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租屋政策

在台灣租屋市場長年被忽視,崔媽媽曾提出當前「殘破租屋市場難扛居住正義」論點來比喻台灣租屋市場為

長期嚴重的經絡阻塞導致體質虛弱,短期無立竿見影的特效葯方。

    

台灣現實的租屋環境如下:
1. 經營者幾為小房東,靠著屋主無償的勞動管理租房,過於分散導致經營規模不足。

2. 房東逃稅、出租未登錄為常態,市場嚴重地下化。

3. 頂加及違法隔間充斥,造成品質低落及公消安疑慮。

4. 市場規模小,全國僅佔10.9%。

5. 租金投報率低,台北市僅為1.57%(屋主藉自行管維、未報稅、搭違建以降低成本,間接彌補投報率不足)。

6. 權益保障不足,糾紛處理程序煩雜及冗長,令雙方卻步。
  承租方多是學生、年輕上班族、弱勢家庭。年輕人以購屋為目標,視租屋為過渡,容忍低品質及保障不足的條件。
  弱勢房客則更悲慘,經常租不起且租不到,而被迫租在窳陋、安全有疑慮的屋宅。

 

  

體質虛弱的租屋市場,如何開始調整改善呢?

短期:只能先從讓房客可安心租屋,同時也讓房東可放心出租著手。

第一:為讓權益有保障,從簽定一份公平合理的租約是保障權益、避免紛爭的開始。所以修改官方版租約,並令其在超商書局上架,
以方便民眾採用來擴大影響力,可減少特定糾紛發生的機率。

第二:讓住宅租賃行為准用消保法,且讓消保制度的定型化契約應記載及不得記載事項,及消服中心爭議調解成為保護租賃權益的第二道防線。若還能配合租約公證,將更有保障。此外,面對糾紛處理為租屋的重要課題,如何讓租賃法律權益的資訊更為齊全及開放,提供更多權益諮詢的管道,更有效及便民的糾紛調處機制都是解決糾紛的重要配套。

第三:藉政府成立包租包管平台遴選專業經營者以協助房東可放心託租,也做為房東/客間互動的橋樑。也藉委託經營讓原本分散小房東集中達到經濟規模,並可透過專業化經營降低成本(修繕、清潔)。藉此方案也讓年邁老房東,因移居外地、屋況待修的空屋可重返租屋市場。

中程:房東未報稅是極關鍵的課題,但治療挑戰度高。台灣不動產實質稅率過低造成炒作及稅賦不公。
伴隨稅制改革的逐步推動,各類房地稅基/率調高終將為趨勢。為避免全民加稅的結果,
政策上除保障自用住宅輕稅外,若能提供經營出租住宅(特別是愛心房東)亦為輕稅以誘導房東誠實報稅,並搭配加強查緝及租屋實價登錄的配套以讓房東報稅浮上抬面,此成效將同時可解決房東拒決房客設戶籍、申請租金補貼、不辦租約公證的困擾。

長期:啟動研擬租賃專法程序,做健全及發展租屋市場的法制化的進程。
因租屋市場仍有重要結構性制度待解,例如:進階的權益保障法令,
有效的糾紛處理機制,服務產業的扶持等。受限於台灣官方學界長期對租屋市場的漠視,
並無太多基礎資料及研究可供診斷。對長期而言,崔媽媽只能呼籲執政者應對租屋市場投入
更多的調查研究,並透過開放及參與過程,集思廣益、相互對話,
以研議如何制定租賃專法的做為做為逐步健全及發展市場的進程。