率概估

1.5%(以台北市為例) (2012)

7%(以日本東京為例) (2012)

租賃住宅供給特性

1.個人房東為主(約90%以上)
2.個人房東自行招租

1.個人房東多數(86%)、個人房東中有80%為60歲以上高齡房東
2.招租需透過業者(e.g.仲介)

法令制度

民法,土地法

1.民法,借地借家法
2.各都府道縣有各式租賃自治條例
(e.g.東京都賃貸住宅紛争防止條例)

租約關係

幾乎是定期租賃

1.不定期租賃(普通借家)佔96.4%
2.定期租賃 (定期借家)佔3%

常見租屋糾紛類型

押租金返回、修繕問題、終止租約、租金欠繳、費用欠繳及定金等

押金或保證金的返還、恢復原狀、契約更新、管理業務(修繕)、欠租催討租金(及強制搬遷)等

租屋糾紛處理管道

1.鄉市鎮公所之調解委員會
2.司法訴訟:各級法院

1.官方諮詢協商機構(e.g.國民生活中心)
2.簡易裁判所
3.司法訴訟:各級法院

租賃政策

1.「住宅法」第四十四條
2.對弱勢者的租屋協助

1.以「住生活基本法」(居住安定確保)為主軸,住宅租賃納入整體居住計劃一環
2.確保對低所得、高齡者的居住安定

未來趨勢

1.政府推動包租方案協助弱勢家庭,及帶動租賃管理產業發展
2.政府興辦出租式社會住宅
3.政府研提「住宅租賃管理條例」

1.高齡化租賃保障(高齡者終身借家權)
2.優良賃貸住宅制度
3.房租債務擔保制度

 

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  2. 租屋事業服務
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  5. 公寓大廈社區服務