懶人包

 事件摘要:

在YT上有逾10萬粉絲台日YT網紅檔佐藤、小安夫妻檔，

最近在網路上PO出一段影片，

前年在中壢租屋作為皮革製作工作室，

後因房屋嚴重漏水提前解約，在點交時房東未出面點交，

房東後續卻提起訴訟，向2人求償租金及違約金累積近80萬元…

*由於本案仍處於訴訟程序中，崔媽媽基金會將不針對案件進行具體分析，而是藉由此案例，提醒大家在租屋過程中可能遇到的陷阱與容易混淆的問題。

本次長「租」識_1：租約適用的法規保障

近年來，《租賃條例》及「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」不斷修法優化，然而這些規範僅適用於「居住使用」的租屋情形。

若租賃用途屬於非居住性質，ex：工作室、辦公室、店面或工廠等，則僅適用《民法》與《土地法》的相關規定。

以本次事件為例，房客租房子作為工作室兼居住使用，若租約中未明確區分居住空間與工作室空間，整體租賃關係即可能被認定為「非居住使用」。

在此情況下，相關租賃權利與義務將僅受《民法》與《土地法》規範，而無法適用《租賃條例》及其附屬契約條款所提供的保障。

• 甚至影片中部分舉列之條文，根本並不存在或被錯誤引用了。
• 其實法務部設有全國法規資料網，建議大家有想要了解的法律條文，可以上去查詢；以免被網路上許多過時或不正確的資訊，誤導你錯估自己的狀況。

本次長「租」識_2：現況承租的風險

當承租房屋作為非居住用途（如工作室、辦公室、店面等）時，房客常因營運需求與空間規劃考量，希望自行裝修。

在房客公開的影片中可見，雙方簽訂的是「現況承租」的租約，除漏水由房東負責外，其餘修繕皆由房客負擔。

房客曾拍攝屋況影片紀錄兩年前承租時的狀態，當時屋況確實相當糟糕。不過房客也表示，正因為希望打造符合自身需求的空間，才選擇承租這樣的老屋。

但我們要鄭重提醒大家：

台灣的住宅市場充斥著屋況慘烈的老屋，若打算自行整修，除了常見的漏水問題外，還可能面臨結構疑慮、管線老舊、電線線徑不足 、 地面不平及隔熱差…等問題，這些問題不僅維修費用高昂，有時甚至難以徹底修復。

本次長「租」識_3：修繕則誰負責?

無論租屋用途為居住或非居住，修繕責任皆可另行約定，並非一律由房東負擔。

因此簽約時應特別注意「修繕責任歸屬」的條款，並確實點交屋況與設備，以避免日後產生爭議。
本案件中，租約約定房東負責漏水修繕，其他則由房客承擔，因此針對漏水問題，房客仍可依法主張自身權益。

本次長「租」識_4：確認是否可以提前終止

無論簽訂哪一種租約，適用怎樣的法規保障，當遇到想要提前終止租約的情形時，需確認自己的租約上，是否可以提前終止租約。 

本案件中，租約約定若房客欲提前終止契約，須經房東（甲方）同意，因此只要房東不同意，房客原則上無法自行解約。

所幸雙方另有約定，漏水修繕由房東負責，因此依《民法》第430條仍可主張提前終止租約。

【延伸閱讀】居住使用租屋提前終止流程

• 房東篇

• 房客篇

本次長「租」識_5：正確「退租點交」的程序

在這起案件中，房客最吃虧也最疏忽的，未依照法定程序辦理退租點交，雖然他們主張有拍攝影片邀請網友見證，並以掛號寄還鑰匙，但這些做法通常難以被法院採認。

最能保護房客權益的方式，仍需按照上圖法定流程進行。

本次長「租」識_6：賦稅誰要繳?

依照法規，無論是哪一種租賃關係，因出租行為而產生的稅賦、稅捐，皆該由出租人負擔。

本次長「租」識_7：雙方所有溝通請以書面為之

為了完整保障權益，建議大家在租賃期間與房東的所有聯繫，請盡量留下文字訊息。

• 存證信函→法律上最具效力的書面證據。
• MAIL或LINE文字訊息→可能被採認，但須視內容完整性與真實性，存在爭議空間。
• 通話聯繫（有錄音或錄影）→最不穩定的證據類型，容易因舉證困難而不被法院採納。

【延伸閱讀】存證信函怎麼寄

長「租」識很重要!

與網購或吃飯踩雷儘一次不同，無論租屋是作為「居住」使用或「非居住」使用，一旦簽約，影響的權利義務短則一年多則數年。

為保障租賃雙方，崔媽媽除了圖文懶人包解析、校園講座、也提供簽約前租約審閱、簽約後糾紛諮詢、及訴訟前協商調解。

希望透過這些協助，讓大家防患於未然，或是在糾紛發生時，能獲得適當的處理。