簽約篇

FAQs

依租賃住宅條例第5條第5項規定,租賃契約條款,一部無效或不構成契約內容之一部,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。也就是說,合約中「不得申報租賃支出」的條文是無效的,但合約其他部分,如租期、租金等約定仍具效力,雙方仍應遵守。

最大的差別,在於能節省因訴訟程序所帶來的精神、金錢及時間的花費。主要的原因在於,凡應逕受強制執行的事項,已經載明於公證書中,就無須再費力去取得「執行名義」,公證書本身就成為「執行名義」之一種了。舉例來說,在契約及公證書上記載「房客不付租金時,應逕受強制執行」等字句,一旦房客無故積欠租金時,房東可以直接持公證書向地方法院民事執行處聲請強制執行,而不用再花時間進行訴訟。同樣的,若在契約及公證書上記載「房東不肯返還押金時,應逕受強制執行」等字句,一旦房東無故拒還押金時,房客亦可直接持公證書聲請強制執行。

不論租約日期是否已達起始日,此份租約一經租賃雙方簽立,便生法律效力。若無法履行租約,則要看合約中有無提前終止租約之約定。若雙方約定不得提前終止租約,則需雙方同意或協議違約金金額;若雙方在契約中有載明可提前終止租約,則提出之一方應按約定期間先期通知對方,未先期通知對方,亦應按照約定數額(最高不得超過一個月租金)賠償違約金。

租賃住宅條例通過後,內政部已將「不得記載/約定承租人不得遷入戶籍」明列為租賃契約不得記載/約定事項,所以於107年6月27日後簽訂的契約,即使在契約中明訂房客不准遷入戶籍,也是無效條款。但戶籍法為戶籍登記的行政管理規定,不是民眾間權利義務的規定,如需遷入戶籍,仍應檢附相關文件。若租約有經過法院或民間公證人公證,則檢附租賃契約即可;若租約沒經過公證,則除了檢附未經公證的租約,還要提供最近1年內租賃處房屋稅籍證明或最近6個月內水或電或瓦斯的繳納收據。

租賃住宅條例通過後,內政部已將「不得約定承租人不得申報租賃費用支出」、「不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔」明列為不得約定事項。也就是說,於107年6月27日後簽訂的契約,就算契約條款中約定了「不得申報租賃支出」、「稅賦增加由房客負擔」等條文,也是無效的。

一般而言,租賃契約會訂有期限,但如果有下列成因,就會成為所謂「不定期租賃」:

(1)根據民法第422條規定,房屋租期超過一年者,應以書面訂定,如果不以書面訂定,視為不定期租約。

(2)根據民法第451條規定,租賃期限屆滿後,房客繼續居住租屋處,而房東不表示反對也繼續收租金,會視為以不定期限的不定期租約。要注意,實務上房東要終止不定期租約,是必須受到土地法第100條的限制。

租屋代管專業服務制度,已於108年9月1日公告「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」,並訂於同年12月1日施行;所以,房東將房子委託給代管業者管理時,應與代管業者簽訂立租賃住宅委託管理定型化契約,代管業者也需遵守租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項之規定,如有違反規定,最高可處30萬元罰鍰。

參照民法第13條及第79條規定,未成年人屬限制行為能力人,未得法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之承認,始生效力。但若租賃房屋是該未成年人日常生活所必需(例如:家住高雄,學校在臺北,每日通勤恐有困難),依民法第77條但書規定,即使未得到父母同意,租賃契約仍是有效。

契約還是有效,但如果簽約的對象不是屋主,且未經屋主同意轉租,日後真正的屋主可以依據民法第767條的規定,要求房客返還房屋,房客的損失則只能向非屋主的簽約對象要求賠償。

當對方表示自己是屋主本人時,可要求出示房屋權狀和身份證,如果沒有權狀,則可請提供最近一年的房屋稅單,確認稅單上的納稅義務人是不是與簽約者同一人。當對方表示自己是二房東,可請二房東(轉租人)出示大房東同意轉租之書面文件。因為依據租賃住宅條例第9條規定,必須經過大房東(出租人)書面同意,二房東(轉租人)才能將其租用住宅的全部或一部分轉租。

租賃住宅條例施行後,個人房東仍可以出租及管理自有房屋,尚無違反租賃條例規定。

房東將居住使用的房屋委託給業者經營管理,除了可減輕管理負擔外,還可享有租金收入免稅額及較高的抵扣費用。以月租金2萬元為例,扣除免稅額6千元後,所剩餘的1萬4千元還可以扣除53%費用,與原先自行出租應繳的所得稅減少很多。

房東將房子委託給包租業者經營管理時,應與包租業者簽訂立住宅包租契約,遵守住宅包租契約應約定及不得約定事項。

因為各樓層分屬不同用途,建議分別簽立不同的租賃契約。二樓為住家使用,應適用住宅租賃契約應記載/約定及不得記載/約定事項,一樓作為店面使用,則回歸民法商業用租賃契約。

租期屆滿後再次出租,就屬反覆出租,依據行政院消費者保護處105年5月30日院臺消保字第1050165274號函釋,房東可認定為企業經營者,應遵守房屋租賃定型化契約應記載及不得記載規定。

「住宅租賃應約定及不得約定事項」是依據租賃住宅條例第5條訂定,適用於未反覆出租住宅之房東。「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」是依據租賃住宅條例第5條及消費者保護法第17條規定訂定,適用於房東為企業經營者(房屋常態性、反覆出租時即被認定為企業經營者),房客為最終消費者使用,二種契約出租房屋的用途,皆限由房客供作居住使用。

 

租賃住宅條例針對押金上限、提前終止租約事由、修繕責任、遺留物處理、電費收取上限等常見糾紛,均有明確契約範本規範,讓租賃雙方權利義務更有保障。

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