租屋大哉問

FAQs

依租賃住宅條例第3條第13款規定，押金是用來擔保房子發生損害或房東需代為處理遺留物時，讓房東可用這筆錢支付相關費用，並非作為欠繳租金之使用，故房東可以拒絕房客以押金抵付租金的要求。

若已造成租賃房屋毀損，如房屋的門窗全部毀損、滿屋汙泥堆積，房客應先通知房東進行修繕，並可要求房東不收取部分或全部租金。

如因風災之不可抗拒因素，導致租屋處淹水物品損壞，這不可歸責於房東，所以房東並無賠償房客財產損失之責任。

除了「在承租前房東已開始賣屋」、「未經公證超過五年的定期租約」、「不定期租約」三種情形以外，依民法第425條規定，當租約未到期而房屋被賣掉，房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿，而絲毫不影響原有房客權利，這也就是所謂「買賣不破租賃」。

依內政部公告之應記載及不得記載事項規定，租賃住宅有室內裝修之必要，房客應經房東同意，始得依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築之結構安全。

契約條文中，若明定「不同意轉租、出借或以其他方式供他人使用」只要有非原始簽約的房客入住，不管原承租人是否有外收取租金，房東都有可能將房客視為違約轉租或出借行為，要求調漲租金甚至會終止租約。建議房客可主動提出要加註「房東同意未來可部分轉租給其他人」的條文，至少加註：「短期留宿親友， 不在此限」的內容，以免有短期留宿他人情形被發現時，造成爭端。

依民法第438條第2項及應記載事項之規定，房客需依約定方法為租賃物之使用收益，不得違法使用。房客若有違法使用之情事，經房東阻止仍繼續為之者，房東得終止租約。

房客不能以房東不修繕為由，拒付租金。房客可為的作法是通知房東，若房東未能於房客所定相當期限內修繕時，房客得自行僱工修繕，修繕費用得請求房東支付或由租金扣除。

按照民法及租賃住宅條例的規定，只要修繕責任沒有另行約定，房屋或附屬設備損壞，若不可歸責於房客的事由時，原則由房東負責修繕。但房客也要盡到「善良管理人」的注意義務，得知損壞發生時應馬上通知房東儘速處理，避免災害擴大，若輕忽未即時通知，導致損失嚴重，房客還是需要負擔責任。通知的方式，只要能舉證的，像是簡訊、Email、Line等以文字表示都可運用，但最具有證據效力的，還是以郵寄存證信函的方式為佳。

當房屋出租後，房東雖然擁有所有權，但房屋的完全使用權屬於房客，房東進入出租房屋時，必須經過房客同意，否則不可任意進出。若房東未經房客同意，即擅自進入出租房屋，恐涉刑法第306條「無故侵入他人住宅罪」。