房客這些行為太過分!房東一招可制裁!
圖.文/崔媽媽基金會
房東在出租房屋的過程中,難免會遇到一兩次租霸。許多房東遇到房客「長期欠租」、「未經同意私自轉租或分租」、「在租屋處囤放危險爆裂物」、「未經同意進行裝修或惡意破壞房屋」等問題,會來崔媽媽申請法律諮詢,想了解如何順利擺脫租霸。
因此本期電子報,要用一張提前終止流程圖,讓房東了解如何透過合法「提前終止租約」程序,從此與租霸說掰掰。
請依照您的情形回答有或沒有,就能快速找出自己的提前終止租約途徑!從此不再害怕遇到租霸!
特別提醒⚠
即使您是房客,仍然建議完整閱讀,來了解哪些事項是「租屋大忌」喔,倘若觸犯了,房東可依法跟你「提前終止租約」!
終止租約有兩種,
「法定」終止還是「意定」終止?
►「法定終止」 |
所謂「法定」,就是在法律上有明確規定,可以依法提前終止租約。
當房東在遇到租霸時,可以依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條、《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第17點規定,提前終止租約(須依規定提前-檢附相關事證-以書面通知房客),則房客不得要求賠償:
A. 房客有以下行為時,房東須提前三十天,提出書面事證:
1.承租人遲付租金之總額達二個月之租金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付。
➡房客積欠的租金累積超過兩個月房屋租金總額,且房東訂繳交期限向房客催收過,仍沒有支付。
2.承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付。
➡在租約上約定由承租人繳納的費用(例如:水電費、管理費),積欠累積超過兩個月房屋租金總額,且房東訂繳交期限催收過,房客仍不支付。
3.承租人毀損租賃住宅或附屬設備,經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。
➡惡意破壞(不當使用的人為損壞,例如:放任寵物破壞附設家具)房屋環境或設施,房東要求房客限期內修繕或賠償,房客仍不理會。
4.承租人擅自變更用途,經出租人阻止仍繼續為之。
➡出租時告知房東是要居住使用,事實上卻開店營業。
5.承租人擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。
➡房客未經房東同意,私自當起二房東,將租屋處整層轉租出去,或分租部分房間)
6.承租人未經出租人同意,擅自進行室內裝修,經出租人阻止仍繼續為之。
➡釘釘子、漆油漆、貼壁紙,也是裝修的一種,建議都須雙方溝通達成協議,留下書面證據,以免日後爭議喔。
7.承租人未依相關法令規定進行室內裝修,經出租人阻止仍繼續為之。
➡與建物構造相連的部分(例如:天花板、內部牆面、分間牆)若需裝修,工程需要申請室內裝修許可才可施作。
(詳細可以自行搜尋《建築物室內裝修管理辦法》
B. 房客有以下行為時,得不先期通知(仍須提出書面事證):
1.承租人違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品,經出租人阻止仍繼續為之。
➡堆放爆竹、汽油、煙火等易燃物品。
2.承租人進行室內裝修,損害原有建築結構之安全。
➡因房客裝修造成房屋結構上的損壞,有安全疑慮(例如:破壞樑柱、承重牆等)。
當然,也有房客不是租霸,但建築物本身已到達需要拆除重建的狀況,這時候房東也可依法提前終止租約:
C.必須在終止前三個月提前以書面提出事證
出租人為重新建築而必要收回。
➡常見案例有因應都市更新計畫需要拆除重建新建物,或經判定有傾倒危險、需要立即拆除的危險建物。
特別提醒⚠
上述有要求「定相當期限催告」、「經阻止仍繼續為之」的項目,請務必記得要留下證明有「催告」、「阻止」的證據,作為事證!
►「意定終止」 |
所謂「意定」,則是回到契約中,依照租約上關於「提前終止租約」的規定處理。
當房客沒有任何問題,是個好房客,房東和房客間擁有很好的租賃關係,純粹因為房東私人因素想要收回租屋處的話,因為不符合上述「法定終止」的事項,房東必須遵守租約中「提前終止租約」的規定處理,也就是所謂的「意定終止」:
1.租約中寫著「得」(可以)提前終止租約:
a.依照租約上,雙方約定的提前期限告知房客,房客不得要求違約金。
b.未依照規定提前的期限告知房客,房客得要求最高一個月租金作為違約金。2.租約中寫著「不得」(不可以)提前終止租約:
a.房東必須與房客商雙方可接受的退租方案。
b.房客權利不接受房客提前終止租約,並可要求房東讓其住至期滿。