懶人包

很多租屋糾紛，其實不是房子出了問題，
而是一開始就沒搞清楚「誰是誰」。

你以為對方是房東，
出了狀況才發現他只是代租；
你以為有人會負責修繕與管理，
結果問題一來，卻被一句句：
「這要問房東」、「這不在我這邊處理」來回推託。

簽錯人、找錯人、責任說不清，
最後時間、金錢與權益，全都由房客承擔。
這也是為什麼，崔媽媽一直提醒——
租屋和談戀愛一樣，「認人不清」是最大的禁忌。

所以，在看屋、簽約、交付租金之前，
請一定要先確認：
 對方在這段租屋關係中，到底扮演什麼角色？

很多人習慣把租屋時遇到的業者都稱為「仲介」，

但在法規適用與證照上，
分為「包租」、「代管」、「代租」。。

弄清楚這三者的差別，
是保護自己、避免租屋踩雷的第一步。

租屋仲介的差異

經營租屋仲介相關業務的，其實能分成兩大類：

🔸不動產經紀業：

在租屋時，他們能從事的業務為【代租】，也就是為幫忙房東為房屋打廣告，把房子租出去。

-不動產經紀人：應持有「不動產經紀人證書」

-不動產營業員：應持有「不動產營業員證書」

🔸租賃住宅服務業：

在租屋時，他們能從事的業務有二

1.【包租】直接向房東承租下房屋並轉租。

2.【代管】房東委託其協助管理租賃住宅相關的業務

無論包租或代管，都應持有「租賃住宅管理人證書」。

針對在租屋時會遇見的【代租】 【包租】 【代管】 ，

我們依照服務內容更仔細的說明他們的差異：

代租：幫房東找租客的「牽線高手」

 【代租】屬於不動產經紀業，工作重點在 「房屋出租前」：

• 幫房東拍照、刊登廣告、接電話回覆問題。

• 安排帶看、介紹房子，協助房東找到合適租客。

因此，如果與您接洽的業者是一位「代租」業者，

🔸您租約上的簽約對象是：

「房東」本人，因為代租只負責租之前的項目。

🔸入住後遇到問題需要洽詢的對象：

「房東」，代租不負責後續管理

代管：替房東管理租賃事務的「超級助手」

 【代管】屬於租賃住宅服務業，出場時間在  「房屋出租後」 ：

• 點交屋況與設備、代收租金與押金管理。

• 日常維修保養、協調房客在租屋期間與房東的溝通

因此，如果與您接洽的業者是一位「代管」業者，

🔸您租約上的簽約對象是：

「房東」本人，代管只負責管理，不能做為出租人。

🔸入住後遇到問題需要洽詢的對象：

「代管」業者， 入住後若有問題（漏水、設備故障）， 先聯繫代管業者，請他們協助處理、向房東轉達。

*「代管」可以說是房客與房東的「代理人」，協助減輕房東的管理負擔。

包租：二房東，其實就是房客的房東

【包租】屬於租賃住宅服務業，但與代管不同的是：

• 包租業者已先向房東承租房屋，取得「轉租權」。之後由包租業者作為「二房東」，刊登廣告找租客、簽約、管理、退租點交。

因此，如果與您接洽的業者是一位「包租」業者，

🔸您租約上的簽約對象是：

「包租」業者，業者就是你的房東。

🔸入住後遇到問題需要洽詢的對象：

「包租」，此業者就是你的房東。

*「包租」事實上有兩層租約關係，

第一層是房東將房屋租給包租業者，並同意其轉租；

第二層則是業者將房屋租給真正的租客，

因此，租客在整個過程中不會遇到原房東，而包租業者也不應以原房東作為理由推託管理事宜，因為在與房客的關係中，他們就是房東。

最後，我們以一張表總結三種「仲介業者」的服務階段

服務內容以及需要查驗的證件：

代租：

出租前：✅ 帶看與招租工作

簽約：❌ 租約的出租人仍是房東

出租後：❌ 不負責後續管理

查驗文件：不動產經紀人證書或營業員證書

代管：

出租前：❌ 不負責帶看招租

簽約：❌ 租約出租人是房東

出租後：✅ 負責出租後的管理工作

查驗文件：租賃住宅管理人證書 +委託授權書（房東委託房子由代管業者管理的文件）

包租：

出租前：✅ 幫忙招租帶看

簽約：✅ 租約上出租人就是包租業者

出租後：✅ 負責出租後管理

查驗文件：租賃住宅管理人證書 +轉租同意書（房東同意包租業者轉租的文件，記得確認承租期間是否在原房東授權其包租轉租的期間內！）

補充說明

在租屋實務中，代租與代管經常由同一間業者同時提供，
也就是俗稱的「代租＋代管一條龍服務」。

例如：
業者先協助招租、帶看（代租），
房屋成功出租後，
再接續負責點交、收租、修繕與日常管理（代管）。

但即使如此，兩者在法律上的角色仍然不同，不能混為一談：

• 代租階段：協助媒合租客

• 代管階段：受房東委託進行管理

但關鍵不是業者做了哪些事，
而是「租約上，誰被寫成出租人」。
即便同時代租又代管，
租約上的出租人仍應是房東本人。

用簡單的問題就能確認關係

下次在租屋時，

別急著簽約、付錢、交押金，
一定要先確認對方的角色與法律身分。

問清楚、看清楚，
才能避免「認人不清」，

成為你租屋路上的最大風險。