居住篇

FAQs

依租賃住宅條例第3條第13款規定,押金是用來擔保房子發生損害或房東需代為處理遺留物時,讓房東可用這筆錢支付相關費用,並非作為欠繳租金之使用,故房東可以拒絕房客以押金抵付租金的要求。

若已造成租賃房屋毀損,如房屋的門窗全部毀損、滿屋汙泥堆積,房客應先通知房東進行修繕,並可要求房東不收取部分或全部租金。

如因風災之不可抗拒因素,導致租屋處淹水物品損壞,這不可歸責於房東,所以房東並無賠償房客財產損失之責任。

除了「在承租前房東已開始賣屋」、「未經公證超過五年的定期租約」、「不定期租約」三種情形以外,依民法第425條規定,當租約未到期而房屋被賣掉,房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿,而絲毫不影響原有房客權利,這也就是所謂「買賣不破租賃」。

依內政部公告之應記載/約定及不得記載/約定事項規定,租賃住宅有室內裝修之必要,房客應經房東同意,始得依相關法令自行裝修,且不得損害原有建築之結構安全。

以往分租套雅房多會採以度計費的方式來收取電費,收取的額度也沒有明確規範。租賃住宅條例公告後,規範電費每度收費不得超過台灣電力公司所定夏季用電量最高級距之每度金額。 所以房東的電費收取只要不超過現在規定6.41元/度,就不算違法。但畢竟電費收取是代收費用,房東不可以此營利,若發現房東有超收行為,房客可向當地縣(市)政府的地政局(處)、消保官檢舉。

契約條文中,若明定「不同意轉租、出借或以其他方式供他人使用」只要有非原始簽約的房客入住,不管原承租人是否有外收取租金,房東都有可能將房客視為違約轉租或出借行為,要求調漲租金甚至會終止租約。建議房客可主動提出要加註「房東同意未來可部分轉租給其他人」的條文,至少加註:「短期留宿親友, 不在此限」的內容,以免有短期留宿他人情形被發現時,造成爭端。

依民法第438條第2項及應記載/應約定事項之規定,房客需依約定方法為租賃物之使用收益,不得違法使用。房客若有違法使用之情事,經房東阻止仍繼續為之者,房東得終止租約。

房客不能以房東不修繕為由,拒付租金。房客可為的作法是通知房東,若房東未能於房客所定相當期限內修繕時,房客得自行僱工修繕,修繕費用得請求房東支付或由租金扣除。

按照民法及租賃住宅條例的規定,只要修繕責任沒有另行約定,房屋或附屬設備損壞,若不可歸責於房客的事由時,原則由房東負責修繕。但房客也要盡到「善良管理人」的注意義務,得知損壞發生時應馬上通知房東儘速處理,避免災害擴大,若輕忽未即時通知,導致損失嚴重,房客還是需要負擔責任。通知的方式,只要能舉證的,像是簡訊、Email、Line等以文字表示都可運用,但最具有證據效力的,還是以郵寄存證信函的方式為佳。

當房屋出租後,房東雖然擁有所有權,但房屋的完全使用權屬於房客,房東進入出租房屋時,必須經過房客同意,否則不可任意進出。若房東未經房客同意,即擅自進入出租房屋,恐涉刑法第306條「無故侵入他人住宅罪」。

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