高齡居住支持研究

　　隨著台灣邁入超高齡社會，高齡租屋問題除了房屋供給議題之外，更涉及社會支持、社區照顧與居住權保障的綜合性挑戰。

　　在「打破高齡租屋歧視，借鏡日本住宅安全網：建構跨領域居住支援體系」論壇中，除分享日本參訪經驗，我們也邀請台灣的工作者，共同分享台灣在住宅政策與居住支援發展和實踐經驗，並與日本經驗展開對話。

　　崔媽媽基金會呂秉怡執行長，首先從台灣住宅政策發展脈絡切入，檢視當前制度面對高齡社會的準備程度。他指出，台灣長期以來高度偏重購屋市場，自有住宅比例超過八成，租屋市場規模相對有限，而社會住宅供給更長期不足。過去住宅政策多以促進購屋為主，直到高房價與居住負擔問題日益嚴重，政府才逐步推動社會住宅、包租代管與租金補貼等政策工具。

　　然而，在高齡化浪潮下，現行制度仍面臨不少限制。高齡者在一般租屋市場中普遍遭遇租屋歧視，房東對健康風險、租金支付能力、居住管理以及「孤獨死」等問題抱持疑慮，使許多長者即使具備支付能力，也難以順利找到住所。政府社會住宅雖提供相對公平與穩定的居住保障，但供給量能仍遠遠不足，且社宅租金過高、最長12年的租期限制，以及在規劃公共、居住空間和福利服務連結等，也未能回應弱勢高齡者的居住需求。

　　呂秉怡認為，未來住宅政策不能只停留在房屋興建與管理層面，而必須進一步整合社會福利、照顧服務與社區支持系統。當高齡者的居住需求逐漸成為普遍現象，台灣會需要建立一套能夠協助長者安心居住、持續在地生活的高齡居住安全網。

　　當台灣開始推動社會住宅政策，著力於住宅硬體興建、增加居住供給之外，也必須跟上發展軟體居住支持服務的需求。

　　伊甸社會福利基金會台南區區長張盟宜分享，伊甸基金會長期投入身心障礙者服務，在協助身障者就業與自立生活的過程中逐漸發現，許多人即使具備工作能力與收入，仍因租屋歧視與居住環境不友善而無法真正獨立生活。因此，基金會自1980年代末期便開始關注住宅議題，並積極參與社會住宅與居住權倡議工作。

　　2012年，伊甸基金會在與台南市政府合作契機下，推出台灣唯一由非營利組織自辦經營社會住宅的「大林雙福園區」案例。伊甸基金會認為，社會住宅若只是提供居住空間，而缺乏配套支持服務，難以真正改善弱勢住戶的生活處境。

　　因此，大林雙福園區從成立之初便強調「住宅與服務結合」，除了提供無障礙住房之外，同時看見住戶的需求去建置服務，整合福利諮詢、租屋補助、生活支持、輔具服務、長照服務、社區志工培力等多元資源，而這些服務也能適時照顧社宅鄰近社區居民的需要。

　　伊甸基金會在實務經驗中深刻體會到，居住支持的核心不只是房子，而是人與人之間的連結。透過巷弄長照站、共餐活動、健康促進課程及社區旅遊等方案，許多原本封閉、孤立的長者重新建立社會關係，也讓身障者、高齡者與一般居民有機會共同參與社區生活。這種以社區共融為核心的模式，使社會住宅不只是居住空間，更成為支持居民生活與社會參與的重要平台。

　　張盟宜表示，面對住戶高齡化與建築老化的雙重挑戰，伊甸基金會也逐步發展出結合個案管理、長照服務與社區支持的服務模式，希望讓居民即使年老失能，仍能留在熟悉的環境中生活，真正實踐在地安老的理念。

　　除政府興辦社會住宅之外，如何讓更多高齡者能在一般租屋市場中獲得穩定居住機會，也是當前重要課題。

　　崔媽媽基金會張偉瑜副執行長分享，基金會自長期租屋服務中發現，高齡者面臨的最大困境往往不是找不到房源，而是在租屋市場中遭遇制度性排除。許多長者因年齡因素遭到房東拒絕，即使積極尋找房屋，也難以成功承租。這些經驗讓基金會逐漸意識到，高齡租屋問題不只是資訊不足，而是涉及風險管理與社會支持機制的缺乏。

　　在實務經驗中，基金會也開始從房東角度理解問題。房東對高齡租客的疑慮，除對長者抱持既定刻板印象外，也來自健康惡化、欠租、意外事故及孤獨死等現實風險。因此，若要改善高齡者租屋困境，並非要求房東承擔更多責任，關鍵是建立能夠共同分擔風險的支持系統。

　　基於這樣的思考，崔媽媽基金會逐步發展出完整的居住扶助服務，從諮詢評估、找屋搬遷、租約簽訂，到入住後的關懷陪伴與資源連結，協助高齡者穩定居住，而非反覆陷入搬遷循環。

　　2022年起，基金會嘗試「承租政府社會住宅」，以作為二房東的角色與社福團體合作，運作含括社宅屋源、租賃管理、社福服務的居住支持平台模型；2023年進一步推出「友善二房東計畫」，透過民間募資及租賃合作方式開發一般住宅市場中的友善屋源。基金會擔任包租管理角色，一方面協助房東降低租賃風險，另一方面透過社工訪視與個案支持，提高入住者的居住穩定性。實務成果顯示，許多入住者得以長期穩定居住，顯示這類中介支持模式具有相當發展潛力。

　　在此基礎上，基金會進一步發展「弱勢高齡居住支持服務」，將服務內容擴展至四大面向：可負擔居住、居住安全、居住適應與生活支持。從租金補貼申請、居家環境改善，適應新租屋處與鄰里環境，連結社區資源、長照服務，以及定期關懷訪視，協助長者在租屋社區能持續穩定生活。張偉瑜表示，真正的居住支持不只是提供一間房子而已，還需要在房子之外建立一套居住支持網絡。

　　此外，實務經驗也顯示，透過社工訪視、送餐服務、長照系統與社區網絡的持續介入，許多房東最擔心的孤獨死風險其實可以有效降低。這也進一步證明，高齡租屋問題的解方並非排除高齡者，而是建立更完善的支持機制與跨域合作體系。

　　以上三位講者的分享，分別從台灣住宅政策制度與民間居住支持實踐經驗，回應台灣高齡租屋的問題現況，且在此行參訪日本住宅安全網制度的觀察中，民間團體也認為台灣仍有進一步發展的空間。

　　伊甸基金會張盟宜區長指出，日本透過住宅安全網法在法令與居住支援相關機制上，確保困難租屋的弱勢族群得到支援協助，從租屋登錄制度、提供租屋諮詢與媒合，租金信用保證，還有入住後的生活支持等，使弱勢者能順利租屋入住，也能協助處理房東最擔心的租金管理、緊急應變及遺留物處理等問題，有效降低租屋市場對高齡者的排斥。

　　崔媽媽基金會張偉瑜副執行長也分享，日本經驗最值得借鏡的並不只是制度本身，而是住宅、社福、醫療、照顧、租賃產業與社區組織之間所形成的跨領域合作文化。當居住問題被視為整個社會共同面對的課題時，各個部門都能在自己的位置上承擔責任，並在問題惡化之前及早介入，一起支持弱勢者在居住上能夠安心穩定。

　　對照台灣目前的發展，可以發現台灣已具備許多與日本相似的政策基礎，包括社會住宅、包租代管、租金補貼、住宅修繕及長照服務等制度。然而，如何透過政府的政策制訂和引導，進一步整合住宅政策與社會福利體系，建立能夠連結房東、租客、社福團體、醫療照顧系統與社區支持網絡的跨域合作機制，仍是未來的重要課題。

　　面對超高齡社會的來臨，居住問題不再只是少數弱勢族群的議題，而是每個人都可能面對的人生課題。從日本住宅安全網的發展經驗到台灣民間團體的實務探索，我們看見真正的居住保障除了提供房屋，也需要在居住過程中提供足夠支持、資源連結與照顧。唯有持續推動住宅與社會支持系統的整合，逐步建構屬於台灣的住宅安全網，才能讓每個人在生命不同階段，都能在熟悉的社區中安心生活、尊嚴老化。