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拿到租約，那麼多字讓人無所適從，
在仲介及房東的注視下，只能匆匆翻到最後簽名？
在仲介及房東的注視下，只能匆匆翻到最後簽名？
別擔心，崔媽媽教您「挑重點看」，在最短的時間裡也能放心簽約。
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服用前說明🙂↕️「初心者🔰系列」中所有的所有技巧及規定，都只適用於【居住使用】的房屋。【營業使用】的房屋因為不適用「租賃條例」，因此規則也會不同
「第零步」﹕在簽約開始之前…
租約大觀園
市面上租約種類很多，也會有房東自己印刷的版本。
📚實務上常見的有：
1.文具店版本：
「店住合一」版-封面有勾選是店面還是住宅，此種租約許多規定都不適用租賃條例，遇到糾紛可能無所適從。
「最新版住宅租賃」版-目前(2026/03)最新的應為「中華民國113年7月8日」修正版本。
2.房東/業者自印：形式多樣，裡面可能有陷阱或違法疑慮，要仔細確認，也可來進行租約審閱。
3.崔媽媽版：符合法規、大字清晰，保證最新。可購買也可在崔媽媽官網免費下載使用。
建議可以先去找到行政院公布的「住宅租賃契約書範本」，
對照一下本篇懶人包提及的內容在哪邊，有效緩解「匆匆忙忙」簽約。
先知道「 住宅租賃定型化契約不得記載事項」有哪些
「 住宅租賃定型化契約不得記載事項」，先放在心裡！
這些就是「依法房東不能要求房客」的約定，即使在租約上寫了也沒用。
🔶簽約前要知道
➤租約有審閱期間
→租約上寫「房客自願且已充分瞭解內容，拋棄審閱期」，是沒用的。
➤需與廣告相符
→刊登時廣告上寫「僅供參考以實物為準」，是沒用的，要與廣告相符。
➤排除民法上瑕疵擔保責任
→對於房屋的重大問題（ex.漏水、海砂、輻射...等）房東需清楚說明，不得用現況交付搪塞責任。
🔶稅務相關
➤不得禁止租客申報租賃費用支出
→「租屋支出禁止報稅」這約定無效，報稅是房客的權利。
➤若因出租增加稅賦時，不能由承租人負擔
→「因租屋產生稅負由房客負擔」，這約定無效，納稅是房東的義務
🔶影響權益的規定
➤不得拒絕遷入戶籍
→房東不得以各種理由限制租客遷入戶籍
➤不得要求租客繳回契約書
→出租人不得要求「租約統一由出租人保管」或「退租後租約需交回」，租約應出租人、承租人各執一份。
➤不得禁止租客申請租補
→房東不得以各種理由限制租客申請各種補助
➤通知不得僅以電話方式為之
→電話紀錄不易留存，需另具「文字」或「書面」形式的通知方式。
➤不得違反強制或禁止規定
→法律禁止/強制或顯失公平的規定，即使寫進租約也不會合法。ex.「若房客拖延繳租達3日，租約自動解除，須配合即刻搬離。」
以上這些對於房客權益有重大限制影響的要求，就算寫進租約也沒有效果（因為違法）
「第一步」﹕確認出租人
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不同出租人，要確認的東西也不一樣
首先必須注意的，是「租約」與誰簽訂：「出租人」是誰。
這直接影響到對方「有沒有出租房子給您的資格」，是簽約前最重要的一環喔！
🔶「屋主」-
查驗身分證+房屋所有權狀或第一類建物謄本
🔶「二房東」-
身分證+跟屋主的房屋租賃契約，並確認被授權的範圍以及日期與租約相符。
*須注意，根據《租賃條例》§9&§36條：個人二房東「只能轉租部分空間，不能轉租整層」。
🔶「業者」-
業者類別眾多，會有些許差異，詳情請見愛情租寓-仲介篇
「第二步」﹕翻開租約，先確認「這三項」
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租在哪?何時租?如何付?
🧭租在哪：「租賃標的」
「_____縣市_____鄉鎮市區_____街道路名_____段_____巷弄_____門牌號_____樓層」+「___室____號房（約____坪）」
→租約上應標示完整、正確的租賃地址。
→分租者也應寫上樓層房號及坪數（如果能有平面圖標出是哪一間房間更好，但實務上很難有） 。
📆何時租：「租賃期間」
自民國__年__月__日起至民國__年__月__日止。
→租約上應標示完整租期起訖日的年月日，不要籠統地標示時間（ex.一年、一學期…），租賃期間至少三十日以上
💰如何付：「費用」
→租約上的租金應與實際收取金額相符。
→押金總額不得超過兩個月租金。
→其他費用（EX.水電費、管理費）應寫明是否內含於租金、如何支付、並注意收費方式是否合法（ex. 電費不得超過台電實際收取金額。）
→若採匯款支付，租約上需有「匯款資訊」務必完整!！
完整「匯款資訊」包括：金融機構、戶名、帳號
「第三步」﹕與常見爭議相關的規定
確定好確實是自己要承租的房屋，居住期間與收費也沒有問題後，
我們在有限的時間裡，可以優先確認「較常見的租屋糾紛」權益，在租約中是如何規定的。
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崔媽媽總結多年的租屋法律諮詢經驗，整理出四個最易發生糾紛的項目：
🔶提前退租規定：雙方是否能提前解除租約？
→請注意記得勾選「得」或是「不得」提前終止租約。
→此約定應雙方對等，不能有「一方『得』，另一方『不得』」的情形。
🔎提前終止租約完整規範請見
房客提出提前退租→符合這一條件，退租不需要房東同意！
房東提出提前退租→房客這些行為太過分！ 房東一招可制裁！
房客提出提前退租→符合這一條件，退租不需要房東同意！
房東提出提前退租→房客這些行為太過分！ 房東一招可制裁！
🔶退租房屋返還：退租時房屋是要求「回復原狀」還是「 現況返還」 ？
→由於「回復原狀」 代表退租時房屋要回到交屋時的狀態。
因此租屋期間改裝要注意，退租時需要拆除/回復！
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🔶修繕責任：除非有特殊約定，原則上由房東負責。
→請確認是否有特殊規定，並評估特殊規定是否合理。
→在實務上，許多消耗品（如電燈泡、電池）會因為便利性而由房客自行處理，不過，具體有哪些是消耗品，要在租約上條列式寫清楚，以免日後發生爭議。
此外，房客有兩項義務
➤善良管理人的義務：
1.房客對房屋設備有妥善保管的責任，因房客造成的損壞，無論是否蓄意，房客皆具有賠償責任，例如：飼養的飼養的寵物抓壞家具、咖啡打翻汙損沙發、挪動家具造成地板刮損。
2.在居住過程中，當屋況發生任何變動時，須即時告知房東，例如：地震後牆壁裂痕、下雨天天花板滲水發霉。這些小變化可能造成後續高昂的房屋維修成本，在影響甚微時告訴房東，以避免發生日後責任難以釐清的窘境。
➤配合修繕的義務：
1.若拒絕配合，可免除房東修繕的義務。
2.若因拒絕配合導致房屋損壞（Ex.因未配合即時修繕漏水，導致木地板腐爛），須賠償房東損害。
🔶轉租規定：是否能將其他空間轉租給別人？是否能由他人繼承租期？
→請注意，「只要不是承租人，即使短暫入住」都會被視作轉租，如果真的有借住需求，務必徵求房東同意，且可能被加收費用。
⚠️是這些爭議特別常發生所以標註出來，不代表其他就不用看了喔！
「第四步」﹕配合租約點交房屋
簽約時，出租人與承租人都在現場，是房屋使用權即將交付前的最後一步，也是確認房屋設備的最好時機。
千萬不要小看這個步驟！法律上稱這個最終確認為「點交」。
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崔媽媽這邊一樣針對點交，提供以下建議：
🚩建議_1：
環境及家具都拍照記錄當下的房屋狀況，以免退租時說不清楚。
還記得租約內有些規定房屋需「回復原狀」嗎？
無論約定如何，記錄房屋原狀，以免退租時被過度要求！
ex.交屋時到處都是灰塵，還有前一個租客的垃圾，超髒的，但退租時房東卻要求我們請清潔公司，打掃得一塵不染…
🚩建議_2：
盡早（最好是在交屋當下）測試設備是否能都正常使用。
請把屋內設備都試用看看，有問題盡早回報，冷氣有沒有出風跟奇怪噪音？電氣設備能否正常開啟？馬桶是否能正常沖水？
即使是沒有要使用的設備，也建議試用一下，以免到了退租時發現不能使用，也無法證明何時損壞。
ex.住進去三個月後才發現附贈的電風扇根本不能開，但無法證明一開始就壞了，被要求買一個賠…
🚩建議_3：
租約附帶一張點交清單，羅列房東提供哪些設備。
房東屋內提供的設備及額外交付的物品（例如鑰匙、通行磁扣、遙控器），建議條列寫在租約空白處，做成一張點交清單。
ex.退租時房東堅持給了2支大門鑰匙，要再打1支還他才退押金
只要把握以上重點，就能避開許多租屋地雷，
剩下來的不確定性，請多多善用崔媽媽的法律諮詢服務，
期待安心順利地開啟您的租屋生活。
