合法的違建抵叨位？

圖文／崔媽媽基金會

租屋或買屋的朋友應該都遇過這種說法，房東／屋主說
：我這不是違建，我買的時候房子本來就長這樣了
：我這蓋20年了，已經就地合法了，政府不會來拆啦

但其實，「違建」就是違法的建築，沒有「合法的違建」這種東西，舊違建或既存違建只是被列管＂緩拆＂（暫緩拆除），不代表就地合法，經舉報或提告，甚至是只要影響公安，一樣是會被拆除的。

本期電子報，要來跟大家分享幾個可以簡單判別違建的技巧，以及違建究竟會對房東和房客，分別造成甚麼風險？

什麼是違建？

　　在《違章建築處理辦法》第2條有明確的定義，指得是在建築法適用地區內，未依法向當地主管建築機關申請審查許可並發給執照，而擅自建築之建築物。

　　也就是說，沒有拿到當地建築機關核發的相關建築執照，就自己增建、加建、改建的建築物，都算是違建。

　　在租屋市場中，常見的違建有：室內夾層、陽台外推、頂樓加蓋、占用防火巷擅自增建、拆除室內隔間、更改隔間或打通上下樓層成樓中樓等。

如何判斷違建？

　　對於一般非專業建築背景的人來說，要如何快速判斷是不是違建，可透過「鍵盤法」和「目視法」，做簡易的判斷：

鍵盤法

透過幾個政府公開資訊的網站查詢，可判斷該地址出租的樓層是否為頂樓加蓋，或者是否為工業宅違法使用等資訊。
地籍圖資網路便民服務系統
	可透過門牌地址查詢到樓層數、坪數、用途以及屋齡。
各縣市使用執照存根系統
	可查詢到建築物的建造完工年份、使用用途、以及完整的樓層數。
全國土地使用分區資料查詢系統
	可查到該地址的土地使用分區。

目測法

違建因為不是跟整棟建築物同時間建造的，所以只要掌握幾個技巧，大部分的違建都可以用目測判斷確認。
●頂樓加蓋
	「頂樓加蓋」是最好辨認的違建，由於外牆多半不會使用與該棟建築物外牆相同的材質，大部分的頂樓加蓋，都可以透過以下兩點目視判斷： 1.外觀與該建築物是否融合 2.從一樓門口信箱&電鈴判斷是否為原有樓層目視難以判斷的，只要搭配鍵盤法，則可透過政府公開資訊查知，該出租樓層是否為違建。風險：頂樓加蓋的房屋夏熱冬冷、且易漏水、結構不穩、影響公安或經鄰居檢舉提告時也會面臨被拆除的風險。而若為工業宅的頂樓加蓋，不管民國幾年蓋的，不管有沒有影響公安，都是即報即拆。
●陽台外推
	「陽台外推」的目視判斷，可查看該層外觀與整棟建築物其他樓層樣貌是否一致，做基礎判斷。早年興建的公寓及華廈，大家都會依照自己的使用習慣，將陽台分別搭建鐵窗、通風窗，更甚者，乾脆直接懸空推出超過原有的牆面，搭建增加室內空間，由於大家各蓋各的，原則上每層樓都長不一樣，所以在外觀上不難辨認。風險：陽台外推在施工上，多半難以跟原本建築物有完美的接合，所以容易漏水；而若是整個陽台的外推，已經懸空超過建築物原本的立面，在地震時也有倒塌的風險。
●占用防火巷擅自增建
	「占用防火巷擅自增建」的違建類型，會發生在建築物的一樓，而防火巷都在建築物的側面或背面，因此目視判斷，只要查看 1.一樓的側面或背面，是否超過整棟建築物的立面 2.外觀與整棟建築物其他樓層樣貌是否一致風險：占用防火巷擅自增建，會影響消防逃生與公安，不管民國幾年蓋的，都是即報即拆。
●室內自行隔間
	「室內自行隔間」通常會出現在一個門牌地址裡面，隔了好幾間分租套房或分租雅房，房子原有的客廳、廚房空間都已不見，取代的是一條走廊跟很多房間。風險：室內自行隔間多數未申請合法室內裝修許可，逃生動線、隔間的建材及結構、消防設備未能受到控管，會有安全上的問題。

房東要面臨的違建風險
若興建違建出租，房東除了自己要面臨違建隨時有可能被拆除的風險外，對房客、甚至對甚至對鄰居，日後都有可能發生需要負責賠償的狀況：
●對鄰居
	若占用所有住戶共同持分的頂樓、騎樓、地下室空間等，擅自違法興建建築物或隔間，鄰居可對違建興建者，提出「侵占」、「侵權行為」、「無權占有」、「不當得利」更可能會有刑事「竊占」…等的訴訟。
●對房客
	若違建被拆除，導致房客不得不搬走，房東需賠償房客「搬遷費」、「物品損失費」、「臨時居住費用」…等。如果還有隱匿故意欺騙，房客甚可提出「詐欺」之訴訟。
●對自身
	若違建被建管單位下令拆除，則違建戶需自行拆除，若由政府執行強拆，違建戶亦須負擔拆除費用。

房客要面臨的違建風險

　　房客經常在房東再三保證是合法的違建，或是其實不知道如何判斷違建的狀況下，不小心就承租到違建；又或者雖然知道是違建，但因為還沒有看到立即的風險，而承租下來。

　　但其實承租違建，對房客而言，會需要面臨建物、消防、人身上的各種風險，而且若是遇到違建被拆除的狀況，可能會隨時失去安身之處。

●建物不安全
1.		頂加違建多採用簡易建材或鐵皮屋頂，每逢颱風季節都會發生許多屋頂被吹落的案例
2.		違建難以修繕，屋況通常簡陋，發生問題修整或裝潢，常則視新違建，即報即拆。
●消防不安全
		若為室內自行隔成多間的房間，多數未申請合法室內裝修許可，且逃生動線、隔間的建材及結構、消防設備皆未安全控管；不僅容易發生火災，且一旦發生災害發生，更有逃生上的困難。
●人身不安全
		若為頂樓加蓋的違建，因頂樓平台須開放全棟住戶及維修人員自由進出，人身安全較無保障。