懶人包

　　前陣子有則新聞鬧得沸沸揚揚，以坑殺房客聞名的張姓房東，這次居然告贏了房客，房客明明一天也沒有住到，但法官卻判房客必須賠償張姓房東8.7萬！ 到底，這一切是台灣盛產恐龍法官？還是鬼島法律專門保障房東？讓我們繼續把故事看下去--

　　阮姓房客在108年7月1日向張姓房東承租位於新北市的一間房間，兩人用通訊軟體LINE確認租屋意向，且約定了租期一年，阮姓房客更先匯了1萬2500元房租以及1900電卡、房卡費用。

　　但就在阮姓房客要搬入租屋處時，發現有其他男性持棍棒恐嚇其他房間的房客，且在此時阮姓房客也發現原來張姓房東就是鼎鼎大名的張淑晶，因此她連一天也沒有住便將東西搬走。

　　阮姓房客表示，她和張淑晶之前沒有正式簽約，所以租賃關係無效，認為張淑晶應該將所有費用返還，並且還向媒體投訴表示自己遭到坑殺；而張淑晶則認為雙方已經用LINE約定好，租賃契約為諾成契約，只需要雙方都認同，合約就已經成立，不能因為還沒簽訂書面文件，就認為契約不成立。

　　最後張淑晶憑著雙方line的通訊紀錄畫面，告贏了阮姓房客。

　　我們將用這個案例來詳細為大家介紹租賃關係的成立要素：

支付定金即推定契約成立

通常在看屋後簽約前，房客有意承租，房東也願意出租，這時房客會預先付給房東一定數量的金額（定金）作為保留房屋，以肯定雙方均會履行租約的一種承諾。

根據《民法》第248條規定，雖然雙方尚未正式簽訂書面租約，但定金一但支付，即推定契約成立。

1. 若房客在支付定金後反悔不承租，房東可按《民法》第249條規定，沒收全額定金。
2. 若房東在收取定金後，反悔不出租給該名房客，房東需按《民法》第249條規定，將定金全額退還給房客外，還須賠償等額定金的賠償金給房客。

租賃關係成立的要素

根據《民法》第421條規定，只要有雙方當事人、租賃物、租金、租期起算日等四大元素，不論是口頭承諾、簽立書面契約，都可成立租賃關係。

而且書面契約不管是自己在任何紙張上手寫的、書局買的、或是網路上下載的，只要具備租賃關係的成立要素，以及沒有違反「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，都是有效的租約。

而口頭承諾，或是現在大家習慣使用的通訊軟體（Line、Messenger等）、Email，只要對方能夠舉證，譬如他有錄音或是截圖，都可以視為契約是成立的。

8萬7到底合不合理

1. 雙方已透過line承諾租約成立，雖然沒有書面簽立，但有對話截圖佐證，在合約已成立的狀況下，任何一方皆不可主張合約不成立。
2. 阮姓房客若不願意入住，只能向房東正式提出提前終止租約的要求。
3. 若雙方沒有約定「得」提前終止合約，房東、房客皆不可任意終止合約，任何一方在約定好的租期內想提前終止，都必須得到另一方同意。
4. 雙方的合約並未終止，「8萬7」並非房客提前終止租約的違約金，而是房客從108年7月1日起至109年2月底（訴訟進行日）為止，應支付的租金（實際是１０萬元，但法官判賠８萬７）。