分享至Facebook
分享至Line
分享至X
分享至Wechat
你承租的是可移動社宅aka社會住宅包租代管-「包租」方案的房子嗎？
在簽約時，請小心落入「黑白租約」的陷阱！
.png)
近期，崔媽媽法務組接到了房客A女士的租屋糾紛求助。
💬A的證言：
我承租了一間社會住宅包租代管業者的「包租」物件，
在進行租約公證的那一天，業者跟我簽完「社會住宅轉租契約書」的當下，又讓我與屋主另外簽下一份封面名為「特別磋商條款」的文件，
這兩份文件租賃標的（地址）、租期、租金都一模一樣，但條文內容規定迥異、簽約的對象也不同。
黑白租約的產生
.png)
然而，正常的包租關係，倘若已經由業者向屋主包租租屋物件，房客只會與業者簽訂租約，與屋主不應簽署額外的任何約定。
黑白租約的辨認
.png)
由於A簽下的兩份文件都具備「租約的構成要件」：租賃標的（地址）、租期、租金、雙方簽名，
因此無論文件封面名稱叫什麼，都一樣是租賃契約。
黑白租約的陷阱
簡單來說， A小姐等於簽了「黑白租約」，也就是兩份租賃契約：
🔸一份租約是與包租業者簽訂的「社會住宅轉租契約書」
🔸一份租約是與屋主簽訂的「特別磋商條款」
這樣的情況下，一旦發生爭議，業者或屋主就有可能採取對出租方有利的解讀：
.png)
🚨範例1-提前終止租約
🔸跟業者簽訂的租約中是「得提前終止租約」
🔸跟屋主簽訂的租約中是「不得提前終止租約」
當承租人提出提前終止時，用跟屋主簽訂的租約拒絕其的請求。
.png)
🚨範例2-退租時的房屋返還
🔸跟業者簽訂的租約中是「退租採現況交屋」
🔸跟屋主簽訂的租約中是「退租時需回復原狀」
當退租時發現耗損，依跟屋主簽訂的租約，要求房客賠償至恢復原狀。
.png)
🚨範例3-修繕責任推諉
🔸跟業者簽訂的租約中寫著「非人為使用不當之自然損耗修繕責任，由出租人負擔...」
🔸跟屋主簽訂的租約中寫著「甲方負自然耗損責任，但在不影響居住的情況下，可選擇不修繕。」
於是當面對老舊冷氣異音問題時，依跟屋主簽訂的租約，以產品仍具功能拒絕了承租人的修繕請求。
但比爭議發生時，採用對出租人有利解讀更可怕的是，兩份租約的出租人皆可對房客行使請求：
.png)
🚨範例4-以租金給付為例
由於在法律上，兩份租約各自成立，因此包租業者及屋主都可向房客要求「給付租金」。
正常的社會住宅包租方案，是由包租業者向屋主承租物件，再轉租給房客，因此租金是房客支付包租業者，包租業者付租金給房東，而且業者不能賺取租金價差。
公證無法解決「黑白租約」
💭A的疑惑
但是，我是承租社會住宅包租代管方案中，由業者包租的房子，根據規定我跟業者簽得租賃契約有「公證」，而跟屋主簽的那份文件則沒有公證，
遇到問題時，難道不是以有公證過租賃契約為準嗎？
.png)
「有公證的租約，並不會變的比較有效。有沒有公證的合約唯一的差異，是在於違反時，能否逕付強制執行。」
🚩公證效力只及於該份公證文件， 有違反該份文件中的公證項目時，可以逕行強制執行。
🚩公證 ≠其他合約無用/失效，沒有公證的合約還是有效力。
小心「黑白租約」!
「在簽下兩份不同條文的租約之時，你已被玩弄於兩套遊戲規則之間。」
.png)
未免不慎落入黑白租約的陷阱，我們在進行租屋簽約時，務必注意：
🔸應只有單一簽約對象，且拒簽另外「有租約組成要件」的文件。
🔸有特別約定的項目，請對方直接附註在原租約上，不要另外簽訂合約。
檢舉「可移動社宅」包租業者黑白租約情形，請另致電國土署或國家住都中心。
如果您不幸已經簽訂了黑白租約，並發生糾紛爭議，
請上崔媽媽諮詢網站預約登記法律諮詢。
.png)
