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房地稅制改革,真的會影響租金嗎?

  因房價高漲而是否要實施房地合一稅、囤房稅成為各界關注的焦點。行政院於311日記者會宣布囤房稅暫不推行時,卻說若推動囤房稅「可能受房東轉嫁影響的承租戶達78萬戶」。

 

  近日我們發現有房東蠢蠢欲動,意圖哄抬調漲租金(參見下文截圖),適逢今日(3/25)立法院財政委員會召開「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會,崔媽媽針對「實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?」及健全租賃市場提出我們的看法。

 

■房東藉稱房地合一稅哄抬租金的說辭毫無道理

 

  近日在臉書社團,有台南的房客反映,他與房東的合約在明年才到期,但在2月份時,房東突然要求更換租約並要求漲租兩千元,房客以為租賃關係中,自己不得拒絕房東要求,因此接受漲租並與房東重簽契約;誰知,房東在3月中旬又以房地合一稅2.0即將上路為由,要求再度調漲租金一千元,若房客不接受便要求房客搬走

 

圖片來源:臉書社團「房子賠售就是爽」

 

  房地合一稅本質是交易稅,有買賣交易時,出售方才會被課稅。房東將房屋作為出租使用,根本不會被課徵房地合一稅如果屋主準備要售屋,理應會先跟房客解約,才能賣屋,根本不該有稅金轉嫁給正在承租的房客理由。

 

  對於極少數房東「無故牽拖」於“房地合一稅2.0,不易還貸款”的惡行,崔媽媽強烈建議,政府消保等相關單位應積極出面調查,予以制止及裁罰

 

■囤房稅能否轉嫁房客取決於租賃雙方強/弱勢

 

  至於囤房稅租稅轉嫁取決於租賃交易雙方強/弱勢,當出租物件供不應求時,其租稅提升即易後轉(Back Shifting)給承租方,反之供過於求時,即便房東想漲租,不見得能得逞

 

  具體案例,兩週前有媒體報導,臺北市永康商圈因受新冠疫情及觀光客銳減衝擊,某店面之前租金40萬元,店家因商圈蕭條而退租後,房東已降價至35萬元還租不出去。(參見報導:https://house.ettoday.net/news/1934476)。

 

  據崔媽媽的實務經驗,近兩年受疫情及市場景氣的影響,許多行業受創嚴重,許多區域的店面/辦公室租賃、及高端住宅租賃市場都呈現萎縮狀態,房東紛紛降租找房客,更不用奢望轉嫁稅金。

 

  行政院發言人羅秉成3/11曾替政府不選囤房稅的理由進行辯護:「轉嫁效應不只是居家型,也可能是店家。若店家租金上漲,消費民生也會受影響,會不會讓房東有藉口說要漲租金,甚至可能在預期效應下,“麵粉還沒漲、糕點就先漲價”,這情形要審慎評估,房地合一稅相對精準、對經濟衝擊不大,甚至可以健全房市。」從上述說法,羅發言人的論證邏輯並不正確。

 

  但以中低端的住宅租賃市場而言,若因屋況/區位/交通/生活機能便利的出租物件而供不應求者,確實房東有可能因市場的優勢而藉漲租轉嫁稅金。但並不會是78萬戶租賃住宅全數成功轉嫁,政府推稱囤房稅將導致全面漲租的論點亦有挑動市場恐慌之嫌。

 

■租金持續上漲怎麼辦?

 

  其實根據內政部不動產資訊平台公布租金指數,也可以看到台灣的租金在過去十年,政府沒有任何打炒房措施的時候,持續」「穩定攀升不曾下跌

圖片來源:內政部不動產資訊平台租金指數

 

   也就是說,房東要不要漲租與政府是否推出打炒房政策無關;更何況,現在政府主動幫房東漲租掛保證,也無怪乎民間房東一呼百諾漲聲四起。這樣的案例,會讓政府更加藉由「囤房稅會傷害租屋族」的論點,而無限期暫緩囤房稅的改革。

 

  對於房租持續上漲的課題,政府這兩年租金補貼政策從每年6萬戶擴大至12萬戶,並放寬青年的申請資格,本應對租金上漲的衝擊會有部份緩衝效果,但受制於台灣租屋市場的長年地下化,多數房東因擔心曝光被查稅補稅,而拒絕房客申請租金補貼,而讓政府擴大租補的政策美意大打折扣。

 

  崔媽媽積極呼籲,若政府真的擔心漲租問題,則應更積極面對台灣整體居住市場的改革,在推動房地稅制改革的同時,一併導入租屋市場逐步透明化的議題:

  1. 租屋市場透明化,讓房客在面臨房東漲租的情況下,可藉由申請租金補貼減輕負擔。
  2. 透過租屋實價登錄讓租金逐漸有可參考之行情,讓房東無法漫天喊價。
  3. 政府這次在研修所得稅法時,針對第17條租金支出在所得稅計算上,應從列舉扣除額改為標準扣除額底下的特別扣除額,則可讓更多的房客可使用到租金支出扣抵所得稅來減輕租金支出的負擔,也讓房東出租行為藉由房客申報而浮上擡面。

  如此一來,若囤房稅再加以搭配「閒置重稅、出租輕稅」的配套措施,讓房東無法轉嫁租金,也無法囤房空置,才能有效平衡買賣與租屋市場。

 

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