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【崔媽媽居住電子報】台日住宅租賃國際研討會系列2:台灣住宅租賃法令之現況與問題

2016-10-20

 
 

崔媽媽居住電子報

台日住宅租賃國際研討會系列2:台灣住宅租賃法令之現況與問題

2016.10.20 崔媽媽基金會

有鑑於台灣的租屋需求有增無減,而租屋市場卻因缺乏完善的體制,導致無法給予租屋雙方有效的權益保障,長期倡議住宅市場改革的崔媽媽基金會、社會住宅推動聯盟,特地結合內政部,在今年10月3日、4日合辦了「台日住宅租賃國際研討會」及工作坊。

研討會上,台灣與日本的專家代表分別在會議中剖析了台灣、日本住宅租賃市場發展現況與立法經驗,釐清相關法制得失。目前擔任崔媽媽基金會董事,對於台灣住宅租賃法制有深入研究的陳君漢律師,也在會中對於我國租屋法令的現況與主要問題,提出了精闢獨到的見解。

 

 

 

文/陳君漢
崔媽媽基金會董事
致和法律事務所主持律師

 

台灣住宅租賃法令概況

台灣對於住宅租賃的相關問題,目前並沒有制定特別法,因此住宅租賃問題的主要法律規範,則是民法以及土地法為主軸。民法承襲日、德等大陸法系國家之法制,於債編第二章各種之債第五節,設有專為租賃關係規定之專節,編為民法第421條至第463條,合計42條之條文,對於出租人與承租人間之權利義務為詳盡規定。

然租賃於民法之規定自民國19年(即西元1930年)制訂之後,施行迄今,僅曾於88年(1999年)修訂過一次,分別是修正民法第425、426、440、449、458、459條,以及增訂422-1、425-1、426-1、426-2、457-1、460-1、461-1、463-1條,修訂後之民法租賃專節,合計為50條。由於民法是私法關係的根本大法,私法自治與契約自由原則,為我國民法的重要法理基礎,故民法所為之規定,多係補充當事人未於契約(合意)明示之部分,且當事人對於民法之規定,亦可以特約方式予以排除(如民法第429條出租人之修繕義務)。但在台灣的住宅租賃市場當中,過於強調的契約自由,極度的保護了出租人,造成承租人負擔過多的義務,反而造成了許多糾紛,而衍生諸多問題。

而住宅租賃另一個主要適用的法律,則是土地法。我國土地法於第三編土地使用、第三章房屋及基地租用中,自第94條與第105條,合計訂有12條之條文。與民法相同,土地法自民國19年(西元1930年)公布施行後,因應民法之修正,僅於89年(2000年)曾經修正第95至97、101、102條等五條條文。土地法對於房屋租用為特別之規定,係源自於憲法對於人民生存權之保障而來,除規定政府應建築相當數量之準備房屋,供人民承租自住之用(土地法第94條)外,多強調公權力對於房屋租賃權利義務關係之調整與介入。例如租金上限(第97條),出租人收回房屋事由的限制(土地法第100條),某種程度而言,調節了民法契約自由原則,所可能產生的弊害。因土地法特別針對土地與房屋之租賃有特別規定,為民法之特別法,故在法律適用上,須優先適用土地法之規定。

因此,我國關於住宅租賃的法令,就在民法的契約自由,以及土地法的國家管制交互影響下,發展住宅租賃的市場。

 

住宅租賃法令的現況與侷限

如前所述,我國主要住宅租賃法令,是以民法與土地法為規範基礎,而這兩部法律歷史悠久,雖曾經過修正,但對於住宅租賃的管理,仍有其力有未逮之處。

(一)書面租賃契約之約定,多傾向保護出租人,而犧牲承租人

民法第422條規定,不動產的租賃契約,其期限超過1年者,應以書面訂之,否則視為不定期租賃。然而,並非所有的承租人與出租人均精通法律,而有足夠能力可以擬訂書面的租賃契約,因此,為因應法律規定,市面上自然就會有販售書面租賃契約的需求,而被廣泛應用在住宅租賃關係中。但市面上流通的書面租賃契約,在權利義務關係的約定,多刻意保障房東,舉例而言,民法第429條規定,除另有約定之外,原則上應由出租人就租賃物之損壞,負擔修繕義務。然多數書面契約,利用條文中允許「特別約定」,將修繕義務約定轉由承租人負擔。由於,住宅租賃的期間,少則一年,多則數年,承租人使用出租人提供的房屋暨其附屬家具、用品,難保不會因使用年限屆至而發生損壞。此時,如依約由承租人負擔修繕義務,若是尋常小物(如燈泡),承租人自掏腰包予以修繕或更換,固無爭議。倘若損害的家俱為高價物品,如冷氣機、洗衣機等物,承租人負擔修繕義務所付出之金錢,甚至可能高於每月租金之數倍,造成嚴重負擔,極不合理。

(二)土地法的管制規定,反成惡性承租人利用的管道

承租人因居住之需求,卻無自有房屋,或因工作而須在工作地尋找適合之居所,故一般而言,相較於出租人有餘屋出租可供出租,承租人多被認定為經濟上的弱勢,須要給予保護。而我國土地法第100條為保護承租人,規定承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時,出租人方得終止租賃契約。由於我國住宅租賃,通常出租人會參考土地法第99條關於擔保金上限之規定,向承租人收取相當於2個月租金數額之金錢為擔保金,以擔保承租人於租賃期間應盡之義務。依上述規定,如果承租人未按時繳租,必須先以擔保金抵償後,再積欠兩個月之租金數額,出租人方取得契約之終止權,因此,實務上經常發生,出租人於承租未幾即不再繳租,拖延四個月之後(擔保金抵償再積欠2個月),又因民法第440條規定,租出人必須先向承租人催告給付租金,方可終止契約,造成出租人已四個月無法收取租金,仍須發函催告定期催告,承租人仍不履行,方可終止租約。倘若承租人於契約終止後,又拒不搬遷,出租人須花費時日以訴訟方式排除侵害,至訴訟確定,承租人一走了之,形成承租人長期白住(至少4個月,甚至1年),出租人卻求償無著,最後只能自認倒楣的奇怪現象。

(三) 允許轉租,卻欠缺處理出租人、承租人、次承租人三方權利義務的規定

我國民法第443條規定但書規定,除了出租人有明確之反對表示之外,租賃物如係房屋,出租人可將其中一部轉租予第三人。換言之,我國民法允許房屋部分轉租。此時,同一間住宅租賃,在法律關係上,會衍生至少二個租賃關係(出租人與承租人、承租人與次承租人)。然我國民法卻欠缺處理出租人、承租人、次承租人三方關係之機制與規定。目前實務通說上,係認為兩個租賃契約係獨立存在,倘若出租人與承租人之契約合法終止,則次承租人即對於出租人構成無權占有,有返還房屋與給付不當得利予出租人之義務。然而,房屋既供居住,對於承租人或出租人而言,如有遷移之必要,無法即刻履行,尤其,如出租人與承租人間契約經合法終止,若無人通知次承租人,次承租人顯然無法得知自己已經或可能構成無權占有之事實,自無可能自原承租之處遷移住所,如此課責於次承租人,顯然並不適當。

(四) 並無迅速有效的糾紛處理機制

土地法第101條雖規定,因房屋租用發生爭議,得由該管直轄市或縣(市)地政機關予以調處,不服調處者,得向司法機關訴請處理。而各地方政府的地政機關確實也設立調處委員會,辦理調處事宜。然而,因住宅租賃而發生之爭議,申請調處程序辦理者,卻少之又少。究其原因,除因地方政府並未確實宣導外,該調處之效力,土地方並未有任何的規定。換言之,即使調處成立,倘若事後任何一方反悔,因調處並無任何法定效力(如訴訟上和解或調解有與確定判決相同之效力),充其量,只能認為有一般和解之效果,權利人只能主張依據和解之效果,向法院起訴要求相對人應履行而已。事實上,住宅租賃所涉之金額,多未逾10萬元,雖適用我國民事訴訟法上小額訴訟之規定,然因金額小,而訴訟又曠日廢時,多數當事人係選擇不主張權利,反而造成不肖房東或房客,利用此一普遍心態,恣意妄為,衍生更多弊端。

(五) 欠缺引進企業專業管理的機制

住宅租賃一般均係長期租賃,期間自一年至數年不等,甚至有不定期租賃之情形。依我國目前法制,租賃相關規定,係停留在傳統的以出租人與承租人直接觸、洽談、簽約的概念下所架構。然而,對於出租人而言,假若有餘屋可供他人租用,因承租人可能更換頻繁,而在更換之際,可能有需要重新整理、修繕,此時要長期維持租賃住宅之適居性,本是一大問題。反面來說,對於承租人而言,假若所承租之房屋有瑕疵,或房屋、家俱等發生損壞情形,出租人無力修繕,亦未積極處理,對於承租人亦為一大困擾。倘若由專業的租賃服務業,做為承租人與出租人之媒介,處理出租人與出租人權利義務關係之調和,甚至以專業知之方式代為履行(如房屋修繕、整理),使住宅更有利於出租,似非不可。然而,目前在民法與土地法的架構下,對於出租人、承租人、承租人之規範,即以付之闕如,更何況之專業租賃服務業,更無任何之規定。

結語

台灣目前住宅租賃,並未制訂專法,由於住宅租賃有其特殊屬性,又因房屋價值高,長期使用維持不易,以民法與土地法為規範架構之情形,對於住宅租賃之市場需求與變化,似無法因應,實有另行制訂專法加以規範之必要。

 

附錄 延伸閱讀資料(PDF檔,約677KB 按此下載

〔台灣篇〕

 1.呂秉怡:台灣租屋市場的現況、問題、展望

  (崔媽媽基金會 執行長、社會住宅推動聯盟 副召集人)

 2.陳君漢:台灣住宅租賃法令與問題

  (致和法律事務所 主持律師)

〔日本篇〕

 3.周藤利一:日本的租賃住宅政策:歷史與現況

  (明海大学不動産学部 教授)

 4.吉田修平:日本租賃住宅相關法律制度之變遷與現狀

  (吉田修平法律事務所代表律師)

 

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